2020年，银川房价一路高歌猛进，势头强劲，房价环比上涨幅度5-7月连续三个月遥遥领先，位居全国榜首，8—9月连续全国第二，成为全国房市重点关注城市，也成为地产行业内乃至银川本地最热话题。

基于全国房价房企出现的问题，近期监管部门提出了一些对行业新的管理要求即“三线四档两观察”。这轮中央调控可以总结为按苗头、按龙头、按念头：

苗头是地价。

龙头是带头领涨的城市。

念头是对放松的预期。

三头一按，七寸擒龙，再用三道红线一扎，地产进入寒冬期。

银川作为房价涨幅领跑的城市，8月26日，银川住建部被北京住建部约谈。

中央也说了“一城一策”。

银川相继出台了“银八条”以及《预售资金监管管理办法》。

对于外省来讲，这些政策都是毛毛雨，作为银川一个三线城市，诸多房企刚刚尝到房价暴涨甜头，政府突然收紧闸口，给一些中小企业带来了巨大冲击。

房地产是关乎民生、发展经济的重头产业，中央总基调坚持“房子不是用来炒的，而是用来住的”的站位不变，督促各市县落实城市主体责任，切实做好稳房价、稳地价、稳预期、防风险等工作。

当前形势下宁夏房地产行业和企业所面临的困难与挑战，如何使房地产企业能够严格按照政策走向，把握机遇，健康平稳地发展。

10月31日上午，中国房地产业协会会长冯俊、宁夏住建设厅一级巡视员霍健明、宁夏房地产业协会的主要领导、博志成股份的相关专家与宁夏本土地产企业董事长代表等40余人进行了一次闭门会议，听取宁夏房地产企业代表的意见和建议。

本次座谈会是由中国房地产业协会和宁夏房地产业协会联合举办，这也是宁夏房地产业协会自去年换届以来组织的最有意义的活动，有幸邀请到中国房地产业协会与博志成地产研究机构为我区房地产发展提供建设性意见，指导地产行业良序发展。

会议上，巡视员霍健明强调房地产业是国民经济不可或缺的重要产业，对经济发展、城市建设、民生保障、金融稳定等方面发挥着重要作用，如何保障我区房地产行业良性健康发展，希望与会代表建言献策。

银川房价增速过快原因何在？

冯俊认为在房地产这个发展问题上，一定要坚持把握两个标准：

一是住房数量的增长要快于人口的增长。老百姓对住房的需求满足不断提高，而决定住房需求的两个因素，一个是人口，一个是收入，人口多了，房子就多，收入上来了，要改善住房，需求也跟着增多。

二是房价的增长一定要慢于老百姓收入的增长。银川这段时间房价增速过快，超过了居民收入增长，老百姓的生活感到巨大压力，使老百姓改善住房条件的能力削弱了。

核心问题是房价增长要慢于老百姓收入的增长，使社会总福利增加，老百姓美好生活的需要才能满足。

银川隆光置业有限公司董事长王继光认为房价上涨过快，是因为地价过高。

银川房地产协会季光军秘书长说房价上涨，从内循环的角度讲，地价高，房价跟着高，百姓觉得投资房子最安全，导致哄抬房价。

冯俊强调，对于银川房价上涨认为地价高是推力，而各个房企在举牌、竞地时对未来房价的良好预判，哄抬地价，这是拉力。

中小地产企业存在的困难

融资难，拿地难

宁夏恒大房地产董事长王立平代表讲到因为地产降杠杆、去库存，导致中小房企融资难。一线房企进驻宁夏，对本地房企冲击大，推高了土地的挂牌价格，拿地压力大，导致中小房企发展举步维艰。

宁夏东海房地产开发有限公司代表说：

项目贷款难——固原目前房地产企业，这两年项目贷款难，现金流压力越来越大。

库存严重——前期因为地价成本比较高，造成了产品的设计标准比较低，品质低，整体的库存比较严重。

很多企业代表说尤其《预售资金监管管理办法》政策一出台，很多中小企业资金周转出现了壁垒，希望政府不要搞一刀切。

针对《预售资金监管管理办法》，巡视员霍健明特别强调，目前很多地产企业负债率上达80%，资产负债率这么高，风险很大，防止企业拿着钱去投资其他行业，一旦投资失败，没钱继续盖房子，烂尾楼出现，损害的是老百姓利益，预售资金本身是用政府的信誉告诫社会，他的房子可以买，我来为老百姓把这个钱管好，叫专款专用。目前要探讨的是预售资金监管既对社会负责，又对企业负责的行之有效的办法。

对于大家关注的地价过高问题，将会学习外地成熟经验：竞拍这块地的容积率、规划、公共配套设施等提前告知竞拍者，由他们推算房价，进而反推地价。

意见汇总 答惑解疑

银川建发集团股份有限公司董事、副总裁马克面对现在的挑战机遇，他提出一方面企业自身不断加强特色核心竞争力，另一方面建立客观、公正的先进性的信用评级体制机制。

银川隆光置业有限公司董事长—王继光同志认为政府制定“扶优限劣”政策，优秀的、信誉较好的企业，政府应该有政策扶持。对于信誉差、工期拖的时间长，或者工程质量较差这样企业应该有所限制。

霍健明对参会的房地产企业提出几点新形势下的建议：一是熟悉政策才能稳定发展。二是诚信守信，积极主动规范经营行为。三是开拓创新，确保房地产行业可持续高质量发展。

在中国企业尤其是地产企业的成长过程中，焦虑从来如影随形，但总有企业能以组织变革与自我变革的形式冲出成长之路。

10月31日下午，召开了一场《新形势下宁夏房地产企业挑战、机遇与应对策略》座谈会，中国房地产协会、宁夏房地产协会、宁夏住建厅以及宁夏五个地级市房地产协会与200余位宁夏当地房企董事长及高管团队代表共聚一堂，共话宁夏房地产行业发展与企业发展各种问题及挑战机遇。

专注房地产专业咨询，帮助房企做战略分析和转型升级的服务机构——博志成股份联合创始人、G50董事长俱乐部会长黄博文为在场房企代表进行现场分享，他表示政策调控、市场竞争今后将是常态。中小企业要培育深耕能力、形成价值和防火墙，同时修炼内功、在产品上在服务上形成标签与大企业抗衡，与大企业合作学习形成产品与服务IP，方能“破茧成蝶、向阳而生”。

宁夏中房实业集团股份有限公司方陆分享了《赋能高质量发展》，他提出要从管理变成赋能，从控制变成激活，从雇佣制变成合伙制。在企业运营中，多用机制、少用管理。管理都有成本，机制才能以很小的代价真正激发人的内生动力。

银川建发集团股份有限公司董事、副总裁马克详细地介绍了建发集团作为优秀城市运营商，在发展过程中不断深化管理结构，精研内控体系和人才观。同时，不断优化产业布局，统筹协同发展，构建地产、商业、物业内部生态体系，为现场嘉宾们展示了建发集团智慧城市运营商的定位与战略布局

房地产已经结束了“人有多大胆，地有多大产”的红利时代，地产行业预期将会变得更稳定，风险会降低，利润空间会收窄，但行业会更稳健。（张晶）