感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

时不时有老铁吐槽，我们很少踏足顺德，希望能雨露均沾。

实在惭愧，因为小团队人手青黄不接，遇不到愿意跟我们一样身体力行、潜心下来研究楼市的人，导致出品断断续续。抱歉呀！

也罢，急不来，唯有继续保持我们一贯潜心钻研的态度，对我们的每一个观点负责，哪怕说错了。

言归正传，今次咱们说说顺德西部重镇--勒流。

来源珠江商报

也许你对它不了解，甚至毫无兴趣，但本文梳理的观点和逻辑，对于你买房的板块判断有启发。

01

从区域划分上看，勒流被分在了顺德西部。但从地理位置看，勒流在顺德中部，不东不西、不南不北

北面是千亿配套的佛山新城和北滘、陈村组成的三龙湾之潭州湾，西边与龙江一桥之隔，南面跟杏坛隔河对望，东边与伦教、良桂组团接壤。

作为典型的以工业制造业为核心的镇街，机械制造、小五金、小家电、照明灯具是四大支柱产业，聚集了庞大的产业人口。

论GDP经济实力，顺德10镇街里，它排在北滘、大良、容桂之后。30多万的常住人口，在顺德镇街排中上，镇街面积仅次于杏坛排第二。

但勒流目前是在售盘最少的顺德镇街，只有2个，还有新近售罄的“老盘”

人多盘少，按理住宅会比较抢手，价格不低。但现实勒流在售盘售价，一直在1~1.3万/㎡徘徊，定格在佛山房价第三梯队很难突围。

因为地处非限购区，两成首付20万即可上车带装修的3房，具体如下。

02

禹洲朗廷湾

10xxx元/㎡起 靠近佛山新城

项目位于勒流北部，与配套较成熟的勒流镇政府板块车程15分钟，有点儿远，但距离佛山新城的车程在20分钟内。

地块是禹洲于去年1月以楼面价4470元/㎡拿下，首进佛山的项目，这楼面价很低。

项目共分a/b/c三区开发，其中a区2栋商业，b区18栋住宅，c区1栋商业+一所康养中心。

项目频频打出毛坯10xxxx元/㎡起的售价，面积段为89~125㎡的三四房，非限购区标配面积段。

此前项目带装修产品售价普遍在1.3~1.4万/㎡，如今下调在1.2万/㎡，低楼层1.1万出头也有。

这对于周边首付只有20万左右的购房者，吸引力较大。

撇开地段看户型，都相当出色。当然，这也是当下佛山非限购区里的平均水平。

89㎡传统竖厅南向三房，标准刚需上车户型。

115㎡竖厅南北对流4房，双阳台设计，三房朝南，标准刚改户型。

点评：项目是典型的工业区盘，周边环境面貌自然不入眼，算不得宜居。但周边较多的厂房、仓库纳入了三旧改造范畴。

项目所在区域规划为勒流滨水生态区启动区，但距离顺德水道直线距离约1.5km，有点远。

东面直线距离1公里范围内有4所学校：梁季彝纪念学校、江义幼儿园、江义小学、江义中学，基本可享受一站式教育。据说未来西面直线700米的位置，将规划一所12年一贯制公办学校。

项目周边十分缺乏商业气息，毕竟身处工业区。

因为菊花湾大桥的通车，接驳华阳南路，项目可以在20分钟内到达佛山新城非核心区。

加上这里距离陈村、北滘车程半小时内，前往番禺也在1小时内，也受到了陈村（尤其力源、金锠五金市场及周边）、北滘、番禺钟村一带刚需客群的外溢。

不过陈村一带刚需，也会拿它跟乐从城区的二手房对比，毕竟那边生活配套更方便，且交通通勤时间差不多。

然而本地人多数有自建房，该盘的亮点较难打动他们，因此本地人极少考虑该盘。

03

电建洺悦半岛

勒流地王盘 三面环水也顶不住亏本

项目位于勒流西部，与龙江镇一桥之隔，在勒流中心小学旁。项目真如其名，在一个半岛型的地块上，三面环水。

正是这配置，地块被电建地产在疯狂的2017年以楼面11109元/㎡豪夺，成勒流地王，当时市场预估日后要2万+，然而事与愿违。

项目由13栋住宅组成，合计1180户，面积为105/127㎡毛坯三四房，报1.2-1.3万/㎡，高层大户型最高1.4万/㎡，最低甚至打出110xx元/㎡起的血亏价。

