15号线会带动39公里沿线房价吗？
原创 娜美 重庆事务所 5天前
15号线一期工程环评（征求意见稿）近期进行了公示。
15号线是连接中心城区中东西槽谷的两条大动脉，站点附近居民数量庞大，一直颇受关注（具体站点请点击“15号线”查看）。
尽管一期（九曲河-两站影视城）建设工期规划为5年，但39公里沿线，已开始蔓延关于房价增值的讨论。
不管何时何地，轨道交通的修建、开通都是重大利好，往大了说带动经济发展，往小了说方便居民出行，甚至或许能带动房价。
既然说到“带动”房价，那我们今天就来聊一聊，轨道交通能不能使房价增值。
首先我们要明确轨道交通的本质。轨道交通是一座城市的骨架，是各区域之间经济沟通、交通衔接必不可少的脉络。能够给居民提供极大的生活便利，使城市经济得到快速提升，这是轨道交通最大的价值。
从整体上看，轨道交通能为房价升值做出贡献，但这不是轨道交通的职能，充其量就是轨道交通带来的一个附加值。既然是附加值，那能否产生价值？价值多少？何时产生价值就是很难把控的一个未知数了。
01. 能否产生价值？
不知道大家觉得房价上涨最大的原因是什么，但以我入行的经验来看，最影响房价的第一点是——政策。
在如今“住房不炒”的大环境影响下，任何地方的房价都是处于平稳状态，稍微有点动作都会被按住，所以许多城市接二连三出现“政策一日游”的情况。
从购房者的角度来分析，绝大部分最看重的是地段、价格、配套。轨道交通只属于“配套”这一项的其中之一，配套还包括教育、商业、医疗、景观等等方面，所以轨道交通左右不了购房者是否买这个房子的决定，别说和地段、价格相提并论了，可能在一定程度上还不如教育资源来得更重要，妄想一条轨道交通迎来房价暴击，就是不理智的。
我们回想一下有几个购房者是仅仅是因为“轨道交通”所以在这里买房的呢？我们买房的时候只考虑“轨道交通”吗？
从城市规划来分析，如果你所在的城市轨道交通3条左右，那城市大部分的地区轨道交通都无法到达，居民出行还是得依靠自驾、公交，这个时候，轨道交通房的优势就很少。
如果你所在的城市轨道交通5-10条，轨道交通能到达城市大部分的地区，居民感受到了轨道交通的便捷，这个时候轨道交通房的优势才会逐渐凸显起来。
如果你所在的城市轨道交通10条以上了，这个城市一定是国际大都市，居民平均生活水平较高，早已习惯轨道交通带来的便利，很多房子附近都有轨道交通了，这时候轨道交通房已不能“独大”，更不能吸引他们注意力了。
所以轨道交通能否带给房子带来升值空间，真的得具体问题具体分析。
02. 价值多少？？
既然我们前面说轨道交通能为房价升值做出贡献，那我们就来假设，每个轨道交通房都能产生价值，但得明白不是每个轨道交通房产生的价值都一样。
首先，地段依旧重中之重。郊区哪怕有轨道交通又怎样？区域还是太远，通勤超过一个小时，十分具体。一条轨道交通线无法解决公共配套的根本问题。
然后，主干线轨道交通比次干线更重要。轨道交通的规划是分主次干线的，虽然对于重庆来说感觉不太强烈，因为我们还不像深圳那样划分慢线、快线，但是我们从人流量来看，就能知道重庆轨道交通大概的主次。总的来说，1/2/3号线就是比4/6/10号线和环线的人流量大，这能侧面反映出城市规划的先后顺序和区域地位。学会识别不同的轨道交通线和不同的站点也是非常重要的。例如南坪和鱼洞，例如观音桥和回兴，就是不一样。哎，归根究底还是地段。
再者， 房子新旧程度。同轨道交通旁的老房子一定没有新房的升值快，除非老房子有相当硬的学区，另当别论，不然老房子有轨道交通也掀不起波澜。其实这也侧面证明了，房子的升值是由很多方面决定的，轨道交通不能做主，毕竟一个新旧就影响了很多。
还有，轨道交通到达项目的方式。
最为普遍：项目修在轨道站点附近，是大部分人对轨道交通房的认识，这种项目很多也很难划分，有几百米的，有1公里的，也有2/3公里的，“附近”怎么来定义？中介、开发商、购房人想的都不一样。
开始进化：轨道交通口连接项目出入口，近几年很多新房项目逐渐有了这样的趋势，这样极大缩短了居住者到达轨道交通的时间和距离。比“附近”的轨道交通房更好。
未来发展：轨道交通口穿过大型商业进入小区，这是根据轨道交通站的出入口做出来的综合性规划，规划难度较大，比较稀缺。回家的路上顺便超市买个菜，不日晒雨淋，体验就是和走在外面大马路感觉不一样。
最后，轨道交通最影响的是租金。房价升多少，升不升，谁都说不准，但房租一般情况下都会比同区域没有轨道交通的房租高。租客的需求和购房者的需求是不太一样的。
03. 何时产生价值？
这是一个很难的问题，谁都无法肯定，只能分析。个人觉得轨道交通开始建设和正式通车是两个非常重要的节点。
轨道交通的规划是需要很长时间的，要经历很多次规划方案研究、流程批复、可研编制等相关工作，还得执行一系列复杂的流程，包括公示招标、递交文件等等。尽管发改委有了批复但不意味着能马上开工，所以，看到中介、开发商以“轨道交通规划”为噱头时，不要被冲昏头脑，因为不知道能否动工，何时动工，很有可能站点都取消了…
当看到动工了，心里面才踏实一点，但再怎么也要5年起步，2、3年几乎不可能。这时候，是最容易鼓舞人心的，因为大家看到了希望，有了盼头。个人觉得，这时候能带来第一波增长，购买这样的项目能最大程度上“保本理财”。
通车了，心里面石头才真正落地，毕竟，北京都出现过修一点停工很多年的平谷线，重庆又怎么能保证顺风顺水呢？例如朝天门站点，规划了那么多年，现在还没开通。当真正开通了，居民才能享受通勤便利，这时候，或许房价能依靠轨道交通开通迎来一定的增长。
综上所述，轨道交通给房价带来的增长非常有限，也很难去把握，收益站线最起码5年起，这是否拉得过长呢？几十万上百万雪花银空置5年，不产生任何效益去赌以后不可控的升值，是否值得呢？值得我们认真思考。
END
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