不知不觉，2020年只剩下最后的一个半月。但是，越临近年底，楼市越兴奋，最后的打新盛宴来了。 接下来，从香蜜湖，到南山、到前海、到沙井，一批万众瞩目的网红盘即将入市。 到底如何选择？ 如何把握这最后的盛宴？ 有些问题，大家一定要想清楚了！



01

最后一个半月，如何打新？

自住+投资兼备的优选

淘哥认为，最后一个半月打新，有一些原则。

1、继续看好核心区域豪宅、改善型、学位房

在经济条件允许的情况下，自然是优先选择香蜜湖、深圳湾（科技园）、前海（宝中）等城市核心区域。

因为这几年深圳行情的主线，其实是改善型、学位房和豪宅，而不是普通住宅。注意，刚需房最终还是要和城市普通民众收入水平挂钩，而核心区域的豪宅，是和全国财富阶层收入挂钩， 天花板很高，不是边缘区域所能比拟的。

其次，随着715之后限购越来越严格，房票非常宝贵，要把房票价值最大化。核心区的房价随便动一动，边缘区域要涨很多才比得上。

2、自住+投资兼备的区域，优先选择。

也就是说，经济条件允许，尽量优先选择 具备顶级居住价值，同时具备打新潜力的区域。

回顾过去5年时间，为什么深圳湾的房价涨幅最大？核心原因远不仅仅是因为深圳湾是一个很适合投资的区域。 而是因为，深圳湾是一个非常适合自住，具备顶级居住价值的区域。

很多改善型置业者，很多对区域、环境、教育、交通、楼龄、配套等有很高要求的豪宅买家、学位房买家，放眼全深圳，发现最终符合其需求的只有深圳湾、香蜜湖两大片区，而香蜜湖新房、次新房供应极少，所有大部分这种终极改善购买力都涌向了深圳湾。

注意：这种居住需求，其实是比投资和投机需求，更加强大，更加持续，也更加刚性 。投资可能觉得短期涨太快、价格太高就望而却步了，而自住却是只要买得起、喜欢，就能下手。

淘哥认为，长期看，投资价值一定是建立居住价值上的 。如果现在和未来都没有坚实的居住价值配套，谁来接盘？难道永远靠无比精明的投资客来接盘？一定要靠居住者来接手的。

其实公寓类产品为何一直以来涨幅低，很大程度上就是因为公寓主要是靠投资客接盘，投资客之间倒手。缺乏自住价值的话，投资空间其实也就随风而去。

3、那么，接下来1个半月，还有哪些新盘值得期待呢？

具备顶级居住价值，同时具备打新潜力的区域，其实深圳说来说去，就是深圳湾和香蜜湖。 前海 未来或许也能如此，但是自住还不具备完善条件，可预见未来多年都是一块大工地。

南山深圳湾和科技园，大家最关注的是华润城润玺一期，预计近期将推向市场。 这个盘的好处不用多说了，有些缺点淘哥也提示下，其一是交楼时间长，其二是噪音，其三是投资比例偏大，很多人纯粹是看中了巨大的限价红利而来，并非为了买房自住。

其实，随着无房优先这个摇号规则被广泛使用，采用这个原则的新盘未来可能都会面临一个问题：投资比例高，自住不纯粹。

福田，最值得期待的是香蜜湖的三大楼盘深业中城、海德园、天健天骄。其中，深业中城和海德园，要等到明年才能卖了。天健天骄售楼处和样板房刚刚开放，预期近期将推向市场。

香蜜湖的最大特点就是自住和投资兼备。自住方面，可以说是集中了深圳40年城市建设最精华的学校，医院、公园等各种配套。投资方面，淘哥下面会详细分析，最核心一点是，香蜜湖不仅仅是有国际金融街规划，还有很多潜藏利好！ 香蜜湖在整个大湾区的城市地位依然在不断提升，未来可能作为大湾区的最核心城区而存在。

