前几天，有个朋友问我，他看好一个楼盘准备出售一套，但去售楼部问的时候，售楼小姐却说没房了，他不甘心就去去房管局查，得到的答复是此楼盘还有100多套，他认为售楼部是“捂盘惜售”，这是不合规的，想问问我的意见。
这位朋友遇到的问题，也是很多买房者遇到过的问题，房管局显示还有房，售楼部没房，如果遇到这种情况，可能有多种原因的，并不一定就是捂盘惜售。
为什么呢？
理论上，在如今的房地产各行业竞争如此的激烈，市场瞬息万变，除非占有非常好的地段或者得天独厚的优质环境资源、亦或者是学区资源等，一般情况下开发商都在想方设法地跑运转，争取最大化的资金高运转。
如此才能保证房企的未来可持续性发展，所以一般的开发商都是不会囤房的，有市场可变现，谁不想赶快变现。
更何况现在的调控政策和监管如此严格，谁还敢如此违规，有这么好的市场机会，那不是给自己找不自在嘛，所以说捂盘惜售说在现在的市场条件下是不成立的。
如果房管局是可以查询到房源的，那么我们就可以认为，这个项目的前期所有手续是合法合规的，那么出现这种情况我想无外乎以下两点：
第一，数据差异。销售现场销控都是以实际认购为统计依据的，而房管局系统是以实际网签为准的。
有过买房经验的朋友们都知道我们一般的买房都会有认购的过程，客户认购了某套房源，那么售楼处就会划掉这套房源，不能再出售给其他客户了，除非客户退定，所以您在售楼处咨询的房源情况实际是认购，不是签约。
比如缴纳1万元的定金以后，签署认购协议，然后给予3-7天的时间完成转签，但是到了转签完成后，还有网签备案。
所以在这个过程中可能就会出现，房源认购了，但是没有网签，这个过程一般会出现在开盘等重大销售节点的时候。
此时客户多成交量比较大，所以售楼处无法在短时间内集中办理网签，就会分批次的来进行网签，所以就会出现房管局的信息系统上看不到即时网签信息的状况。
第二，银行按揭手续。现在买房，大部分客户会选择银行贷款。对于贷款客户，一般都是先认购然后做银行面签后，再进行网签。
由于有些开发商做了网签的楼盘系统录入，但是没有做好按揭贷款银行方面的准入工作，那么在这个时候就会出现无法办理按揭的情况。
此时就会出现客户认购了，无法获得银行面签，无法确定客户的资信情况和贷款额度，这个时候，就不能先行签约。
如果一旦签约了，贷款资料因为征信等原因无法审批通过，又比如出现银行的拒贷或者审批额度过低，导致客户没钱补首付或者无法交全款的情况，以致出现不必要的合同纠纷。
另外对于开盘等集中销售期内的大量客户，银行面签一时无法全部进行面签，所以就会造成面签环节的积压，从而导致客户无法及时网签的情况。
结语：房管局系统显示有房，但售楼部却说没房，主要问题是以上所述两点造成的。
对于开发商而言，捂盘惜售所付出的代价太大，一般的开发商没有资金实力也没有时间成本来进行如此的操作，所以大部分情况还是由于数据差异和贷款办理造成的信息差。
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