本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节目

成都新楼市 文|白杨视觉|燕子

本文为市场资讯，非广告

我们复盘了位于高新区火车南站板块的两个住宅项目——桐梓林壹号&城市春天。发现这两个相近的住宅项目在2012年新房售价相差1000元/㎡，但2020年11月的二手房市场中均价相差却达7599元/㎡，

数字总是简单的，但背后的原因却很难说清——所以，我们就去细细看了。结论，你们自己来。

▌两项目地图位置示意

2012年2月4日，城市春天建面约95-124㎡的户型均价约11000元/㎡。同年12月，桐梓林壹号5号楼开盘单价约12000元/㎡，两项目2012年销售单价相差约1000元/㎡。时间来到2020年，据链家网显示，城市春天目前二手房参考均价约23574元/㎡，桐梓林壹号目前二手房参考均价31173元/㎡。

也就是说，两项目经过近8年的市场沉浮，从最初的单价差1000元/㎡，来到了如今单价相差7599元/㎡。

▌两项目外立面实拍图对比

在区域上两项目属同一区域，周边教育、商业、交通、医疗等配套几乎一致，且住宅房源在同年销售，为何在经历近八年的洗练后会呈现出截然不同的二手房单价？

除了位置差异带来的噪声影响之外，两项目的物业服务或许也起到了比较重要的影响——物业费每月相差1.5元/㎡，但现在两项目在园区维护、安保服务、建筑立面、垃圾桶清理等方面差异并不微小。

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物业PK：多年使用后依旧

维护如新的入户大堂

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在对两项目实地踩盘的过程中， 看完城市春天后，小编内心os：这也好多年了整体园林、建筑立面维护的还可以嘛；看完桐梓林壹号内心想法：一分钱一分货呀，物业费每月贵的这1.5元/㎡有道理！

先来看两项目的物业公司，房天下项目详情页面上显示：桐梓林壹号开发商为成都锦城中建地产开发有限公司、物业公司为中海物业；城市春天开发商为成都嘉隆利地产有限公司、物业公司为成都仁和春天物业管理有限公司。

▌城市春天园林实拍图

▌桐梓林壹号园林实拍图

其细节之处差异更是不小——园区内的垃圾桶、水景&园景绿化维护、楼栋入户大堂；建筑外立面；以及物业安保。

先来看城市春天社区内部的垃圾桶现状，虽然安装摆放有垃圾分类回收的机器，但在隔壁不远处放置了几个不同颜色垃圾桶，旁边虽然立着垃圾分类的告示牌，但从照片中看好像分类的并不明显。

同时从垃圾桶周边散落的垃圾来看，物业保洁并没有及时清运干净，现在天气冷还好，如果是夏天这样的状态或许会有一定异味与蚊虫。

▌城市春天垃圾回收处实拍图

这样的场面在桐梓林壹号则没有看到。同样是摆放了垃圾回收的标语，在旁边安置了四个颜色的垃圾桶，具体分类回收执行情况如何我们不得而知，但起码垃圾桶外表很干净。

同时园区内各处摆放的果皮箱 （垃圾桶）也同样保持了外立面的感觉整洁。下图放大可以看出，有一定使用痕迹，但表面未出现缺漆现象，同时表面没有明显灰尘，可见物业是花了功夫进行维护。

▌桐梓林壹号垃圾回收处实拍图

▌桐梓林壹号园区内果皮箱实拍图

在园区内的水景处两项目也能看出细小差异，下面两张图可以看出，水池中均有一定落叶 （深秋时节、落叶在所难免），且水质在肉眼来看尚算清澈。

但两项目池底的地砖却差异不小，从城市春天两块地砖之间的缝隙上来看，这个拼接工艺略显粗糙；而桐梓林壹号则工整的多。

▌城市春天园区内水景实拍图

▌桐梓林壹号园区内水景实拍图

在园区绿化方面两项目同样存在一定差异，中庭绿化均不算稀疏，这里需要注意的是，两项目若选择置入二手房源，均不建议购买低于四层的户型，因为园区的树都不算矮，低楼层存在一定采光遮挡。

相互对比，桐梓林壹号在园林修建上更显精细，草坪修剪成型、落叶及时清理。

▌城市春天园林实拍图

▌桐梓林壹号绿化情况实拍图

▌桐梓林壹号楼栋两侧绿化实拍图

在建筑外立面方面桐梓林壹号表现较优，虽然整体看起来并不算新，使用痕迹明显，但外立面肉眼可见没有明显的缺砖、少砖痕迹。

▌桐梓林壹号立面实拍图

最后我们来看一下桐梓林壹号的其他细节之处。单元楼栋的入户大堂，摆放的皮质沙发未见破损、茶几表面没有明显灰尘；同时在入户大堂处摆放的盆栽也十分健康生机；单元入户处的刷卡机器同样被擦拭的十分干净，虽然部分按键有点模糊、但整体较新。

