3.98万起卖，网上开盘房源“秒光”？
10月24日上午，位于老黄埔的万科城市之光以网上方式开盘，据说“抢房”的火爆程度可以用秒计算。首次开盘的房源为F1、F2、F3、F6、F7栋共5栋楼，共计960套，户型包括78-140㎡。价格方面，最便宜为北向91㎡户型，3.98万元/㎡；最贵为南向117㎡户型，4.94万元/㎡。
坊间传闻，销售人员仍然是半夜打电话给购房者报价格。其实早在国庆期间，万科城市之光就曾传出销售人员深夜打电话给客户，让客户认筹或选房的猛料，彼时的吹风价是3.9-4.5万/㎡。现在想想，当时的价格当属员工内部价，北向的虽相差无几，但南向的开盘价要比国庆时的吹风价高出不少。
3.98-4.94万/㎡的价格，相比于科学城、长岭居和知识城的不少楼盘要高，可能有部分购房者会觉得“老黄埔这样卖虚高了吧”。今天，跟着黄埔君一起来解读这个旧改大盘，看看它到底值不值这个价。
文冲旧改逾十年，商品房入市缓慢
万科城市之光的项目公司是广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，实控人是文冲经联社，但施工建设终究要由万科操刀。
这里可以合理猜测，万科在文冲旧改中处于主导地位，在开发过程中拥有很大的话语权。尽管万科在项目公司中只拿到30%的股权，但除了分红之外，万科作为项目操盘方所能够获得的诸如代建费、融资服务费等，收益也许非常可观。
（资料来源/企查查）
关于万科地产已不必赘述，只能说这是一家有实力、也有争议的大牌房企，这里我们不如把目光集中在项目自身。
万科城市之光是文冲旧改的商品房项目，这就注定了其开发进度受到旧改很大的影响。早在2003年，文冲村就被广州市政府确定为全市“城中村”改造七个试点之一，但直到2009年改造方案才获批，次年万科入场。然而，如今又过十年，文冲旧改却还没完成，着实让人不胜唏嘘。
万科城市之光的公寓在2017年入市，住宅产品曾放出“2019年开盘”的消息，但受限于旧改进度，开售时间一拖再拖，直到今年9月26日才开放售楼部，开始认筹。不过，迟迟未开盘反而吊足了购房者胃口，一经开放倒是人气满满。
（9月26日的项目销售中心现场，图源/广州万科）
项目主打的卖点是“黄埔大道旁、5号线地铁口”，客观来讲这个宣传基本无水分——楼盘南边毗邻黄埔东路，向西约3公里直接连接黄埔大道；同时，地铁5号线文冲站紧挨项目A北区商品房，即将入市的F区商品房向西步行约300米，就是5号线、7号线二期（在建）交汇站大沙东站，按业内标准均能称为地铁上盖。
区位&配套解读
（1）区位
万科城市之光挂出的另一个销售点是“200万方CBD精英住区”，现在很多楼盘都会以CBD为营销话术，若按广州第二CBD规划的范围图来看，万科城市之光位于黄埔港北边的大沙东片区内，距离在建中的鱼珠CBD确实不远。
（广州第二CBD规划范围图）
临港经济区的区位价值已不必多讲，产业、科创、交通和各种配套规划的出台，使其成为黄埔乃至广州未来重要的潜力股之一。其中，黄埔港将大力引进新型跨境电商、数字贸易、智能贸易、港航服务等业态，打造智慧港口。而万科城市之光东北侧也有中国软件CBD、中国游戏软件谷等在建项目。
（中国游戏软件谷效果图）
当然，饼画得越大，完全兑现就越慢，目前临港经济区的发展成果主要集中在鱼珠片区，短期内第二CBD所带来的红利辐射尚弱。具体到万科城市之光周边，现在依然是一派老城区景观，城中村和新旧楼房交错分布。
（2）配套
老黄埔作为老城区，原先的生活配套倒也已相对完善、成熟。万科城市之光毗邻老黄埔政治文化中心和大沙地商圈，常住人口密度高，生活氛围醇熟，虽然多是旧式的城镇商业，但日常生活的消费需求基本无忧。
万科城市之光的地铁优势在上文已经讲过，我们再看看其他方面的配套情况。
这里要重点讲一下教育配套，万科城市之光计划配建2所公立幼儿园和1所小学，销售人员表示：“将引进省一级名校，具体哪所学校待定”，坊间传闻是华附或广附（以最终教育局公布信息为准）。
值得注意的是，按今年8月底开发商“声讨”钉子户的公开信息，目前项目的学校用地、自建商业用地上仍有钉子户，虽然上周五（10月23日）已在对其开展拆除工作，但这些配套的建设进度已然受到影响，销售人员也透露：“首期入住的业主子女可能就读石化小学和文冲小学”。
（文冲旧改官方公众号“檄文”）
即便以后旧改完成，这些自建的教育配套是商品房和回迁房共享的，学位够不够都不好说，难保后续不需要继续分流到其他学校。
