“三道红线”政策威力巨大，一下子卡了房企现金流的脖子。不过，正式执行还有2年缓冲期。那么，面对收紧的现金流局面，房企该如何做好工程款结算？

工程款的支付，关系到项目及整个公司的现金流情况，关系到项目是否能运转正常，关系到是否会停工索赔。

本文从不同层面，不同步骤结合公司及领导的管控要求，剖析如何化解工程款支付的风险。

【集团公司层面】

“有钱”是能付钱的最大前提

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“有钱”是能付钱的最大前提。虽然这是一句废话，但是这依然是最重要的。地产项目的钱来自于两个方面：一个是预售回款，一个是外部融资。

如果地区公司或者项目存在现金流困难的情况，同样按照以上两个思路来化解：降价出售，加速回款；扩大外部融资途径。

【集团公司层面】

严格做好收支平衡政策

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地产公司的成功各有不同的模式，但是地产公司的死法只有一种，那就是现金流枯竭。现金流的枯竭的表现形式就是：不以收定支，收少于支，后收先支。

地产财务融资领域的大咖，吴建斌总提出地产行业的：三收三支政策，让某地产公司在一年以内将地产公司的经营性现金流由负转正，并且持续为正。

三收三支政策为：以收定支，收大于支，先收后支。 集团这种政策会逼迫地区公司为了能够支付工程款就会加速回款，这样能够促进资金的更快周转。

最近最为红火的福晟地产，就是因为拿地太猛，但是所拿地块均不能及时销售变现导致现金流枯竭，从而被世贸地产收购。

【地区公司层面】

将销售和回款作为公司第一要务

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在行业政策变化不定，市场趋冷的情况下，为了“好好的活下去”，首要任务就是要将销售和回款作为地产公司层面的第一要务。

否则根据集团的收支平衡政策，没有回款将没有支出，没有支出将无法支付工程款，进而会导致项目进展进一步恶化。 从而出现停工索赔等情况。

大家在网络上看到很多标杆地产项目被停工，为何集团公司不予以资金支持？ 因为分地区收支平衡是集团的刚性政策，没有回款，则不允许支出。

【地区合约层面】

大额招标尽量采用供应链融资的付款方式

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很多公司都在推“供应链融资”，最为常见的为“商票和保理”。但是很多供方希望采用现金支付，这个是一个矛盾体。

作为招采部门， 应尽量多储备和发展能够接受商票和保理支付的供应商 。

与暂不能接受保理和商票的供应商，做好深度约谈，宣贯保理和商票支付的利弊，尽量说服对方接受商票和保理。

在地区合约层面分阶段逐步推进提高商票和保理支付金额占总支付金额的比例，避免猛然推进过于极端。

【地区合约层面】

关键节点做好资金支付规划

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传统的付款关键节点有：开学季（3月和9月），中秋节，春节。

付款关键节点首先要做好资金计划， 统一向施工单位发送通知，尽早提供进度款资料；

进度款审核在保证总额不超付的情况下，非关键节点原则上从紧，关键节点原则上从宽；

【地区合约层面】

变更签证严格执行月清月结

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除了合同内的工程款，很多合同会出现累计变更金额较大的情况，如果变更签证不完成核算，无法计入进度款产值。 所以则要求成本做好变更签证的月清月结工作：

月清工作思路：

将月清考核指标放在项目经理的考核指标上，避免出现考核指标在成本，上线是由项目工程师上线，成本同事总也催不动的情况；

将变更签证系统手机移动端外延至供方，对于现场签证上线及时性交由施工单位。但是需要施工单位签订承诺书，延迟上线则不予签证；

如果没有采用手机移动端系统，则可建议打通施工方向集团报审签证的通道，由集团成本部门反逼项目清理施工单位报送的签证台账，避免项目人为积压签证。

月结工作思路：

将月结考核指标计入成本部门的考核指标。该项变更签证完工后（以项目提交的完工确认资料为准），一定时间以内必须完成核算工作。

以相应的完成率作为考核指标，促使项目成本在过程中及时完成月结工作。 以免影响进度款支付；

【地区合约层面】

提前策划，化解结算风险

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每年10月份需要组织各项目对已完成单项竣工验收的工程进行结算风险的预判，梳理思路如下：

第一步集中梳理：10月初成本组织，联合项目对所有项目的结算进行梳理与统筹；

第二步专项计划：制定专项结算计划与专项工作小组（项目总，成本总，项目经理，项目成本）推进此项工作。

第三步情况摸底：统一对需要结算的施工单位进行约谈，摸清施工单位情况（是否着急支付结算款，是否有专门商务人员跟进结算），对于因为客观原因预计12月无法完成结算办理的，要提前向对方打预防针。

第四步限时提交：统一对施工单位进行发文，要求限时按照要求提交结算资料，否则12月份之前无法承诺完成结算办理，农历年底结算款的支付也不能保证。

第五步重点监控：对于农历年底必须支付结算款，且结算办理预计有风险的工程，成本总和项目总应做重点监控，重点推进；

第六步步步跟踪：每周监控各项目结算进展，确保计划的达成。对于过程中因为成本部门的原因，无法完成结算的，定期与施工单位保持沟通和联系，争取取得对方的支持。

【地区合约层面】

一事一议特殊付款进行兜底

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最终总有无法完成的结算和为了维稳超出合同条款的付款的情况，成本部门应了解公司内部的一事一议特殊付款事项的申请情况，提前做好沟通。

待确有需要的时候，及时启动一事一议的特殊付款申请。在确保工程款顺利支付的情况下，确保流程合规。

【项目管理层面】

资金紧张，情况复杂，则需要全盘统筹策划

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如果资金确实紧张，则需要项目统筹，合约，财务，运营以及公司高管团队开会确定方向和处理方式。

9.1优先原则：有限的资金 先保预售标段，再保交付标段，最终才保中间施工阶段的标段。

9.2从严审核：此种情况工程款的支付审核一定要 从严审核。

9.3农民工资：如果是在年关，资金实在紧张，则想办法 先单独解决农民工工资 ；

9.4工抵房政策： 尽早启动工程款抵房款的政策，或者合同中可约 定一定比例工程款的工抵房政策，在需要的时候启动本条款。

9.5战略约谈：如果资金紧张是地区性情况，而非集团层面，则建议 先约谈战略供方，暂缓工程款支付。 因为战略供方的实力雄厚，垫资能力较强。

结语

房地产是一个资金密集型行业，“资金计划”未能提前绸缪，对于企业应对不确定性存在极大的风险。

又到了一年的第4季度，10月份开始着手结算的筹备工作，提前做好资金 谋 划，9大举措帮助企业 平稳度 过 资 金 紧张局面！