潮水退去，谁在裸奔？

曾经，买房被认为是稳赚不赔的买卖，闭眼进场也不会输的投资方式，如今，这个神话被悄然打破。

在“房住不炒”严控之下，投资风潮退却，城市分化加剧。过去一年，深圳连带东莞印证着强者恒强定律，涨势领跑全国；广州等热点城市呈现涨势萎靡；一些曾经被视为投资热点的二三线城市却默默跌价了。

过去一年，这十座城市跌得很惨

10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，根据2020年9月最新纬房指数，近一年多数样本城市房价稳中有升，东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅，但也有部分城市房价下跌。

数据显示，近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：

广东肇庆：-9.45%

贵州遵义：-9.22%

云南西双版纳：-8.68%

广西北海：-7.96%

山东淄博：-7.44%

河北保定：-6.83%

河北廊坊：-6.08%

湖南衡阳：-6.07%

山东济南：-6%

广西防城港：-5.13%

以我们熟悉的肇庆为例，曾借助大湾区红利有过一阵投资热，源于其购房政策宽松，是大湾区9个内地城市中，除惠州以外不限购的城市；从房屋均价来看，肇庆乃是九个地市中，房屋均价最低的城市。

加之，广佛肇城轨1小时直通广州，半小时到达佛山等交通利好加持，这座房价仅为广州1/4的城市，一度成为购房者抄底之地。

尤其是鼎湖区（肇庆新区），新盘较多，吸引了众多来自香港、广州、深圳、佛山等地的投资客。

据中原地产数据统计，2019年，肇庆全市共网签商品房78045套，成交面积680.67万㎡，同比2018年增长3%。同时，土地成交楼面价已达2114元/㎡，同比上涨近3成。这是自2015年后肇庆商品房成交量连续5年增长，并创历史新高。

但随着今年疫情黑天鹅来袭，投资热退潮，像肇庆这样人口流出型城市，本地需求难以继续支撑楼市继续上扬。

报告同时指出，上述城市在进入下跌周期以来，基本都未出现明显的阶段性反弹，而是每年都有一定幅度的下跌。说人话就是，行情一路往下，确实不太行了。

地产经济学家邓浩志分析，像部分三四线城市，的确是跌得比较厉害，而且持续低迷，最厉害的是大概是三到五月份这个时间。如肇庆当时降价促销比例非常大，尽管现在市场已经稍有回暖，成交量上来了，但是价格没跟上。

广州：涨幅0.9%

触底，后市迎上扬

从榜单上看，作为一线城市的广州，涨幅0.9%，北上广深中，仅跑赢北京。

再往后8名就是下跌的城市，可以说是上涨城市中垫底位置。

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不敢相信，明明朋友圈内楼盘中介销售一片楼市红红火火的景象呀。

近几个月，人才政策、旧改红利叠加深圳溢出需求，带火了南沙、黄埔、增城等区域的成交，据克而瑞监测，在金九旺季的爆发力下，仅9个月广州网签成交近6万套。

眼前的繁华让你忘记了前几个月的“活下去”了吧？多机构数据显示前9月广州房价上涨并不给力，甚至同比下跌。

房价各区“贫富悬殊”，越秀一手新房均价早已去到7万/㎡，而天河、海珠、荔湾等区域去到5万/㎡，甚至是白云区的新房均价已高达4.6万/㎡，花都、增城、从化尚且在1字头。

前9月广州各区一手成交均价 @克而瑞

所以广州楼市不行了吗？

那倒不必担心，广州基本面与上述房价下跌十城完全不同。

广州主要是被疫情期间几个月房价拖累，楼盘让利拉动成交，但近期已经全面复苏，业内预计后市价格会稳步上涨。

邓浩志表示，其监测到的数据同样显示广州同比微跌，主要原因是三到六月，广州跌得比较凶，把同比均值拉低。

但是七月份开始就全面复苏了，全市的成交量也在不断放大，南沙黄埔天河都在涨，库存比较大的区域如花都增城涨势乏力一些，但只要库存不断消化，价格最终也会跟上的。

“房价永远上涨”神话破灭

三四线“有排熬” 投资需谨慎

“追涨杀跌“”是购房者的普遍心理，报告警惕，房价下跌城市的走势，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。上述城市12个月累计跌幅均在10%以内，总体属于理性回归、风险可控的范围。

而多数样本城市房价相对稳定，显示出“房住不炒”、“因城施策”方略已经开始有效发挥市场稳定器的作用。

邓浩志直接表示，不看好三四线城市。

其预测，三四线城市将保持很长一段时间的低迷，这些城市人口流出、产业经济跟不上，楼市承压吃紧；

反观一二线城市复苏态势很明显，如深圳东莞等多城市已经是调控加码升级了，防止这个房子房价上涨过快。对广州后市稳步上扬也很有信心。

当下市场形势下，三四线城市抄底美梦难作，选好赛道，谨慎投资。

部分资料来源：克而瑞、澎湃新闻