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年初受疫情影响，4月天津新房市场才回归常态，需求随着疫情缓解也得到了逐步释放，常规楼市小阳春延长至夏天，6月天津市场达到一个峰值，而后三季度回归常态。

2020年余额不足百天，纵观前三季度天津市场变化，天津各区新房市场需求结构发生了怎样的变化？

宝坻两室需求大，蓟州三室成交放量

2019年-2020年第三季度普通住宅分户型成交套数占比

数据来源：CRIC，统计维度：普通住宅

2020年前三季度，数据显示三室户型住房需求依旧坚挺，成交占比进一步提升至65.7%，较2019年净增长4.5个百分点；一室、四室总体成交占比也是稳中有升，其中一室成交主要集中在市区，两室总体成交占比下降，北辰和宝坻两区占比增加；西青和津南区三室及以上产品均呈现不同高程度的增长。

市内六区的一室和三室增长明显，部分客户为了落户或者市区优质学区，在首付有限的情况下购置一室产品；市区一直是改善客户首选，100-120平三室产品集中供应，用以满足客群需求。

环城四区中四室及以上产品成交占比有微量增加，客群相较市区，改善需求较重。

远郊区域三室成交占比集体提升，其中宁河、蓟州占比均提升超10个百分点。一室户型中宝坻占比最高，京津新城板块为北漂落户客上架了许多不超过50平米的一室户型，这些一室户型虽然总价低，但单价却比两室户型高出2000多。

滨海新区与市区相似，一室、三室成交占比提升。

两室户型成交比例降低或有两个原因。其一，疫情过后，刚需客群收入受到一定影响，动摇购房意向，其二，当下市场三室户型面积趋小化，85平米左右，多家房企选择功能性三室，可随客户需求在两室三室之间调整。

刚需刚改看宝坻，普通改善选西青

2019年-2020年第三季度普通住宅分面积段成交套数占比

相较2019年，2020年前三季度，90平米以下产品成交占比提升，刚需刚改降维，主要因为多数房企为控总价，而减小面积，从而降低区域板块的房价门槛，以此吸引更多的购房客户。

改善需求的面积提升，140平以上产品成交占比略有提升。140㎡以上可以说是终极置业了，看起来疫情之下，并没有影响这群客户的收入，并且购买的欲望反而增强了。

市内六区，70平以下及100-120平产品增长超3个百分点，120-140平产品成交占比略有增长。

环城区域，成交幅度较大集中在80-90平产品，其中东丽及北辰成交占比均提升6.6个百分点。

远郊区域，80-90平户型成交占比提升较大，其中宝坻、宁河、蓟州三区增长均超3个百分点，而宁河成交占比提升12.3个百分点。

滨海新区相较2019年基本持平。

两室津南、北辰今年更刚

2019年-2020年前第三季度

普通住宅两室与三室户型分别成交套数占比

2020年前三季度，80-90平两室是主力，西青、静海90-100平两室占比提升。

环城津南及北辰区域70-80平两室户型增长较快，均超2019年12个百分点。

远郊的武清、宁河、蓟州区域，80-90平成交占比增幅较大，其中宁河区域增长高达47.2个百分点。

三室增长集中于100-120平三室，都是普通改善。

市区100-120三室户型增加5.9个百分比。

环城区域西青、北辰100-120平提升超5个百分点。

远郊区域增长主要集中80-100平产品，其中宝坻、武清为远郊热点区域，增长超9个百分点。

滨海新区三室户型成交较2019年相比，基本维持稳定。

小户型别墅受青睐

2019年-2020年前第三季度别墅分产品成交套数占比

2019年-2020年前第三季度分面积段成交套数占比

数据来源：CRIC，统计维度：别墅

2020年前三季度，随着“限墅令”的下达，别墅产品在市场的稀缺性越发显现，双拼、联排这类别墅受市场欢迎，成交占比稳中有升，独栋这类高档别墅市场占有率本身就小，今年小中还有升。

宁河、宝坻、蓟州，叠拼集中地；东丽、西青、静海、武清，联排是主力。

环城区域中东丽区140-160平米产品提升了26个百分点；北辰160-200平米产品成交提升超10个百分点；津南160-180平米产品提升8.9个百分点。

远郊区域，宝坻140-160平米产品成交占比提升17.3个百分点；静海区域140-200平米产品成交占比整体提升，其中140-160平米产品提升21.2个百分点；武清200-250平米产品提升4.7个百分点；宁河主要为140-160平米产品，提升11个百分点。

滨海新区主要为160-200平米产品提升，均提升超7个百分点。

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刚改需求维持功能舒适度与小型化折中

改善型需求或将持续释放，三室仍将是成交主力。随着二孩家庭逐渐增多，叠加潜在购房消费持续升级，三、四室成交占比有望稳中有升。基于疫情影响下居民收入预期下滑，刚需客群更易受负面冲击，购房周期或将进一步拉长，刚需成交占比也会出现小幅下降。

叠拼、联排等小面积经济型别墅仍是别墅市场成交主力，2019年以叠拼为代表的入门级别墅往往占据较大的市场份额，而2020年客户更认准联排别墅，其成交占比或将稳中有升。