【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！

上期《东街东这楼盘能买么？总价100万，福州市区买房建议？》发布后，引起粉丝对塔头路-金鸡山沿线新盘的讨论，也有部分粉丝在后台私信询问同一片区的蓝光玖榕台是否值得购买？

此外，也有粉丝询问，福州淮安板块的代表性二手大盘——金辉淮安半岛是否值得入手？

关键词：金鸡山脚、刚需、地铁房

@脑洞开荒

Yesir老师，看了您上期关于塔头路沿线新盘的分析。正好我这段时间有看到一处叫“蓝光玖榕台”的新盘，请问这个盘如何？

Yesir答疑：

你提到的蓝光玖榕台，位于金鸡山南麓，三八路以西。该区域属于市中心板块，随着近几年金鸡山路拓宽改造、湖东隧道的建成使用，以及华林路延伸隧道和地铁4号线的建设，该地段的交通正在改善。特别是未来该盘将距地铁4号线岳峰站500米左右，将大大提升交通便利。

蓝光玖榕台所处地块

配套上，该盘最大的优势是靠近金鸡山公园和东二环泰禾广场，自然、商业配套佳。教育和医疗配套一般，周边有晋安第一中心小学及福州三十二中；医院有省二人民医院东二环院区。

回到蓝光玖榕台本身，该盘的具体参数如何？据公开资料可知，该盘占地面积95.49亩，容积率2.2，绿化率30%，要求配建安置型商品房80%，且小区规划总楼栋数为18栋，目前在推70~90平的2居、小3居刚需型房源，户型为当前市面的主流设计，两个面积段都做到动静分离，南北通透。

蓝光玖榕台效果图

价格上，虽然该盘目前还未公布价格，但依据中房研究数据显示，以蓝光玖榕台周边同品质的代表楼盘之一半山千叶为例，该盘近3个月的均价为29692元/平。

半山千叶近3个月价格走势

半山千叶为2007年建成的小区，距今已有13年。按业界共识，楼市正常时期，受房龄影响，新房一般比板块内同品质的对标二手房溢价10%~20%。考虑到该盘所在地块于2019年拍12月30日拍出，成交楼面价在12867元/平左右，这意味着该盘后续有比较大的定价空间。

总的来说，随着道路规划完善，蓝光玖榕台的地段优势正在显现，但由于该盘80%的安商房配建比例，居住体验感有一定影响。主要看后续公布价格。若能与周边同品质次新房价格相近，还是有一定的购买价值。

关键词：学区房、投资

@孤风狂笑

Yesir老师你好，之前看过贵号关于学区房的报道，其中有提到一处叫大儒世家的盘，这个盘品质如何，是否有投资价值？

Yesir答疑：

大儒世家这个盘，位于金牛山以北，洪甘路以东，梅峰路以西。该盘西侧的洪甘路向北，可上三环快速和闽侯荆溪，向南则沟通洪山桥、江滨大道和杨桥西路。此外该盘内的多条道路与梅峰路沟通，可直达西二环-左海公园段。

配套上，该盘向北可抵达福州软件园；向南可抵达工业路科技产业园，通勤配套较佳。该盘的南面有福州著名的金牛山公园，园内的福道已成为福州城市景观名片，景观配套资源佳。

你在问题中提到的“学区房”，大儒世家小区划片钱塘文博小学，前身为洪光小学，是福州市鼓楼区教育局管理的公办小学。先由金帝集团·仁文捐资1600万建成，后引进钱塘小学的品牌和教育资源，强强联合。

值得一提的是，该盘周边已建有两所比较闻名的民办私立中学：文博中学和立志中学，这两所私立校作为近年福州中考升学率中佼佼者之一，实力也是有目共睹。

2020年福州中考升学率

据中房研究数据显示，截止9月份，大儒世家的套均租金价格为2567元/套。且近半年，该盘租赁成交量大。可见凭借近产业园和学校这两大需求，该盘租赁行情有保证的。

大儒世家截止9月套均成交走势

在本号《福州“城市候鸟族”的7月楼市写真图鉴》一文中，就有提到该盘受今年“民办100%摇号”影响，不少孩子跨区就读文博中学和立志中学的情况。若该政策未来明朗，可预见该盘租赁需求在未来3年还会持续上升。

大儒世家的具体参数如何？据公开信息显示，该盘占地面积约700亩，有朗园、藏珑、卧琥、天澜等多期，最早项目于2008年起陆续建成，距今有12年房龄。该盘主打高层住宅，从50平以下至144平以上户型，类型丰富。价格上，另据中房研究数据显示，大儒世家近3个月均价为28277元/平。

大儒世家近3个月价格走势

综上，大儒世家凭借鼓楼区位和周边较为完善的路网，且近产业园、景观步道和优质学校，在地段和配套上确实有一定的优势。要注意的是，该盘内各子项目建成房龄的跨度较大，作为投资购房，建议多留心观察，选择房龄较新、位置较佳的房源。

关键词：淮安、单价低、睡城

@用户185337935577

叶老师你好，我关注福州二手房有一段时间了，一直想在福州买一处离市区近，但价格相对合适的三居房子。之前走访了福州市区周边的盘，发现金辉淮安半岛泊宫的地段和房型比较符合我的要求，请问叶老师，这个盘如何，值得入手吗？

Yesir答疑：

金辉淮安半岛泊宫位于三环路以南，乌龙江以东，淮安路以北。由于该盘所处板块被山水包围，板块内与其他区域联通的方式只有三环快速，私家车通勤最为便利。据悉，板块内规划地铁5号线，通车时日尚早。加上目前该板块的土储空间已较小，除去教育配套外其他生活、工作配套都需跨区共享，且有一定的距离，配套有限。

小区的具体参数上，该盘占地千亩。分为国际住区、泊宫、泊郡等多期，容积率1.3左右，绿化率普遍在35%以上，小区分别于2014年起陆续建成，整体房龄较新。纯商房，户型多样，从50平高层住宅到大面积别墅，应有尽有。沿江高层虽然可以全景看江，但由于靠近三环快速，噪音较明显。部分业主反馈，即便加装隔音玻璃，噪音依旧，且高层也不见好转。

说完小区的情况，那么金辉淮安半岛的价格如何？据中房研究数据显示，金辉淮安半岛近3个月的均价为21489元/平。

金辉淮安半岛近3个月价格走势

综上，金辉淮安半岛泊宫的价格较有吸引力，但地段和配套上具有一定的劣势。此外该盘靠近三环，噪音问题比较突出，建议你多斟酌一下。建议你也可考虑保利西江林语，该盘不仅在品质和价格上与金辉淮安半岛相似，而且位置靠内，不受三环噪音影响，居住体验感更好一些。