▌桐梓林壹号单元入户大堂实拍图

▌桐梓林壹号单元入户大堂内的绿植盆栽

▌桐梓林壹号楼栋外侧刷卡机器

最后来看一下物业的安保人员，小区大门外侧均站着一个安保人员，统一的制服着装，戴着白手套，在住户进入和离开小区时还敬礼示意。从下图中也可以看到，进入小区的闸机同样很新。

▌桐梓林壹号实拍图

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周边环境：临三环PK临公园

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两项目在购房版块均位于火车南站—宜家板块，需高新区购房资格，直线距离相距不足600米。如此区位也意味着两项目区域配套方面相似，在交通、教育、商业上可共享。 （测量自百度地图）

两项目均位于三环内侧，周边主干道不少，交通方便，但距轨道交通却有一定距离，到火车南站地铁站直线距离均约1公里。同时区域内商业发达，区域内有富森美家居、宜家、凯德天府、凯德广场、苏宁广场等，加上周边的底商配套，区域内整体较为繁华。

▌苏宁广场实拍图

但单独来看，城市春天南临三环路、北侧为英祥财富领域、西侧为人居盛和林语南区、东侧临益州大道近宜家家居。

▌英祥财富领域底商实拍图

据房天下页面显示项目整体容积率5.99、绿化30%，虽然住宅部分为封闭式管理，但从住宅外立面可以看出，项目住宅与商业相邻，整体内部园区密度较大，从中庭向上看，略显压抑。

▌城市春天小区内部实拍图

而不远处的桐梓林壹号则不临近三环路这类车流量很大的城市主干道。项目位于人居盛和林语北区隔盛和二路相望，东侧靠近富森美家居，另外两侧被南站公园环绕（ 公园内还有几家火锅店、私房菜）。

▌南站公园实拍图

据房天下页面显示项目整体容积率4.0、绿化30%，小区外侧有设置底商，底商类型多为水果店、银行、成衣店、干洗店等，没有看到油烟较大的餐饮类店铺，整体底商对项目周边生活便捷程度起促进作用，但对居住影响较小。

▌桐梓林壹号底商实拍图

对比来说，或许两项目一处临近公园、一处靠近三环，这一特点也对其二手房的价格浮动起影响作用。

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两项目新房售价&现阶段二手房

价格对比

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我们最后来看一下两项目整体的新房、二手房价格走势。

搜狐焦点显示，城市春天2012年2月16日在售均价为11000元/㎡，户型面积区间约95-124㎡，物业费2.3元/㎡·月。

在目前链家网上，该项目二手房均价约23574元/㎡，虽然较近一套成交住宅的单价为28903元/㎡，但在今年7、8月份仍有不少住宅成交单价在2.2-2.3万元/㎡间浮动。

▌图截自搜狐焦点项目动态

▌链家网二手房均价截图

与距离城市春天直线距离约600米处的桐梓林壹号房源，据成都房产网显示，项目在2012年12月开盘时均价约12000元/㎡（开盘价格区间在12000-13000元/㎡，惠后均价12000元/㎡，全款优惠6%，按揭优惠5%），房天下显示桐梓林壹号物业费为3.8元/㎡·月。

但目前，链家网显示其二手房均价31173元/㎡，较近一套成交住宅的单价为31364元/㎡，建面约110㎡，总价364万元。

也就是说，当年单价仅相差1000元/㎡的两个项目，八年后桐梓林壹号每平米贵了7599元。

▌图截自成都房产网项目动态

▌链家网二手房均价截图

▌链家网二手房较近成交截图

小结

在相同区域配套的条件下，各自周边临近的道路与公园或在一定程度上对二手房价格起影响作用，毕竟对业主来说，门前的风景是日常的。对于今天我们复盘的两个住宅项目来说，这就是临三环还是临公园的抉择。

而一个住宅小区的环境好坏，说到底就是物业服务态度、品质的体现。房子是用来住的，拥有好物业居住的体验感较好，生活环境更加舒心，而物业服务好、房屋的维修保养工作到位，自然在二手房市场中较为流通。

免责声明：文内两项目开盘时新房数据主要来源自搜狐焦点、成都房产网；两项目物业费、容积率、绿化等基本信息均来自房天下二手房页面；二手房单价数据来源自链家网；文内照片均拍摄于2020年11月。桐梓林壹号开盘价格来源成都房产网：https://m.loupan.com/cd/loupan/6154247/dongtai/；城市春天开盘销售价格来源搜狐焦点：https://cd.focus.cn/loupan/112221/dongtai/。内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。