大虹桥还有近3000组准客户，最后2个月该怎么选房？|华漕|大虹桥|徐泾|虹桥|青浦|龙湖

位于大虹桥区域的徐泾板块新房，上海蟠龙天地在推出了948套大体量房源后，大筹认筹人数居然达到了惊人的3715组，创今年新房开盘认筹人数新高，认筹比高达390%，意味着1套房源背后是4组家庭在争抢。

其实，这样的局面在当下的大虹桥接连上演。甚至有项目销售表示，“我们项目择机开盘，现在验资阶段，光我一个手里的客户就几百组，实在太多，但房子就这么些”。

工作日青浦徐泾板块某售楼处附近停满了车辆

6盘将要入市，体量不足2000套

上图就是今年大虹桥主力供应区域的大体情况，总结一句话，除了特别改善型的两个别墅项目，其余新房取证入市基本日清。

按照蟠龙天地的推盘体量来看，项目日清之后还有2767组“陪跑”客户没有买到房，他们都是大虹桥区域的准客户，当然并不是所有购房者都非蟠龙天地不可，所以实际购房者数量必定不止于此。

这些房票们还“游荡”在看房选房之中，能安放下这些房票们心灵的，都在接下来准备开盘的项目中；怎奈，房子依然有限，这是不争的事实。

据易眼看房统计，今年年内大虹桥区域（包括青浦徐泾、闵行华漕、嘉定江桥），预计共有6盘等待取证入市，这些盘共计将推出1952套房源，其中金地虹悦湾还是作为整盘体量来进行的统计（今年不能整盘开出）。

而上述体量庞大的准客户们，将争夺剩余2个半月内推出的不足2000套房源，一场喧嚣的“抢房”大戏在上海蟠龙天地开盘后将继续上演。

“僧多粥少”已成定局，正确的选择就显得尤为重要。

都是“成长”板块，购房者如何选

剩下待开盘的6个项目，如何在自己的能力范围内排列选择的优先级，是目前所有大虹桥准购房者们的必修课。

从板块价值来讲，不论是华漕、徐泾、还是江桥，目前都还是“成长”板块，实际城市界面并不如效果图般耀眼，在建的高架、还有大量待拆的民房，以及周边大量工厂厂房都还是这些区域的当前写照。

青浦徐泾城市界面，地铁站附近修建的高架

即便如此，这些板块的房价表现还是会有高有低，是什么决定了它们的价格体系，哪些成长因素更值得购房者买单，更容易吃到城市发展所带来的红利，这就是今天我们要讨论的重点。

教育成华漕最大看点

闵行华漕在大虹桥区域的定位是非常高端的，是大虹桥主城区的重要组成一部分，包括虹桥枢纽都属于华漕板块范围，就在前不久虹桥前湾横空出世（易眼看房还做过相关报道《重磅规划！接近4个前滩规模！这儿的人身价要暴涨了！》），而这里就是南虹桥片区。

经历了多年的拆迁，曾经的城乡结合部、人口稠密的这里，现在基本上成了一大块待开发土地。

其实这里被规划为高规格的虹桥前湾，也就决定了在一些资源配置上具备了更大优势，比如闵行与华师大明确在华漕合作共建多达7所中小（幼）学校，使华漕成为目前大虹桥唯一拥有优质教育资源的板块。

与此同时，上海轨交13号线也将继续向虹桥前湾腹地延伸，并最终抵达虹桥核心区，与2、17号线交汇。而且更为重要的是，轨交13号线为市区线路，直通普陀长寿、南京西路、新天地、浦东世博、张江等上海核心地段，无需换乘，走向和便利性均好。

正是种种因素，购房者更看重这里的成长性，所以区内新房开盘就会遭到疯抢。

但也要注意，成长需要漫长的时间来兑现，把规划图上的各类设施全部填满，少说十年，多则二十年也是正常现象，等待成本将不可避免。

今年剩下的时间里，虹桥前湾，也就是南虹桥区域还将有两盘等待入市，分别为虹庐湾和首创禧瑞荟二期，其中虹庐湾已认筹完毕，将于10月25日开盘，据了解，项目在推出125房源的情况下，认筹总数达到了1150+组，毫无疑问又是一个准日清项目。

项目推出99平3房以及127-138平叠加别墅，更加偏向于高端改善型客群。

首创禧瑞荟二期位于虹庐湾旁边，地段和享受配套等设施几乎一致，唯一区别的是项目与虹庐湾的产品形成了差异化竞争，推出了约70平2房、约93-95平3房、110平3+1房，其中70平2房在整个大虹桥来说都是非常稀缺的小户型，容易控总价，属于大虹桥上车产品，93-95平3房比虹庐湾的3房面积还小，也具备了总价优势，110平3+1房也同样如此，显然该盘迎合了大虹桥刚需客户的置业所需。