以上这些盘，淘哥认为是2020年最后一个半月，深圳楼盘打新的第一梯队！这些盘未来都是具备站上20万+的潜力的。

4、淘哥建议，一定是优先关注今年能卖的。

买房宜早不宜迟，越往后拖，不确定性越强。比如说，如果你今年715之前没有买房，715之后，很可能就丧失了买房资格，或者首付能力不足了，这样的例子身边太多了。

 5、公证摇号、无房优先渐渐成为标配。有房的，珍惜今年最后机会！

从近几个月以来，沙井、光明、南山等区域众多楼盘的销售可以看出，公证摇号、无房优先渐渐成为标配，尤其是那种万众瞩目的网红盘。不排除对个别特别网红的楼盘，未来还会采取无房优先+积分摇号的办法（即无房户也要计算积分，以确定优先秩序）。

无房优先的话，对于很多改善型买家就非常难受了。淘哥感觉，明年有可能统一使用政府官方开发的APP，统一摇号。如果你不是无房户，千万要珍惜目前仅剩的机会。

5、千万不要只盯着网红，确定性很重要。

投资最重要的其实不是预期收益率，而是确定性。 很多人看不明白，为何贵州茅台的股票收益率如此之高，从2003年至今涨了400倍，当年如果买了25万，如今已经实现一个小目标了。

其实，茅台的核心特征之一就是：企业收益持续增长的确定性。产品长期供不应求，无论经济环境如何变动，茅台拥有强大的定价权，企业收益确定性极强。

同样，放在日常生活中，为何教师、医生、公务员等职业，在各个国家各个时代都是香馍馍，很重要是因为这些职业长期收入的确定性，受外部环境冲击小。

放在四季度的深圳楼市打新上，确定性同样重要，主要包括两个方面，其一上面讲过，有极高居住价值的区域，如香蜜湖、深圳湾。 现实和未来确定性都很强，外界经济环境、楼市环境冲击小。其二，一定要权衡中签率和套利空间的平衡。千万不要只是盲目盯着最网红的盘，那样最终结局就是一场又一场的陪跑！

6、最后一点，要注意时间成本，放低预期收益率。

打新要优先选择交楼时间快的。 由于今年出台了装配式建筑正负0即可申请预售的政策，有些楼盘虽然是今年能卖，但是交楼可能要到2023年。这样计算的话，交楼三年，办证半年，限售3年，可能要6、7年后才能卖。

与此同时，市面上还有些明年交楼或者后年交楼的项目，这些楼盘就比其它项目提前1-2年，资金效率更高，值得优先考虑。

02

全球房产出现抢购潮

核心资产牛市不言顶

淘哥再次强调，今年最后两个月，要优先选择核心城区的楼盘！香蜜湖、深圳湾和科技园、前海宝中。

从全世界范围看， 大湾区核心城市、核心城区的房价都不便宜，面对种种经济波动，有极强的抵御能力：

如日本，经历了所谓的失去的三十年、四十年，很多人不知道，东京核心区域的房子早已经从泡沫当中恢复过来了。淘哥最近从抖音上看到一些人实地拍摄的案例讲到，东京银座的土地要180万一平米， 东京六本目的100平两房公寓，现在折合人民币应该是1665万，也就是说16.6万/平。

全球另一个湾区大都市伦敦，房价更加高，如位于伦敦西区的联排别墅， 是伦敦售价最高的房子，100平的2房平均1.5亿。

这里住的大多是本地的土著富豪，门口还得停个绝版的老版莱斯莱斯，贝克汉姆等名人都住这街上。


实际上，在全球央行放水的背景下，45个国家的房价大涨，多国还出现抢购潮：

美国当前房屋销售价格中位数约216万人民币，这是2013年以来的最大增幅。洛杉矶某郊区，一套以165万美元的价格出售的四居室，24小时内就以200万美元的价格售出。前来抢购房产的买家，大部分是来自旧金山科技企业的工作者。

