深圳的第一个40年已成为过去，站在40年的起点再起飞，路该怎么走？这是一个非常引人深思的问题。

实际上国家已经给出了方向：

首先，深圳40周年庆祝大会上，领导人在讲话中提出：

积极作为深入推进粤港澳大湾区建设。

粤港澳大湾区建设是国家重大发展战略，深圳是大湾区建设的重要引擎。

要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，推动三地经济运行的规则衔接、机制对接，加快粤港澳大湾区城际铁路建设，促进人员、货物等各类要素高效便捷流动，提升市场一体化水平。

其次，庆祝大会之前的10月11日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》（以下简称《试点实施方案》）中：

第25条明确提到“ 加强与粤港澳大湾区其他城市协调合作，建立区域互动、优势互补的改革联动机制 ”。

最后，在更早的2019年2月，《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。这是我国第一份以“都市圈”为主题的中央文件，标志着都市圈时代正式来临。

经过40年的发展，深圳面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战，未来要通过高质量、内涵式发展找出路。高质量、内涵式发展就需要深圳不是单靠自己，要联合周边城市发展。

无论是粤港澳大湾区的建设还是深圳都市圈，都要求深圳与周边城市深度融合合作，这不仅是一种趋势，更是已经成为一种国家意志。

看清深圳都市圈

和大湾区发展的真相

我们先来看看深圳都市圈包括哪些城市？

深圳都市圈是指深圳+东莞+惠州+河源+汕尾。

深圳都市圈示意图

再来看看粤港澳大湾区都有哪些城市？

它包括中国香港、中国澳门两个特别行政区和中国广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门，总共9个市和2个特别行政区。俗称“9+2”。

粤港澳大湾区城市群规划表，图源乐有家

可见无论是深圳都市圈还是粤港澳大湾区建设，都离不开深圳、惠州和东莞。深莞惠的融城发展已迫在眉睫。

现在为什么频频提都市圈、提湾区经济，而不是单单的拎出某一个核心城市？

那是因为从世界范围来看，都市圈可以打破城市边界，带来城市之间资源的流动，解决单个城市发展的瓶颈，城市之间优势互补，发展的速度和质量才能进一步保证。

深圳都市圈和粤港澳大湾区城市群也同样，以深圳为中心，辐射周边，周边城市可以得到发展的新鲜血液，深圳也可以在产业人口外溢方面更灵活自如。深圳的重要性不言而喻，身负多个核心，世界瞩目，未来必是全球标杆城市，那么首先受益的就是紧邻它的周边城市。

图源宋丁老师演讲

曾经以香港为核心，深圳很多时候是追随者，如今深圳后来居上，多个经济、产业、交通等指标都已赶超。以深圳为核心，周边城市如果能根据自身优势实现联动发展，日后的经济腾飞指日可待。

中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁认为惠州和深圳都是高密度发展城市，深圳发展空间不多了，但是惠州面积广大，发展空间特别大。所以，将来深圳的着眼点、外溢的资金、技术、人才、产业，很大的方面都是惠州方向。

深究一下深圳都市圈和粤港澳大湾区的发展，我们不难发现，轨道交通基本可以成为重要的支柱，整个大湾区的轨道交通建设都在如火如荼的进行，正是因为国家有这种轨道交通的前瞻性，才让大湾区城市之间的发展路径和方向更加明晰：

2020年底大湾区轨道交通规划总里程近9000公里，铁路运营里程近1700公里，其中高铁里程1232公里，2020年大湾区有10条高铁在建和将建。中国高铁已经占了全球60%。

图源宋丁老师演讲

都市圈和湾区建设的核心始终绕不开轨道交通，没有轨道交通的建设，其他的发展都会滞后，甚至无从谈起。而对都市圈和大湾区建设起重要作用的是现今全世界很多地方都在运作的TOD轨道交通枢纽。

上世纪90年代初，美国基于对郊区蔓延的反思，出现了TOD规划构想： 在5至10分钟的步行半径内形成工作、商业、文化、教育、居住等功能融为一体的商业中心或城市中心。这是一场全球城市空间和人居关系的革命。TOD让不同规模和架构的次级中心在城市崛起，从效率、便捷、时间、空间等方面给城市发展的难题提供了解决方案。