首创禧瑞荟二期户型图

徐泾的主城区与拓展区之分

青浦徐泾在此前就是沪上知名高端别墅区，国际化氛围十分良好，在大虹桥以及国家会展中心这两大概念落地后，区域内出现了不少刚需以及刚改产品。

不过徐泾被大虹桥划分出了两部分，G15沈海高速以东为虹桥主城区，以西则为规划拓展区。

这也就意味着，被划分到虹桥主城区内的徐泾区域事实上成为了先行启动区，而尚未被划分进来的则作为后续储备或后发展区域，发展时间会有一定变化。

如蟠龙天地就坐落在主城区内，在推盘量如此之大的情况下还能日清。同位于主城区内的金地虹悦湾，预计年内也将入市，推出95平3房、144-148平别墅。

金地虹悦湾位于西虹桥片区，属于虹桥主城的南部范围，附近步行范围内并没有轨交站点，这里不像蟠龙天地一样有着17号线的加持，所以这样来看，该盘优势并不太明显。

不过这里早期被定位为低密度住区，项目周边包括英庭名墅、葛洲坝·虹桥紫郡公馆等低密度产品，小区位内的产品就相对较为高端，金地虹悦湾推出的产品为95平3房、144-148平别墅，也具备了高端产品属性，是以改善型产品为主的项目，将面对大虹桥高端客群。

而不在主城区内的拓展片区里，则集中了一批新房，比如万科天空之城、招商虹桥公馆二期，这里的新房相较于主城区来说，更加偏向于刚需化。

万科天空之城已经成为拓展片区的标杆之作，大体量，又带有地铁上盖配套设施，同时价格也不是很高，是大虹桥客户的首选。本次项目四期开盘只有94套体量，参考前期均价5.86万/平，性价比确实比较好。

不过项目推出的户型为135平3房、160平4房，相对于大虹桥其他项目来说，不论是3房还是4房，面积段比较奢侈，属于相对享受型的产品，单价虽然略低，但总价并不很低，不过项目名气大，这次房源又不多，基本预定了日清榜。

另外该盘是申通与万科合作的项目，在4期的地下是轨道交通检修站，所有地铁车辆会在4期下面来回穿梭，会造成一定噪音和震动等影响。

万科天空之城地下轨道交通检修站

招商虹桥公馆二期距离地铁站也只有约400米左右，相较于万科天空之城来说，该盘设计了更小面积段的84平2房、92-106平3房，其中2房户型在徐泾区域内暂时没有，属于稀缺状态，而92-106平3房的面积段控制也相对合理，可以说该盘面向的正是广大大虹桥区域的刚需客。

毕竟属于大虹桥拓展片区，价格自然无法与主城区相比，所以该盘预计售价或在5.9万/平，此价格在区域内也属于正常水平，具体如何，等开盘见。

江桥成大虹桥洼地区域

嘉定江桥也是置业热门地，从2018年龙湖天璞入市之后，板块内每开一次新盘也基本以日清告终。

不过整个江桥板块也划分为虹桥主城区与拓展片区，G2京沪高速以南为主城区，以北为拓展片区。

但江桥与青浦徐泾有所不同，位于主城区内的江桥，是土地开发已基本进入尾声的南江桥，区内多年没有新房供应，城市界面看上去也比较陈旧，当然好处是居住氛围以及各色配套设施成熟，不考虑房价涨幅当然可以选择在此，但相较于拓展区内的北江桥而言，未来预期已不大。

位于南江桥万达广场实景

北江桥虽然看上去不如南江桥成熟，各色设施也不如南江桥完备，但近几年这里却成为了新上海人的置业首选。

首先最为关键的交通因素，贯穿于北江桥的轨交14号线尚未开通，却即将落地，这一点已成为实实在在的区域红利；其次北江桥可供开发土地众多，还包括规划能级颇高的“北虹之星”，这也就意味着当这些高端规划逐渐落地后，北江桥的板块能级将会逐步提升，具有较大的成长空间，而这些预期最终都会传导到区域楼市中。

北江桥实景

所以地处北江桥的新房成为了购房者置业的重点方向，包括之前热销的龙湖天璞、保利云上等项目。

今年年内，位于北江桥的全新盘保利云上|澄光预计11月取证开盘，推出约85平2+1房、约95-99平3房、约125平3+1房，项目距离在建的轨交14号线只有约500米左右，而且该盘设计了85平这种不多见的2+1房，实用性非常高，预计入市后会成为抢手产品；此外约95-99平3房、约125平3+1房的面积段和功能性也都控制的非常合理，同样具备了性价比优势。