目前首尔公寓价格也涨幅高达53%，为近30年来最高。 首都首尔中心内，8月的一套高层公寓楼盘预售， 该楼盘110套的房源吸引了37400多人前来预购 ，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

为什么会这样呢？因为放水导致通胀，同时疫情释放大量消费者的购买需求，由于全球疫情还未恢复，全球性的刺激政策还远没有到退出的时候。这意味着流动性泛滥情况下的资产荒还将持续。

这些事件都反应了一个真相： 在货币总量越来越大、名额越来越宝贵的优质资产荒下，财富阶层还是选择核心区域的房地产，为自己的资产保驾护航。

本质而言，深圳核心城区的房价，是和这座城市的创富能力、财富吸聚能力匹配的。而这方面，深圳放眼全中国都已经到了数一数二的地位。

最新发布的《2020胡润百富榜》显示，全国共有2398位企业家财富上榜。从上榜企业家的居住城市来看，深圳以275位保持第二，比去年增加84位，是今年上榜人数增加最多的城市。

从深圳上榜企业家所从事的行业来看，消费电子、新能源汽车、无人机等科技制造业和互联网服务业占据半壁江山，彰显深圳新兴产业领域的蓬勃发展。“硅谷的一个月，就是深圳的一个星期”。从“3天一层楼”，到“一天46件发明专利”，深圳的创新速度不断被刷新。这些数字的背后，是深圳从“制造工厂”向“硬件硅谷”“创新之城”的成功转变。

淘哥认为，这几组数据，充分说明了深圳强大的财富创造能力和财富吸聚能力，而以新兴产业为主体的财富构成、则预示了这种财富创造的持续能力。

淘哥有时候想一想这个问题，就会觉得兴奋：未来这些新兴的财富阶层会选择居住在哪里？淘哥认为，香蜜湖、华侨城、深圳湾、前海是绕不开的区域。

所以，未来，这些区域的价值就是牛市龙头不言顶， 不要问我深圳湾、香蜜湖未来房价能到多高，因为预测不到顶部。 就好像20年前，拿4000每月工资的淘哥，无法预测现在中国的首富，资产竟然以千亿计算！

人生奋斗的意义是什么？无非是尽量让家人过上最好的生活。 如果你有这些区域房子，握紧扶好。如果你没有，你应该尽快配置，否则越往后付出的成本越大，甚至于与你永远无关了。

03

广深磁浮、14号线延长线、香蜜湖加速器

香蜜湖才是大湾区核心

接下来，淘哥非常看好香蜜湖。从最新的3大利好看， 香蜜湖远不仅仅是福田核心、深圳核心，还将成为大湾区最核心的区域。

1、广深磁悬浮在香蜜湖设站。

最近，时速600公里大湾区磁浮列车4站点曝光！ 广深磁浮 将选取广州东至深圳香蜜湖东站方案（图中红线），全长约110公里， 设广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站，未来有望接入香港九龙站。 东莞有望15分钟通达深圳就业中心（福田）、广州就业中心（天河）。

深圳唯一的站点就是香蜜湖， 通达香港、广州、东莞，可见大湾区背景下，香蜜湖是深圳最重要的核心枢纽，地位可想而知。

2、地铁14号线或延长到香蜜湖，香蜜湖将集合1、7、9、11、14、20、22号线。

网上流传了一个规划，地铁14号线延长线，原定南延至会展中心，拟调整为西延至香蜜湖！这进一步加强了香蜜湖的交通枢纽功能，打通香蜜湖和整个深圳东部的联系。

可以看到下图的右上角，署名是深圳市规划国土发展研究中心，图中的香蜜湖西站将成为一个交通枢纽，文中提到：

“香蜜湖西站引入20号线和22号线，为了衔接20号线服务中心区，调整14号线引入香蜜湖西站，香蜜湖西站为14、20、22号线3条快线换乘枢纽，枢纽距离车公庙400m、距离红荔西600m、距离香蜜站600m。”

