除了我买不起之外，基本没有缺点。

文 | 李宝库

No

-Number-

01

今年4月24日，西安本土国企高科地产强势出手，以约15415元/㎡的天价刷新西安楼面价纪录，全城哗然。

不过自此之后至今已经6个月，软件新城土拍一直陷入沉寂，「万元地」数量已经被中央创新区 （CID）反超，楼面价纪录也差点被刷新。

不过软件新城并没有远离我们的视线，目前为止，软件新城5次土拍诞生的6宗万元地已经有5宗陆续面市，或官宣发布，或公布案名。

除了高科的地块案名还没官宣之外，高新地产的地块案名为「天谷雅舍」，招商的地块案名为「臻观府」，中铁建的地块案名为「西派国樾」，隆基泰和的地块案名为 ，全部都是高端项目，无一例外。

这其中首个入市的项目就是招商·臻观府，其他项目还在等着价格公示，他们已经在9月2日发改委公布的2020年第12批商品住房价格公示项目名单上官宣了198套房源的价格。

9月10日-12日，招商·臻观府又在商品住房销售平台登记，虽然最终通过核验的家庭数量为105，没有达到房源数量不用摇号，但是以这批房源约25680元/㎡的均价来说，这样的数字其实并不少。

毕竟在这198套房源中，还有26套建面约186㎡的大户型，它们的单价是30387-31711元/㎡，总价566万起，最高591万多。

10月20日 ，招商·臻观府第二批房源价格也已经公示，总计368套房源，全部为高层，价格21000-25000元不等，具体一房一价，基本和上一批房源持平。

招商·臻观府从拿地到入市，中间间隔了1年多时间，在行业内算是比较慢了。

俗话说「慢工出细活」，可能是前期准备工作比较足，项目亮相之后确实也引发了广泛的关注，业内评价还不错。

No

-Number-

0 2

西安房价这几年已经增长不少，单价1000万左右的顶级豪宅也越来越多，但是这样的顶豪注定是专供塔尖阶层的少数人，绝大多数西安人都买不起。

所以招商·臻观府这批建面186㎡、566万起的大平层，其实就是大多数西安人的「终极改善」。

那么，这样的房子是如何改善你的生活呢？

前段时间，《新地产陕西》就实探招商·臻观府，出品人「汉良大叔」亲自上阵，通过他近20年地产媒体从业经验，以视频的形式为你解读建面约186㎡大平层户型的细节。

No

-Number-

03

相信通过上面两段视频，大家已经对招商·臻观府建面约186㎡大平层户型有所了解，也直观的感受了这个户型的一些细节。

如果你还想继续深入了解，接下来，我们就以图文的形式继续给大家详细分析。

建面约186㎡户型是「四室两厅三卫」的「双套房」设计。

南向面宽约17.2米，进深约9.9米，南北双阳台，四开间朝南，南北通透。通过户型图可以看出来，布局比较合理，动线明晰，几乎没有浪费面积。

入户门为钢木复合门，配备品牌指纹密码锁和电子猫眼，门口设计了挂钩，方便提东西回家的时候暂时挂一下去开门。

▲招商·臻观府样板间实拍

进门之后是L型玄关柜，这种设计能够充分利用室内空间，避免浪费，同时增加家里的储物空间，而且里面的柜子都是活板，可以随意变换高低， 非常实用。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间玄关实拍

客厅开间约7.2米，南向为大面积景观落地窗，根据样板间展示效果，窗子距地约10厘米，窗墙比非常高，应该会有较好的景观视野。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间客厅实拍

这个开间尺度，你可以像样板间展示的那样，在沙发后面设置一个独立的空间，作为健身区或者摆放孩子的钢琴都是绰绰有余。

餐厅的预留空间也比较大，样板间摆放了一张六座小圆桌，不过通过图片可以看出来，餐桌周边的空间十分充裕，后期可以根据自己需求购买更大的餐桌。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间餐厅实拍

汉良大叔在视频中着重介绍了这个户型的厨房，现场实探的时候这个厨房也确实比较惊艳，具体品牌在这里就不细说了，大家可以看视频，主要说一下设计细节。

招商把能利用的空间都做上了柜子，厨房的收纳空间十分充裕，这个设计非常生活化，只要有过做饭经历的人都知道，再大的厨房，再多的柜子，后期总会感觉不够用，所以厨房的储物空间一定是越多越好，家里的锅碗瓢盆、米面油菜等生活常用的东西都可以有效存储。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间厨房实拍