深圳最重要的TOD就是深圳北站，我们来看看深圳北站的发展历程：

1980年-2005年 ，深圳北站是大郊区，当时房价仅两三千，所谓英雄难过梅林关，关外一片荒凉。

2005年， 开始规划深圳北站，建设过程当中开始升级，房价涨到八九千。

2011年， 深圳北站通车启用，房价突破2万。

2014年， 规划北站CBD，房价突破3万。

2015年， 成为深圳北中心，房价破7万，部分超过福田。

2017年， 深圳高级中学北校区、外国语、医院等配套相继落地，深圳北站已经成为深圳的宇宙中心，房价突破10万。

现在深圳北站附近房价从6万到15万不等，房价上涨势头很猛：

深圳北站附近房价地图，截图自贝壳找房

细数大湾区和深圳都市圈目前已经存在的TOD，共有4座，分别是香港西九龙站、深圳北站、广州南站和佛山西站。这些TOD都给相应城市带来了发展的红利，也让周边城市的经济往来更加活跃，城市之间要素、人口等的流动更加便利。

总的来说，TOD是粤港澳大湾区和深圳都市圈发展的重要落脚点和支点。

大湾区第5座TOD

为什么选在这里

4座TOD对于整个大湾区的城市群发展来说远远不够，核心城市的产业外溢需求非常强烈，深莞惠又是都市圈和湾区建设的重中之重，大湾区还需要更多的TOD来支撑。

那么接下来的第5座TOD建在哪里成为最重要的问题！

首先，细看前4座TOD的位置，整体沿中部偏西，似乎重心不稳，自然而然东部就需要一座如此大型的TOD，且目前东部房价地价都处于低位，发展空间又特别大，非常适合承接更多的产业、人口。

其次，2020年9月2日交通运输部重大官宣要求深圳市开展高品质创新型交通强国建设试点工作， 其中强化深圳与惠州间的轨道交通成为重点之一。

来源：中华人民共和国中央人民政府官网

这样的大背景下，惠州北站呼之欲出。它将成为深圳连接粤东北的重要枢纽，惠州北站将不只是惠州的TOD,它还是深圳都市圈和粤港澳大湾区发展的又一核心和重要节点。

同时，深圳的地铁14号线也将接入惠州，深惠的轨交同城化已经成为事实。

宋丁老师认为，未来深惠同城化将更大力度引导深圳的各类资源向惠州配置。由于外溢的概念，深圳将形成人居三环系统，分别是：

内环： 南山、福田、罗湖、宝安南、龙华南。这是深圳市中心，政府确定的房价是10万+；

中环： 深圳东及深圳北部观澜等地，均价5万+，光明、沙井的房价7、8万；

外环： 莞惠临深地带，也包括惠莞的中心城区地带，惠州北站显然是属于外环的部分，价格约2万左右（东莞的部分区域房价已过5万）；

图源宋丁老师演讲

可见惠州北站的诞生是大势所趋，它不仅会改变惠州的中心格局，也会对深圳的人居环境产生重大影响。我们来看看惠州北站TOD的诞生记:

2016年11月， 发改委批复了赣深高铁，规划建设惠州北站为城际综合枢纽，当时没有提TOD概念，只是提了城轨交通枢纽；

2019年6月， 惠州政府公告打造北站TOD，第一次明确通过文件公布的概念和规划正式的面世。

2020年1月， 惠州北站片区控制性详细规划，规划打造44平方公里的新城，这个规划的成果出台，已经明确定义了 惠州高铁就是要打造TOD新城 。

2019年6月惠州市自然资源局公示的《惠州高铁北站片区控制性详细规划（草案）》提出要“引导站点周边区域TOD开发，打造惠州高铁北站新城。北站新城意味着不仅仅是交通的发达，日后商务、居住、产业、文旅各方面都要围绕惠州北站得到高层次的发展。

惠州北站不仅是赣深高铁在惠州的站点，还是广汕高铁换乘的站点。作为赣深线上仅次于深圳北站的最大站点，广汕高铁、城际铁路莞惠城轨、规划中的深惠城轨均将再次汇聚。

深圳、东莞、惠州、汕尾、广州、河源等这些重要的大湾区城市可以通过惠州北站得到重大连接，从南到北，从东到西，整个湾区城市群在时间、空间、效率和规模上都将呈现进阶。届时将可实现：18分钟到深圳、30分钟到香港、35分钟到广州。