下图是香蜜湖的地铁网络，有1、7、9、11、14、20、22号线，其中11、14、20、22四条都是快线。 一个区域的价值天花板，其实是和地铁轨道线路直接相关的，越多，天花板越高。

11号线是西部快线，连接福田CBD和机场、沙井福永的；

14号线是东部快线，连接起福田中心区、 布吉 、 横岗 、 大运新城 、坪山中心、坑梓等地区；

20号线，1期主要线路在空港新城片区，起于 机场北站 ，途经 宝安区 ，止于 会议中心站 ， 2期从机场北站南延，终点在皇岗口岸， 现在也要接入香蜜湖西站。

22号线是深圳市中部发展轴上的一条市域快线， 连接福田保税区与龙华观澜片区。

从以上2个例子可以明显看到， 不管是东进、南联、北拓、还是西融，香蜜湖始终处于深圳中轴的位置， 是大湾区点与点、城与城之间的强纽带，深圳还在不断强化它的地位。未来，香蜜湖不仅是福田核心，深圳核心，也是整个大湾区的核心。

3、香蜜湖远远不仅是金融街，香蜜湖加速器，上千家公司拟上市。

8月6日下午，香蜜湖产融创新/上市加速器在深交所正式启动， 标志着福田区创新资本生态圈迎来崭新的起点。

据了解，目前香蜜湖加速器已归集 全国拟上市梯队企业千余家 ，不断强化福田国际金融中心的地位。

淘哥提醒，1000余家拟上市企业，这是什么概念，一家企业按照50亿市值计算，那就是5万亿市值，这其中要产生多少亿万富翁、千万富翁。

从中也看得出来，福田正在大力发展金融产业，香蜜湖就是关键抓手，香蜜湖将是资金最密集的区域之一。

04

三大地标同现香蜜湖

香蜜湖金融街再造一个中 心区

再来看看香蜜湖未来的规划和三大地标建筑。

前不久，由深圳市建筑工务署工程设计管理中心主办的国际演艺中心、深圳金融文化中心方案设计国际竞赛正式启动，竞赛结果将于今年11月揭晓。

根据规划， 深圳金融文化中心和国际演艺中心与深圳改革开放展览馆， 将一同组成深南大道香蜜湖山海绿轴的重要公共建筑群，协同规划建设。 这三大地标项目均位于深圳市福田区核心地段， 香蜜湖片区中区，总用地面积约3.23万平方米，总建筑面积将超过10万平方米。

其中，深圳改革开放展览馆力争将自身打造成为中国特色专题性的大型现代化历史博物馆，展示和宣传中国改革开放重要成果的“窗口”。

国际演艺中心则以未来梦幻演艺中心为理念，在参照世界顶级演艺中心的基础上，探索未来演艺中心（大剧场、音乐厅、灰空间）的方向和新科技、新技术、新演出方式，彰显在全球演艺中心、剧场建设中的科技文化领先地位。

深圳金融文化中心定位为国内外一流的综合性新型金融文化中心，规划包含“金融博物馆、金融交易、金融国际交流”三大平台，并集金融业展览展出、文物典藏、金融交易、金融国际交流会议及培训、学术研究、旅游教育等六大功能板块为一体。

在具体规划设计上，香蜜湖新金融中心主要由 北、中、南 三个片区组成：

北区将规划建设为国际交流中心，作为集中展示改革开放形象的“城市新客厅”，规模约20万㎡；

中区被定位为深圳金融街，未来布局总体量超500万㎡，整合约80栋高端金融楼宇，其中以200米以上的超高层为主，多达12栋；

南区将建成占地约100万平的深圳高尔夫球场，是深圳核心区域里最大的国际大众文体中心。

其中，不得不说的是， 中区香蜜湖金融街占地约177万㎡，加上130万㎡的深圳高尔夫球场，差不多是福田中心区的70%，几乎相当于再造一个深圳中心区。

一直以来，福田都承担着深圳的主要金融业务， 汇聚了全市70%左右的金融总部企 业，是全球最具整体规划的CBD之一。据 资料显示，截至目前， 香蜜湖片区便已有超过200家大型企业总部，上百家世界500强及上市企业入驻。

