很多人觉得小编是杞人忧天，认为北京作为楼市的风向标，不会出现什么问题，但事实却是北京楼市正在面临前所未有的挑战。

二手房挂牌量持续上涨，现已逼近10万套，公布的数据已达9.1万套。

限竞房逐渐成为市场主力，但成交价格却是一降再降。

学区房将逐渐退出历史舞台，炒作学区房也将成为过去时。

大家可能觉得这些都不过是正常的市场行为，但如果反映到基本面上，就已经是供大于求的局面了。这几年随着北京战略的调整，不断疏解城市功能，人口也在不断地流出北京。2018年末，北京市常住人口2154.2万人，比上年末减少16.5万人。2019年，北京常住外来人口为745.6万人，比上年减少19万人，已连续第四年负增长。北京人口的流入趋势，从2015年就已经出现拐点。一方面跟城市的功能调整有关，一方面也跟不断上涨的高房价给驻留人口带来的压力有关。

而大家最近看到的五一北京楼市成交放量上涨的原因，也是豪宅市场存量房的成交带来的。今年一季度，北京新增豪宅项目仅3个，新增供应房源仅79套。其中三环内豪宅新增供应为零。豪宅供不应求的局面，是成交量上涨的主要原因。同时，北京学位的改革措施，也导致学区房挂牌成交增多。

反观普通住宅市场，已经出现量价齐跌的迹象，尤其是限竞房市场。小编五一期间走访几个限竞房的楼盘，大多都是以降价促销的模式吸引顾客。而且相对偏远的限竞房，推出的特价房比政府限价有几十万的降幅。但实际的成交量，除开几个网红盘，大多数的成交都不太乐观。

终其原因，楼市成交的放缓，最重要的就是需求的减少。如果像北京这样的热点城市都呈现需求减弱的趋势，放到其他城市可能更为严峻。

暂且不论现在推出的零落户门槛政策，就是现在推出的补贴购房，也已经吸引不了多少人来购房了。市面上有急切购房需求的，大量都是刚需，是需要解决基本住房需求的人群，投资客、炒房者都已渐渐退出市场。

再来说说现在各城市推出的人才战略以及不断降低的落户门槛，很多人可能觉得这是为了楼市。这只不过是一个很小的因素，更重要的是我们要尽快完成的城镇化目标。而如果仅依靠降低落户门槛吸引来的农村户口去推动楼市，这显然是不可能的。不仅是消费能力跟不上，更重要的是生产力也明显不足。

其实，不管是分区域还是整体市场，都将面临供大于求的局面。现有的存量房，都已经足够满足现在的需求。而现在还在不断增加的住房建设，更是增加了未来的供给。人口下降趋势已经是不可避免，未来空置出来的房子能够卖给谁，小编心里也是疑问重重