北京城市发展，面临从前未有之大变局。从2020-2025年的未来五年，这座古老的大城市正在逐渐被改变：

城市格局逐渐从“单核”走向“一主一副多点”，产业分布逐渐从“聚集”走向“分散”，人口的聚居将被重新布局。

这些变化在未来五年，将会彻底搅动北京楼市大局：北京郊区的睡城时代，可能即将终结。

【1】市政府“东迁”人口产业大转移主城区辐射力下降

目前的北京城市发展现状是：超过50%的企业数量和60%的经济总量，都集中在五环内的主城区范围。

各大近郊区则通过“城市地铁”贯通，逐渐发展成主城区的“睡城”：

八通线的开通，通州成了朝阳CBD的睡城。

房山线、S1号线的开通，房山门头沟成了金融街中关村的睡城。

昌平线的开通，昌平成了海淀的睡城。大兴线的开通，大兴成了国贸的睡城。15号线的开通，顺义成了望京的睡城。

主城区发展经济，近郊区用来睡觉，这就是北京“摊大饼”模式。

但从2017年以后，这种格局正在被打破，北京主城区开始进入了“减量式”的发展周期，主城区的产业辐射力将会逐渐减弱，下降。

各大近郊区要想再从主城区获得发展动能，已经变得越来越困难，“睡城”模式难以为继。

2017年北京市新总规的批复中提出要“深刻把握好都与城”的关系，同时提出“高水平规划建设北京城市副中心”。

2019年北京市委市政府正式“东迁”北京城市副中心，带动非首都功能及人口向东转移，逐渐离开北京主城区。

按照北京市的说法，此举将会带动主城区大概40万人渐进式进入北京城市副中心，给北京主城区减压，缓解大城市病。

随着主城区的“减量发展”，各大近郊区要想再做主城的“睡城”，已经变得不可能。

北京主城区对周边近郊区的辐射力和影响力，未来将会萎缩，各大近郊区的楼市要想持续发展，必须争取做成“新的产业中心”。

未来没有产业聚集的近郊区，将会逐渐丧失市场竞争力，房价是否能够撑得住，就要打问号了。

所以随着北京主城区减量，未来近郊区的“睡城”模式将不复存在。

【2】格局已定，自贸区=产业区北京在正东海淀在西北朝阳在东北南城在亦庄

北城依然强于南城

那么未来北京的产业在哪里？

2020年9月北京自贸区方案的出台，就已经把北京产业的未来格局进行了明确划分：

海淀将以北清路沿线为基础，重点发展翠湖科技园、永丰基地以及昌平的生命科学园，中关村北移成定局。

朝阳将以东坝金盏国际合作区为重点，同时辐射带动顺义国展片区及首都临空经济区，朝阳CBD的东北走。

北京城市副中心将以运河商务区为重点，同时辐射带动张家湾设计小镇，北京市级资源向东迁。

大兴则主要以亦庄发展为重点，兼顾大兴国际机场片区，大兴发展东南靠拢。

北京的产业资源，呈现出先分散，后聚集的基本特征：先从主城区里逐渐分散，然后在主城区外再聚集。

以上四大片区，就是北京未来最重要的产业布局：

海淀区主要发展西北山后地区，与昌平区联合发展“未来科学城西区”。

朝阳区重点布局东北方向的东坝金盏地区，与顺义国展联合发展“临空经济区和国际合作区”。

北京市则重点投资副中心，和通州、北三县地区一起发展新的高新技术产业集群。

大兴区则将重心放在了亦庄。

未来五年，北京新的产业格局将会产生：

从以前主城区“中关村、金融街、国贸CBD”的三分天下，演变成为“未来科学城西区、国际合作区、北京城市副中心、亦庄经济开发区”的四足鼎立。

从结果来看，北城的产业布局显然重于南城，东部的产业布局高于西部，南部和西部，都有产业空心化的威胁。

门头沟、房山、大兴等三区，未来房价需要谨慎看待。

【3】南城有“产业空心化”的危险聚焦亦庄，做大亦庄，是唯一出路

聚焦亦庄，做大亦庄，是南城产业发展的唯一出路。

未来的亦庄，不仅要“扩容”，而且要“扩权”。

2019年年底，亦庄新城分区规划亮相：亦庄新城规划范围从原来的60平方公里扩容到255平方公里，直接增长4倍。

亦庄新城的“扩容”，增强了亦庄的城市承载力，让亦庄人口、产业的发展空间变得更大。

2020年5月19日，北京市人民政府发布《关于由北京经济技术开发区管理委员会行使部分行政权力和办理部分公共服务事项的决定》，决定给亦庄进行“扩权”：

亦庄管委会在225平方公里区域内行使2509项行政权力，其中市级163项、区级2346项。

亦庄管委会在核心区60平方公里规划范围内行使完全的区级人民政府行使的职权。

6月28日，北京决定把通州部分区域的不动产登记业务调整到亦庄区域来办理，其中包括马驹桥和台湖地区。

9月30日，大兴区决定把亦庄镇、旧宫镇、瀛海镇以及长子营镇、采育镇、青云店镇等部分区域的部分行政权力交由亦庄来管理。

亦庄已经不再仅仅是一个北京的经济开发区，而是越来越像一个完整的区级政府职能，甚至在某些权限上，已经能够行使市级审批权限。

在大兴机场产业建设短期无法发力的背景下，南城产业聚焦亦庄，做大亦庄，也是唯一的选择。

毕竟大兴区2800亿的GDP总量，亦庄就占了2000亿，所以离开了亦庄，南城大兴基本将是“难有作为”。

而朝阳、海淀两个区的GDP总量高达1.5万亿，占到了北京的40%。

朝阳和海淀这两个区的产业规模，养活了很多地方。一旦朝阳海淀两个区带动中关村及CBD的产业资源向北布局，对南城也是一个冲击。

西部的石景山地区则有两大红利：第一，是依靠冬奥会契机，已经获得一轮发展红利，建立起了首钢文创园和金融保险产业园。

第二，是紧靠海淀，利用海淀的高端人群辐射，石景山房价可以得到有效支撑。

而南城，产业空心化的危险则始终存在。

综上所述，北京城市发展的核心大变局在于：

主城区作为北京经济核心区的地位和作用已经被逐渐剖离，其对周边地区的房价拉动力正在下降，从而引发了北京区域房价的剧烈变动。

未来将会导致两大结果：

其一，有产业的区域，才有房价。

比如通州城市副中心、朝阳未来的东坝金盏、海淀未来的北清路一带、顺义的新国展一带、昌平的生命科学园一带、大兴的亦庄一带。

都可以通过发展产业，从而成为新的产业中心，从而稳住周边房价。

其二，北京郊区的“睡城时代”即将终结。

随着主城区的辐射力能力下降，产业逐渐外迁，产业区和睡城之间的距离被拉大了，北京郊区的“睡城时代”即将终结。

各个近郊区都要围绕各自的产业中心来自我发展，而没有产业中心的近郊区，将会逐渐丧失竞争力。

所以未来北京的房价，并不是越靠近主城区，房价就越高，关键是要看距离产业中心的远近，距离产业中心越近，房价就越高，产业在哪，房价就在哪”。

所以未来五年，北京郊区的“睡城时代”即将终结。