来源：南方+

目前，围绕惠州北站关注度最高的就是近期有新进展且明年即将通车的赣深高铁。

赣深高铁由江西省赣州市西站引出，途经河源、惠州、东莞，最终抵达深圳北站。

它是京九高铁南段的联络大通道、我国“八纵八横”高速铁路网的重要组成部分；

是江西对接珠三角地区的主通道；

肩负拉动粤赣、粤港澳大湾区深度融合以及发挥珠三角地区辐射带动作用的重任；

建成后它将成为广东又一条陆上出省大通道，实现广东“市市通高铁”的目标。

图源深圳市轨道交通

千麦规划联合创始人、大胡子说房创始人李俊怀认为：

1，对于惠州北站，确定性的价值空间非常的明显，就是赣深高铁的开通。

2，赣深高铁开通之前就要布局惠州北站，因为所有的布局一定是在核心的东西和成果兑现之前，这才叫投资，而且这是一个确定性的投资。

3，赣深高铁一定会在明年开通，那么今年就是最好的布局时刻。

李俊怀的观点很明确：今年布局惠州北站就是未来收获巨大红利的起点。

布局惠州北站TOD

大咖给出4大原则

惠州TOD北站规划了5大居住组团，分别是博罗东片区、汤泉片区、白石片区、小金田金源片区和高铁核心区。项目非常多，我们应该怎么选择呢？

惠州北站5大居住组团，图源说道惠州

李俊怀认为楼市下半场不仅要选对大方向，也要从微观层面买对项目，那么有4大原则是我们可以遵循的：

交通方便；

大社区、低容积率；

稀缺环境和景观；

名校+商业；

这四个原则都能够满足的项目，就要重点关注高铁核心区的金裕星河丹堤，我们来具体看看它的这几大特征：

1，距惠州北站1.5公里，规划中的地铁5号线经过；

项目离惠州北站1.5公里，既保证了离惠州北站的近距离，也避免了太近可能带来的噪音。

惠州未来还规划了地铁1号线和5号线，并预留了接驳口，其中5号线正好经过项目。

2，总建面180万平，容积率仅为1.64；

项目可以说是惠州北站新城最大的社区，超百万级的综合体大城，有着全面且醇熟的社区配套，业态丰富。如此低容积率的超大社区在深圳基本不可能存在。

3，7大公园环绕，3000亩18洞国际标准高尔夫球场盘踞；

项目一路之隔，就是象头山余脉（直线距离约700米），属于4A级国家自然保护区，周边还盘踞着3000亩18洞国际标准高尔夫球场——汤泉高尔夫球场（直线距离约300米），小金河湿地公园（规划）等7大生态公园环绕四周。

这种环境和景观不可复制，奠定了它的稀缺地位，也是房子重要的附加值。

金裕星河丹堤实景图

4，自带2所15班幼儿园+九年一贯制学校+6.5万平商业；

项目规划引入九年一贯制学校，另外项目自带2所15班幼儿园，可以满足业主的教育需求，而教育问题也是大多数深圳人买房所考虑的重要问题 。

商业方面，社区内规划有建面约6.5万平星河COCO系旗舰体及金街，目前已运营的有美宜佳，签约了麦当劳，还有星河寰宇影城、汉堡王、乐凯撒、星趣童堡、星河美居等品牌有意向进驻。

金裕星河丹堤商业效果图

除了李俊怀老师提出的四大原则，我们看看金裕星河丹堤项目还有哪些特色：

项目二期斥千万重金定制了约5万㎡的汤泉主题园林，还为业主专属配备高端汤泉会馆等健康休闲配套，社区内更规划了双公园景观轴、400米夜光跑道、900㎡大型泳池，还用大香樟、丛生香樟等打造了1.8公里香樟景观大道。

金裕星河丹堤实景图

所有户型均采用N+1房形式设计，高拓高赠送，实用率超高，性价比高，北站片区绝版，现在购买2021年即可收楼，大大缩短了投资回报时间！

金裕星河丹堤二期俯瞰图

项目即将加推的是二期高层楼王B6栋的95-120㎡3-4房高层产品，以及C5栋的104-144㎡洋房产品。从整体来看，通风采光效果非常好，超大楼间距。

二期高层楼王B6栋

B6栋正是二期压轴之作的 #绝版双景观楼王# ，是目前二期里面景观最好的一栋，并且是南北通的N+1房户型设计，因此视野开阔，可以做到南看高尔夫、北看园林景观，透过窗就能将窗外美景尽收眼底。

其中95㎡户型，客厅开间达到了3.8m，三阳台布局，多维景观视野，后期也可做成房间；120㎡3+1房户型，卧室均带有飘窗，4m的客厅开间，空间宽敞，并具有高实用率。

95㎡户型图

120㎡户型图

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C5栋洋房产品：

C5栋洋房新品则位于二期南面，位置非常安静，私密性更佳，虽然是两个单元的设计，依然不影响一梯两户的私人生活空间。且C5栋洋房为板式结构，最高仅10层，空间感更大，且容积率更低，可尊享低密舒适生活。

底叠拥有前庭后双庭院的超大私密生活空间，例如144㎡户型带有前后两个庭院的同时，内部还是3阳台+4房设计，南面四间卧室全飘窗设计，且带多功能空间，空间感很足。

底叠1别墅 144㎡

平层135㎡

底叠2别墅128㎡

顶叠复式122㎡

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综合来看，金裕星河丹堤是布局深圳都市圈和粤港澳大湾区价格最低、潜力最高的优质资产。趁赣深高铁还未开通，尽快行动才是明智的选择。

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