（项目整体规划图）
按2020年黄埔区公办中小学招生计划，万科城市之光周边的小区、社区如万科城市花园、万科金色悦府、文冲社区等，对口的就是石化小学和文冲小学，初中则以电脑派位的方式，升上石化中学等初中。
（2020年黄埔区公办中小学招生计划节选）
楼盘附近还有民办的广附黄埔实验学校，是本科率98%、重点率43%的名校，只不过其学位数量也有限。总之，上述招生计划可以参考一下。
（3）其他
曾因污染问题遭居民投诉的广石化，就在万科城市之光东北方，按百度地图测量，直线距离1公里多，广州冬季刚好盛行东北风和偏北风。当然，这种气味问题因人而异，有些人觉得只是心理因素作祟，实际情况很难说。
（数据测于百度地图）
项目周边多货车来往，噪声、灰尘影响需要关注一下。此外，还有街坊反映楼盘边上的乌涌有臭味，实际上近两年黄埔区正持续开展河涌治理，且看后续成果。
楼栋&户型解读
（1）吹风价：4.05-4.96万/㎡（带装修）
万科城市之光占地约15万㎡，建面约58万㎡，商品房分为F区、E区、A北区和A南区。项目总容积率为3.75，绿化率约28%，车位配比仅1:0.87（总户数5315户，车位4638个），属于典型的刚需盘。
（万科城市之光规划图）
首期开盘的是F区，在4个片区属于中等，虽然比不上A北区的“楼下地铁”，但离大沙东站也很近了。F区共有7栋楼房，南北楼间距在40-50米之间，还算宽裕，能尽量减少楼栋遮挡。
（F区楼栋分布图）
F5、F6是现楼，预计明年10月装修完就能交楼；两梯四户，楼高33层，靠近外部大沙东路，低层住户多少有点吵闹和灰尘。
F1和F7为三梯8户，33层高，靠近小区中心，离外部道路有一定距离，相对安静。
F2为22层，F3和F4为34层，均为两梯六户，与回迁房隔河相望，环境较好；F2靠近马路，低层有一点噪声、灰尘影响。
（2）户型
首推的F区户型高达11种，并且按具体楼栋分布。
（F5、F6户型）
B3-91㎡三房两厅一卫：北向竖厅，采光不足，一个卫生间显得不够用；优点是动静分区，实用率高。
B4-99㎡三房两厅两卫：比B3多做了个卫生间，而且胜在户型南向，采光更佳。
B5-101㎡三房两厅两卫：阳台朝南，采光良好，南北通透，横厅设计，居住体验好；只是卫生间对着厅堂，略显尴尬。
（F1、F7户型）
A2-82㎡三房两厅一卫：北向户型，客厅没正对着阳台，采光不佳；只有一个卫生间，且在入户处，有点尴尬；但走的是极致紧凑路线，很适合超刚需客群。
A1-85㎡三房两厅一卫：动静分区，但北向竖厅采光略差，也是只有一个卫生间。
B2-94㎡三房两厅两卫：跟A2相似，但胜在朝南，采光有所优化，且多做了一个卫生间。
B1-96㎡三房两厅两卫：南向采光好，竖厅动静分区，无明显缺点。
（F2-F4户型）
A3-78㎡三房两厅一卫：总面积最小，也是超刚需路线；同样是北向的竖厅，采光不敢恭维。
A4-88㎡三房两厅两卫：南向的竖厅户型，采光好，实用率高，没啥缺点。
C1-117㎡四房两厅两卫：南向采光充足，前后通透，两厅一体化设计，动静分区。
D-140㎡四房两厅两卫：基本设计、采光和通透性跟C1相似，配置了更大面积的阳台；缺点是有一个次卧在入户处，易受生活杂音影响。
（样板房实景图）
总结
就地段和周边配套来讲，万科城市之光基本没啥好挑剔，虽然临港经济区的建成还有待时日，但升值潜力不可小觑；楼盘又是名副其实的地铁上盖，在老黄埔几个新盘中交通优势最大；户型丰富，以刚需为主，也有一些大面积的户型供改善型客群选择。
不过，这个楼盘和文冲旧改息息相关，小区重要的自建学校、商业在短期内难以建成，也就是说首批入住的业主在一定时期内可能要忍受“无学校、自建配套”的生活，这个风险需要购房者考虑。
目前，万科城市之光的售价是3.98-4.94万/㎡，这个价格虽然高于高于科学城、知识城的一些项目，但在老黄埔周边新盘中却有一定优势，甚至不少二手房卖得都比它高。随着板块周边的发展和配套的建设，后续加推的期数理论上也会涨价。但是，对于在珠江沿江上班、有意落户临港经济区的购房者来说，万科城市之光后续的加推依然值得关注和等待。
以上只是笔者个人观点，各位街坊的观点如何呢？欢迎在文末留言讨论。
附踩盘照片：
（文冲回迁房，摄/冰角）
（F区工地俯瞰，摄/冰角）
（远处的F5、F6现楼，摄/冰角）
（项目周边望文冲站方向，摄/冰角）
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