深圳楼市：新政之后刚需静等观望，投资打新火热|房价|房龄|深圳楼市|豪宅区|香蜜湖

往期问答收录在“九哥说房”网易号

1、会员提问：九哥你好，华润4如果打新中，手头资金2户湊买200平大户型好，还是买100平以后好卖，观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大，观点2买小流动性好，请老师指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大。碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000总价，是否只适合打新，有什么好介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城2期，有投资前景？

答：会员你好，如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。碧海片区还有利好空间。飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新，回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城2期一般。

2、会员提问：经常看到九哥的回复有踏空风险，深圳楼市目前状况横盘中怎会有踏空风险？另外本人西荟城两房已升值均价5.6万左右有人接手，升值空间还大？大亚湾原价4800一平三房现在翻一倍可套现，建议卖了吗?

答：会员你好！我从来没说过买深圳会踏空，深圳会横盘，会滞涨，但下跌的概率几乎为零。西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万，但沙井的大空港规划还是远景，要等到前海自贸区基本成熟才会考虑开发，近两年沙井难有像样涨幅。大亚湾的房子涨一倍要花五到八年，下一波又要漫长的等待。从这个角度，这两套房子当然可以套现，但问题是，套现后这些钱该往哪里放？卖房从来不难，如何优化再买入才是最难的。

3、问：九哥你好，我在工作地点在福田，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢

答：会员你好，都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主，整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。皇岗板块可以重点关注

4、问：九哥好，请问自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。麻烦分析一下，已付费咨询

答：会员你好，后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。

①、安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。

②、率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。

③、后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。

④、宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

5、问：九哥你好，跟富通城比，碧海君庭的一房怎么样？

答：会员你好，碧海君庭，次新，楼下地铁口，对面是医院，有些人忌讳，靠近路边有点噪音。自住可以考虑。投资不如选保险一点的富通城