这个厨房还有一个特点，就是「双动线」设计，一边是天然气灶，另一边除了烤箱、蒸箱、微波炉之外，留了足够大的工作台和可移动插座，可以使用电器同时作业，非常方便。

厨房外面是西厨岛台，这个是样板间展示效果，真实交付标准中没有这个岛台，后期可以根据需求自行安装，不过那台嵌入式双开门冰箱是交付标准。

四个卧室中，有三个是朝南向的，其中两个套房带有独立卫生间和飘窗，一个是主卧，一个可以当老人房，都带飘窗。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间老人房实拍

儿童房带一个南向的小阳台，以玻璃推拉门隔开，阳台也是大面积落地窗，可以放一些孩子玩具之类的东西。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间儿童房实拍

北向的一室可以当客卧，也可以作为主人的书房，根据个人需求去安排。

主卧预留了步入式衣帽间和化妆台的位置，可以根据样板间的展示标准做，也可以自行设计。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间主卧实拍

主卫是「双台盆」配置的洗漱台，搭配拥有充足储物空间的镜柜和底柜，镜柜中还预留了插座和USB接口，里面的隔板也是可调整高低，再加上智能马桶、浴缸、淋浴间，这些都是豪宅的交付标准。

▲ 招商 ·臻观府建面约186㎡户型 样 板间主卫实拍

通过对建面约186㎡户型样板间的实探，总体来说，无论是户型设计还是交付标准都值得称赞，细节方面也处理的比较到位。

比如金属踢脚线、魔镜系统、智能家居、中央空调、新风系统、金属面板开关、木饰面、壁纸交付、石材电视背景墙等等，都是目前豪宅的标配。

在存储空间的设计上也做到了尽量满足生活需求和便捷性，能做柜子的地方都有柜子，能做活板的地方也都做了，这点确实值得夸赞。

考虑到近11500元/㎡的楼面价和楼层数14，这个价格还算合理。

No

-Number-

04

招商·臻观府是一个纯改善社区，最小户型是建面约142㎡三室两厅两卫，中间户型是建面约164㎡四室两厅两卫，最大户型就是前文所说的建面约186㎡四室两厅三卫。

整个社区只有这三个户型，共800多户，其中两个稍小的户型是高层 （23-24层），最大户型是小高层 （14层），社区的圈层比较纯粹。

▲ 招商 ·臻观府沙盘 实拍

建面约164㎡户型基本算是建面约186㎡户型的缩小版，少了一个卫生间，其余空间基本算是等比例缩小，交付标准也基本相同，所以在这里就不多做介绍。

建面约142㎡户型现在已经有了「实体样板间」，而且是「清水样板间」，没有摆放家具家电以及其他装饰品，所以基本算是交付标准，考虑这个户型的可以去实地感受，几乎就是所见即所得。

▲ 招商 ·臻观府建面约142㎡户型 样 板间实拍

在招商·臻观府的规划中，有「架空层泛会所」的设计，目前也已经「实景呈现」，包括共享厨房、都市农场、儿童乐园、拳击中心、闲雅花房等等功能区应有尽有，日后可以满足日常锻炼、儿童娱乐、邻里交流、简单社交的需求。

▲ 招商 ·臻观府架空层泛会所 实拍

这是招商在西安落地的首个TOP级「臻系」产品，也是目前为止招商在西安打造的最高端的项目，和沣西新城已经清盘的招商·雍景湾一样，也是和华侨城联合打造的。

▲ 招商 ·臻观府建面约164㎡户型样板间客厅 实拍

目前招商在西安共有4个项目落地，分别是首入西安的招商·依云曲江 （已交付）、位于港务区的招商·城市主场 （在售）、位于沣西新城的招商·雍景湾 （已清盘）以及招商·臻观府。

进入2020年之后，招商加快了土地储备的速度，分别在航天新城、浐灞未央湖板块、高新中央创新区拿了3块地，楼面价全部都在10000元以上，所以未来大概率还是会推出高端改善项目，这也是招商比较擅长的。

招商能否彻底打开西安市场，重回当年「招保万金」的荣耀，臻观府或许会是决定性的一步。

-END-

踩盘报告

| |

| |

| |

| ||

|||

||

|

作者 |李宝库主编 |王鹏飞

出品 |李汉良

新地产陕西原创，转载请联系授权