回顾去年3月，项目首开1座均价1.5-1.6万/㎡，惨遭滑铁卢。对比如今，价格可谓插水式下调。

户型格局方面，并没什么亮点。105㎡的3房和125㎡的南北对流4房。

不过卧室和阳台看的是如假包换的一线河景。

点评：项目三面环水，标准的玉带环腰，小区旁将打造8个亲水平台，下楼就能玩。但看那水景，也并不算开阔。

附近就有勒流中心幼儿园、勒流中心小学及一所9年一贯制的私立育贤实验学校，教育资源完善。

商业配套方面，项目一条直路到勒流镇中心约2km，有小型商业体，如嘉洲城广场、银城市场等。

项目隔着龙洲公路，云南俊发已经介入三元股份社西丫片区的前期改造工作，这对于片区的面貌提升、盘活土地价值意义较大。

由于项目血亏卖，购房客群里投资跟自住各占一半。它跟龙江一桥之隔，也受到龙江购买力的外溢。

而镇政府周边板块也是本地人比较喜爱置业的板块，但已无新房在售。对于偏爱新房的本地人，就会过渡到该项目为儿女置办婚房。

至于其他区域买家，因为交通因素，较难外溢到此处。

04

博澳城

住宅卖了8年 二手1.1-1.3万/㎡

项目位于勒流东面，与伦教大良靠近，紧邻广州绕城高速顺德段，是目前勒流板块体量最大的项目，住宅已售罄。

整个项目由2个地块组成，分9期开发，涵盖住宅、别墅等产品形态。

项目最早在2012年开盘，当时均价5000元/㎡，一卖就是8年，中介称，早期有不少番禺、桂城的投资客。

目前整个项目入住率约5成，整个项目二手放盘量有少说也有200套，三房毛坯均价1.1-1.2万/㎡，带装修均价1.25-1.3万/㎡。

点评：该项目在勒流本地颇有名声，单价低，房源多，可选面积丰富，刚改均合适。因为距大良也比较近，受到大良买家的外溢。

该项目楼下底商出租率非常高，连麦当劳也进驻了，日常生活需求基本不用担忧。

项目直线距离2公里外伦教的中海万锦公馆二手挂牌价均价1.7-1.8万/㎡，三房总价至少差一台中配宝马5系。

未来项目距离3号线伦教站约6公里，小区旁有公交线路接驳。

勒流还有一些关注度比较高的二手盘，主要集中在勒流镇政府周边比较中心的板块。

05

9年前，司令曾坐公交第一次去勒流。当时的印象，跟现在对比差别并没有太大。对它最深刻的印象是“食在广州、厨出凤城、味在勒流”。

勒流的经济不差，但房价经过上一轮牛市后，已显后继乏力。

仔细剖析勒流现状，不难发现，它身上有不少镇街的通病。交通、居住环境、教育配套存在明显短板。

最被吐槽多的是勒流整体居住环境，有人说像个超大工业区，由于缺乏现代规划，不少工业区与居住区毗邻，土地利用效率低，交通拥堵，货车穿行。

长期低端产业聚集带来的城镇界面老旧，中心区狭小，人口分散，优质资源难以聚集。

本地比较有实力的买家，不得已外溢到佛山新城、大良等地，为了更优越的居住环境和优渥的教育质量。

当然，也正因为这样，它也成了价格洼地，对比周边，佛山新城、陈村、乐从、伦教、北滘、大良，房价统统比它贵。

有价差，就有购买力外溢。但想留住中高端人才，光发展产业还不够。

也因此，勒流也急于大力推进多个三旧改造项目，盘活低效用地，扩宽产业空间，引进并承载更优质更规范的产业落地。

让更多的产业人口愿意留在本地消费、置业，促进商业、教育等配套的加速完善，形成良性循环。

至于轨道交通，再怎么推进，10年内也不会有地铁接驳勒流。

希望当地加快推进路面交通接驳贯通，如勒流的勒北，即电建洺悦华府北面隔河相望的地方，很多人需要借助渡口出行。

在区域协同发展上，如果能适当多靠近千亿配套的佛山新城，融入三龙湾，或许是个更明智的长期发展战略。

当下对于购房者而言，勒流也跟其他些工业制造业为主的镇街一样，较适合本地及周边低首付自住型买家，而投资慎入。

佛山买房，问问楼司令吧！

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