文|听相

这一周，宁波的土拍市场被一个叫“龙光”的名字刷屏。

10月13日，慈城新城外国语学校畔宅地，以总金额8.78亿，楼面价14766元/平被拍走，竞得者即为龙光地产(03380)。

10月15日，与上一幅相距不远的另一幅宅地，同样被龙光地产拍走，总金额为12.38亿元，楼面价14712元/平。

两幅地块总成交金额超22亿，计容建筑面积超14万方。至此，这家发迹于潮汕的地产大鳄，正式入甬。

龙光是谁？缘何在宁波拿地？

这两个问题只有跳出宁波，着眼于龙光地产的长三角战略，才能看得清晰。

先略述一下龙光在开拓长三角前的发家简史。

1996年，祖籍汕头龙湖的纪海鹏携手胞弟纪建德，创办龙光地产的前身龙光建安。龙光，或也是“龙湖之光”的意思。

两年后的1998年，龙光开发的阳光花园二期，创造了“当年开工、当年竣工、当年交房、当年办证”的惊人记录，可视作高周转的雏形，也为龙光此后的快速发展奠定了基调。

至2001年，龙光已占据汕头市场份额的1/3，稳坐头一把交椅。

2003年4月，龙光建安以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地王，掀开了龙光异地扩张的序幕。

2004年7月，龙光又进军南宁房地产市场，并大规模参与南宁的“绿城”旧城改造计划。从此确立了以大湾区和大西南为主的开发战略。

2013年12月，龙光登陆香港联交所。

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根据公开的时间线，龙光地产攻略长三角的开始可以追溯到2016年。当年5月25日，龙光上海公司成立。

此后足足两年，龙光都只是长三角的看客。大湾区和西南地区依然是他们的主战场。依靠“逆周期拿地”、沿地铁线落子和高周转等手段，龙光在强手如林的大湾区游刃有余。在大西南更是持续大举囤地。

2018年，龙光在长三角终于有了实际动作。

当年5月30日，龙光旗下的上海市龙光房地产有限公司，通过公开市场成功摘得嘉兴市嘉善罗星街道和合社区31亩优质住宅用地，成交总价达3.6亿元，计容建筑面积4.1万平方米。

拿地后不久，龙光在接受媒体采访时表示：

此次拿地具有重要的战略意义，嘉善区位优势明显，公司将以此为契机不断扩大在长三角都市圈的项目布局，力争把该区域打造成公司的又一个战略性区域。

嘉善拿地的战略意义确实明显，但从后续发展观察，这次拿地更像是一次浅尝即止的实验性举动。地块面积不大，且嘉善充其量只是四五线城市，很适合用来练兵，适应长三角客户的喜好。

而在2018年全年，大湾区和大西南依然是龙光的主战场。

根据其2018年的财报可以清晰的发现这种痕迹。

在当年的财报中，粤港澳大湾区的土地储备精确到地级市，而长三角只以区域的形式出现。且土地储备甚至不及新加坡市场，也不及深圳一个零头。

嘉善这幅地块直至次年6月底才正式开盘，准备期足足用了13个月，相比于龙光在其他区域的开发速度（大湾区项目一般在拿地8个月后开盘，大湾区以外项目一般在拿地5个月后开盘），此次操盘可谓小心翼翼，且一出手就是中高端的玖字系，塑造口碑的意图非常明显。

除了拿地，2018年上海龙光发生的另一件，似乎具有更大的意义。

当年11月，在上海房产界颇有名望的鲍轶群加盟龙光地产，任职上海区域公司总经理。

毕业于同济大学的上海80后鲍轶群，此前先后任职于上海城开、复星、绿地，对上海区域市场了如指掌。因此他的入职被媒体评价为：肩负着带领龙光在华东区域开疆拓土的重任。

而后续的发展似乎也证明了这点。

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时间来到2019年，虽然这一年，粤港澳和大西南依然是龙光的首要货仓。

但土地储备，已经从原来的0.5%，上升为2.2%，且已经无限接近深圳市场。

拿地的区域标志也非常明显。

无论是嘉善（西塘也属于嘉善），还是苏州汾湖，都紧贴着上海西南角。

直至2020年，这个江浙沪交汇的区域才被官宣为“长三角一体化示范区”。而龙光仿佛有未卜先知之能，其战略眼光可见一斑。

转眼到了风云跌宕的2020年。

这一年，上海龙光在鲍轶群的带领下，继续左冲右突。

1月，龙光在昆山拿地，首入苏州。

7月，又成功摘得上海杨浦区地铁口宅地，正式挺进上海滩，长三角终于惊呼：龙光来了！

10月，又顺利抢滩宁波，干净利落的连拿两地。

江浙沪，雨露均沾。

根据龙光的2020年中报显示，截至6月30日，龙光在长三角的土地储备占比已上升为2.5%，储备建筑面积接近百万。

这一数据已经超过2019年全年长三角区域的土地储备。如果算上上海杨浦区的宅地，以及13万方的宁波宅地，当前实际占比可能更高。

从以上数据看，龙光离TA的长三角龙之梦似乎正越来越近。

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但就如所有的长征都不会一帆风顺，龙光的雄心壮志必将经受市场的严酷洗礼。

首先，大湾区和大西南的地位依然不可撼动。龙光依靠城中村改造在大西南的迅速崛起模式，在长三角一带恐难复制。而这也将限制龙光在长三角的扩张速度。

其次，龙光虽然在深圳有过不俗表现，但在其他一线和强二线城市的开发经验依然偏少。其广州南沙龙光棕榈水岸项目曾被曝：商铺大面积地陷，裂缝最宽近20厘米。

面对被绿城、滨江这样的品质大家深度教育过的长三角市场，龙光的产品能否脱颖而出，尚是疑问。

第三个变数来自不久前，那位曾率领龙光成功突围长三角的鲍轶群，突然转投金地。这一人事变动不知是否会影响到龙光在长三角的布局策略。

但好在龙光的现金流还算充裕。

根据中诚信的报告，龙光的EBITDA利润率、净利润率及净资产收益率仍保持在较高水平……财务结构稳健。

截至2020年6月30日，龙光净负债率保持在68.3%的稳健水平，低于行业平均值；加权平均借贷成本仅为5.93%，较2019年下降约0.2%，融资成本进一步下降；公司持有现金及银行结余增加至419亿元，现金短债比达2倍，现金流充裕。

有枪有粮，终能干一番大事。

就如慈城的两幅地块，虽有限价，但以龙光的操盘经验，足以有可观的利润空间。

根据最新发布的官方新闻，慈城东侧的姚江新城板块，和西侧的慈城老城板块都有较大规模的拆迁计划。而低到1.7以下的容积率，也为做出高口碑产品打下一定基础。

或许龙光的长三角之梦，会在这片热土，峰回路转。

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