房价还在涨。

9月14日，国家统计局发布了《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，70个大中城市中，有59个新建商品住宅房价环比上涨，47个二手房价格环比上涨。其中，一、二线和三线城市新建商品住宅价格的环比涨幅均有所扩大。

如果和楼市调控动作相结合看，这项统计数据显然是与事实相符的。在最近2个月内，共计16个城市接受了中央的“窗口指导”，杭州、无锡、常州、成都等多个城市也纷纷在近期升级收紧了楼市调控政策，调控之频繁足见全国多地楼市之火热。

从根本上来说，调控政策的出台是为了干预市场供需关系。那么中国目前有多少存量住房？整体供需情况正处于什么样的状态？这两个问题对于房地产市场的未来走向至关重要。

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城镇住房供应总量整体可覆盖需求

在住房制度商品化改革之前，我国住房供应总体为短缺状态。

“文革”期间，住房建设大规模停滞，因此在之后的1978年，全国城镇人均住房建筑面积出现了显著下降，相较1950年降幅高达20%，缺房户占比达47.5%。

改革开放后，伴随着居民生产活动的恢复，住宅建设也进一步加快。1985年时，城镇人均住房建筑面积已增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%。其中，无房户占比3.2%，不便户占比10.4%，人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%

20世纪90年代开始，城镇住房制度改革不断推进，尤其是在98年商品化改革后，商品住宅的大量涌现带动城镇住宅竣工面积大幅上涨。

根据国家统计局的数据，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平。其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比从32%以内跃升至2000年的38%，这一数据在2003年超过60%，2007年超过70%。

另一个数据来源亦可佐证这一结论。根据全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，约97%的城镇住房建造于1978年后，约87%建造于1990年后，2000年后建造的城镇住宅约占60%。

根据专业机构的测算，1978-2018年中国城镇住宅存量从小于14亿平增至276亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。套户比是衡量住房供应数量的主要指标，正常来说，成熟的房地产市场套户比一般在1.1左右。目前，美国和日本的套户比分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03。中国城镇住房套户比已接近成熟市场的数据，表明目前国内住房供给从总量上来看已可以覆盖居民需求。

02

商品房仅占住房总存量四成

根据统计局的数据，1998-2018年，国内竣工商品住宅合计113亿平，占当前城镇住宅存量的41%。

考虑到统计局公布的数据可能存在抽样偏差，因此我们结合人口普查及小普查数据以作参考。根据人口普查数据，2000-2010年，购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%，自建房比例则相应地从35.7%降至31.5%，购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%，购买经济适用房、两限房的比例从6.0%降至4.1%，租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%，租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%，其他比例从5.4%降至4.1%。

而在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构也存在显著差异。根据2010年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%，建制镇的这两项数据分别为14.7%、5.8%。与此同时，建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%，远超城市自建房的三倍。

03

住房自有率约70%

根据2000年人口普查数据，约74.1%的城镇家庭户居住在自有住房内，有20.5%的租房居住，还有5.4%的住房来源为其他。到2010年，这三项比例分别为74.9%、21.0%、4.1%。

相较2000年，2010年城镇家庭户住房自有率小幅上升，而同期建制镇家庭户的住房自有率涨幅超过5%。城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.8%，建制镇家庭户租房比例从15.6%降至13.3%，这是因为租房需求主要集中在城市。假设城镇集体户人口无自有住房，那么扣除学生后，2010年全国城镇居民住房自有率约为71.1%，其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。

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住房分布不平衡，最高20%家庭拥有约40%住房

假设人均住房面积在8平方米以下的家庭户人均住房面积为7平方米，人均住房面积在70平方米以上的家庭户住房面积为72平方米，以此为基础量计算不同家庭的住房面积，则可以得出以下结论：

一方面，住房困难的家庭户数量明显减少。1995-2015年人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%。

另一方面，不管是高收入家庭还是低收入家庭，使用的住房面积占比与其户数占比的比例均趋于下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从2.30（2005年）降至1.89、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面积在8平方米以下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例也分别从0.35（1995年）降至0.19、0.61（1995年）降至0.35。

但总体来看，国内住房的分布仍不平衡。以2010年的数据作五等分来计算，最低20%城镇家庭户使用的住房面积占比为6.2%，最高20%城镇家庭户使用的住房面积占比为39.4%。

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东部地区存量较大，一线城市供给偏紧

目前，全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省份，鄂浙苏等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪粤津甘4省不到27平方米。

根据2018年的数据，东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%，其中，山东、江苏、广东城镇住房存量超过20亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平。从人均住房建筑面积来看，东部、中部、西部、东北地区分别为32.0、35.4、32.1、30.1平方米。其中，湖北、浙江、江苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，山西、北京、新疆等省份城镇人均住房建筑面积低于30平方米，上海、广东、天津、甘肃人均低于27平方米。

从城镇套户比来看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1.11、1.09。其中，贵州、青海、云南等5省城镇住房套户比超过1.15，北京、四川、山东等7省套户比介于1.0-1.05之间，广东、上海2省套户比在1.0以下。

当前，区域差异仍然较明显。2018年有73个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比21.7%；有124个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比36.8%；有93个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比27.6%；有46个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比13.6%。

一线城市住房供给整体仍然处于偏紧状态。目前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12。

06

从以上数据中不难看出，尽管从总量上来看，中国的城镇住房供给已处于平衡状态，但整体仍未达到成熟状态。

一方面来说，中国城镇化进程还有较大空间。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约70.6%，城镇常住人口将在目前的基础上再增加约2亿。

另一方面，当前人均住房面积较小，未来人均住房面积存在超过20%的提升空间。伴随着居民收入的增长，城镇居民将进一步提高对住房面积的需求。我们以0.7的系数来根据建筑面积计算使用面积，则我国人均住房建筑面积约为23.3平方米。根据估算，日本和韩国的城镇人均住房面积分别为33.1平、28.2平，德国、法国分别为38.6、39.5平，美国为66.9平。而由于生育率下滑、不婚率离婚率的提高、寿命延长等多方面的因素，未来中国家庭规模将呈现小型化趋势，这会进一步提高居民住房面积需求。规模小型化空间大，可能导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约20%的改善空间。

此外，中国还存在大量住房更新需求。目前城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的平房需要更新。

根据专业机构的测算，2019-2030年中国城镇人均住房面积年均增长率将在1.3%-1.5%之间，那么到2030年，中国城镇住房存量需要达到395-405亿平。如果将折旧拆迁考虑进去，那么2019-2030年我国城镇年均住房需求大约为10.9-13.5亿平。

因此，中国房地产市场仍然还有较大的发展空间，当前的区域差异极有可能便是未来最大的机会。