“拆字写在圈中间，从此快乐每一天。”

这句话对白云江景花园的业主来说，并不适用，因为他们住了十年的小产权房，暴雷了。

|江景花园入口

10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发布通知：

位于黄石街江夏村元下底3街2号的江夏花园无任何报建手续，属于违法建设。

街道将于2020年11月30日对江景花园进行整体拆除，各位住（租）户需在11月29日前搬离。

|通知文件

这个通知，相信关注江景花园的人，都会很眼熟。

其实，早在7月2日，街道办事处就已发布了限期搬离通知，要求业主和租户在7月17日前搬离，涉事房屋严禁进行买卖、租赁等交易行为。

当时，200余名业主和租户聚集在小区门口，表示“坚决抵制强拆”。

四个月过去了，江景花园业主们还没有完成搬离工作。

从现场来看，“江景花园”四个字已经被卸下，钩机停放在一侧，小区外部已有部分墙体被拆除。

|江景花园现场实拍

值得注意的是，此次的通知提到，将对提交资料符合要求的住户进行退款，对一手楼售卖人追责。

对此，我们到违拆现场咨询点，咨询工作人员。

工作人员表示，这几天陆陆续续有人过来提交资料，有部分住户已经搬走了。

至于退款多少，怎么退款，由谁退款，工作人员表示不清楚，他们只是负责把资料转交给街道，具体还要等通知。

“没有办法，要求搬就得搬，房子已经找好了，月底就搬走了。”一位带娃散步的年轻父亲说。

他们一家三口，租了两房户型，生活交通都很便利，因为是从亲戚那里租来的，所以价格更划算，如今要搬走，很舍不得。

“我们租来的，最多少了一点租金，业主就损失比较大了，不知道补偿多少。”另一位租户说。

不知道是不是由于江景花园要整体拆除，附近大街小巷张贴着许多招租广告。

从广告信息来看，一房一厅的价格在500-1200之间，两房一厅的价格在900-2000元之间。

|房屋出租信息

离开前，违迁现场咨询点的工作人员还在感慨，“买的时候就应该想到，风险太大了。”

当年，江景花园的业主是以合资建房名义买的房产权上写的是70年小产权房宅基地证只有一个其他人都是复印件。

“

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值得注意的是，所谓的“70年小产权”，其实是“租赁70年土地使用权”。

“便宜”是江景花园最吸引人的点。

在2010年，首付仅需17.5万元，就能买到一套三房。

一般来说，小产权房有以下两种：

●在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者；

●在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

江景花园，便是属于第一种。

当年，江夏村将这块地租给了一个梅州商人，要求承租方去国土规划部门办理相关手续，但一直没办下来，目前租期还未到期。

江景花园的命运，和番禺的We公馆很像。

We公馆所在地块属大石街村集体土地，在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，就建设了We公馆商务楼。

2012年，We公馆被列为违法建设案件，但一直没有得到相应的处理。在后来的几年里，仍正常对外出售租赁权。

直到2019年3月，执法机关认定We公馆为违法建设，勒令其自行拆除。

7月21，钩机进场，We公馆没有逃过被拆的命运。

租户们花的钱，也就此打了水漂。

2

这两年，广州在拆除违建方面，决心大、力度大。

广州市城市更新九项重点工作新闻发言中提到，2019年，广州拆除违法建设总面积4577.7万平方米；

而2020年的工作任务，是要在“三乱”治理方面，拆除违法建设5000万平方米。

今年5月份，广州市规划和自然资源局发布 关于印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知，明确提到：

●集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

●城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

●严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

小产权房，风险实在太大了。

一、无法办理房产证

买卖双方签署的协议，并不属于正式的购房合同，开发商也没有取得“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销/预售许可证），不受法律保护，买家无法取得房产证；

即便拿到了所谓的“房产证”，也是乡政府或村委会出具的证，或者是绿本的房地产权共有（用）证，区别于真正意义上的房产证。

二、可能出现“一房多卖”、卖家毁约的风险

小产权房无法进行不动产登记，卖方如果偷偷将房屋再次出售，买方也不知情；如果地段价格暴涨，卖方也有可能加价甚至是毁约，直接不认账。

三、脱离监管，质量难以保证

许多小产权房开发商资质不明、建设标准不达标，可能存在严重的安全隐患。

福建泉州酒店“3·7”坍塌事故，就是一起主要因违法违规建设、改建和加固施工导致建筑物坍塌的重大生产安全责任事故。

四、按照政策，拆除违建没有补偿

广州的城市更新正当时，如果在规划范围内，被拆除是早晚的事。拆迁补偿只会给到村，业主想得到赔偿，得跟村里面进一步协商，钱房两空，也不是不可能。

五、无法抵押、无法转卖，难以分割

小产权房屋不能办理抵押贷款，更不能在市场上面合法流通；遇到离婚、继承等情况，也无法对小产权房进行分割与处理。

便宜是便宜了，可是整天提心吊胆，值得吗？

3

我们说小产权房最大的风险，就是没有房产证。那么小产权房，有可能在之后“转正上位”吗？

有的。2011年，广州开启了集资房办房产证试点。

白云区云苑新村和云涛小区，业主可以通过补缴土地出让金，取得房产证。

当然，这是是有条件的。

对完工时间、权属及手续、区域范围等，都做出了限制。

即使满足了限制条件，如果办理过程中开发商不积极、不配合，那么也是困难重重。

不是所有的小产权业主，都能有这么好运气的。

广州城市更新正当时，小产权房被拆，是否能获得赔偿？

从白云区某村的拆补方案中，我们摘抄了以下三段话：

●集资楼，具有产权证明的合法建筑面积的，按照“拆一补一”的标准进行赔偿；

●经村委同意建设、但未取得产权证明的房屋，按照“拆二补一”计算回迁建筑安置面积；

●未经村委同意建设、并且无任何产权证明的房屋，不予赔偿。

广州旧村改造，本来就是“一村一策”，小产权房赔不赔、怎么赔、赔多少，都充满了未知。

即使赔偿下来了，也是给到村内，小产权业主想要获得补偿，还得和拆迁部门与村内共同协商。

小产权房，便宜是优点，但除了这个优点，其他全是缺点了。

慎买！慎买！慎买！