05

天健天骄北庐

香蜜湖传世佳作

淘哥认为，香蜜湖片区是整个大湾区价值高地， 而且香蜜湖的更新计划里不包含住宅开发，这里的住宅项目更加稀缺 。 前几年发售的万科瑧山府，房票均价17.86万，有一套231平米的，价格4000万。

注意，机会又来了，继2019年的热销后， 香蜜湖顶豪——天健天骄新品来了。这次的北庐产品更是升级之作，是可以代言香蜜湖顶级居住水平的封面大盘！——这个盘，淘哥认为是最后两个月值得打新的楼盘之一！

规划图

理由一：270度观赏香蜜湖景观、福田CBD。

真正的顶豪， 不局限于自然景观，还要占据城市最稀缺资源。 天健天骄北庐是大尺度观景线， 透过270度观景落地窗， 向东远眺，平安金融中心大厦尽收眼底。

摄影实景图

向西看满眼尽是清澈的湖景、茂密的树林，未来还有 香蜜湖金融区的文化配套 。

摄影实景图

天健天骄北庐揽一湖两山六园艺境，除了北望塘朗山，还有东赏莲花山、西揽香蜜湖、南拥狮岭山，脚下的福田中心区公园更是国际标准打造。

理由二：配套成熟，核定地段的宜居之地。

福田是“首善之区”，有非常成熟丰富的配套，可以说是目前关内最宜居的地方。香蜜湖更是如此， 3公里生活半径内，深圳优质的教育、医疗、商圈、文化配套都在此汇聚， 居住很舒适很方便，

教育：深高、荔园、福田外国语等学校代表了深圳前排的教育质量；

医疗：北大医院，儿童医院、广州中医大附属医院等最好的医疗机构步行可达。

商业：香蜜湖附近商圈是全深圳最密集的，不仅汇聚着如皇庭广场、COCO PARK、深业上城等高档购物中心；还有着车公庙、华强北等商业步行街。

文化：图书馆、少年宫、关山月美术馆、音乐厅、会展中心等汇聚。

荔园外国语小学(天骄校区)

理由三：产品设计高大上，打造国际级顶豪。

1、产品设计上 ，项目邀请英国阿特金斯顾问有限公司担当顾问，法国欧博建筑与城市规划设计公司担纲规划及建筑设计，联袂匠筑约150米天幕美学建筑。

比如立面选用与深圳湾壹号、悦府同等材质的双银玻璃和铝板，贯彻如美国ONE57类似的山墙肌理设计手法。

项目实景图

2、大平层户型，别墅式居住体验强。

真正的顶豪，面积大才是王道，放眼整个2020年，深圳顶豪供应极为稀缺，无论是深圳湾、华侨城、蛇口、还是前海、宝中，面积段超过200平的大平层纯住宅供应几乎为零。

天健天骄北庐主力产品为： 建面约122㎡、209—266㎡、321㎡、427㎡。 区域内无同面积段产品，填补了深圳顶豪大尺度大平层产品的空白。

户型分布图

最后一个理由：一级资质物业，顶豪生活的标配。

购房之后，物业服务的好坏，很大程度上决定居住体验和房子的升值空间，顶豪尤为如此。

天健天骄北庐不止有顶级的产品， 更是拥有双重保障提供国宾礼遇级服务——地标物业专属服务商、国际物管顾问第一太平戴维斯，携手一级资质物业天健物业。

好产品配套好服务，才是当下顶豪生活的标配。

淘哥认为，天健天骄北庐作为整个福田今年第四季度唯一住宅新盘，也是香蜜湖门面资产，很适合深圳塔尖人群的喜好，在城市最核心地段，坐拥山湖林景观，实在是不可多得的传世之作。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）