吹风价4.5万，不如买科学城核心区？
城市更新浪潮下的黄埔楼市，新盘不断入市，你方唱罢我登场。近期，融创翔龙廣府壹號（以下简称“廣府壹號”）首期开盘，有趣的是项目方既无开盘预告，开盘后也未发通稿。销售人员透露：“首推的1、3#一下子就卖完了”，仿佛在暗示“宣传低调但销售火爆，产品力很吸引人。”
（廣府壹號项目效果图）
目前，廣府壹號加推2、4#，销售透露：“北向户型不超过4.5万/㎡，南向大概在4.5-4.7万/㎡之间。”（仅为销售口径，以现场询价为准）坊间不少购房者和大V号对此嗤之以鼻，认为廣府壹號的地段和配套“根本不值这个价”，“这个价完全可以选科学城核心区和老黄埔”。
这里，我们不妨先来看一段周边概况的航拍VLOG。
廣府壹號●航拍VLOG
（拍摄剪辑/冰角）
微妙的区位宣传，配套“嘛嘛哋”？
（1）区位宣传：蹭黄埔不如蹭天河？
廣府壹號位于黄埔区黄陂社区北部，北边是大面积的山林，南边两侧是正在改造中的旧村落。
（廣府壹號区位图）
黄陂处在黄埔和天河交界处，此处的楼盘多以“科学城”、“天河智慧城”为营销卖点，廣府壹號也不例外。这两处经济功能区的区位价值已不必多讲，高新产业集聚效应明显，城市配套持续建设，未来的发展潜力不可小觑。
有意思的是，廣府壹號的广告宣传是以“天河智慧城旁”为主要卖点的。老实说，目前天河智慧城的产业建设主要集中在奥体板块，很多人印象中的天河智慧城也是指奥体周边；廣府壹號所靠近的天河智慧城北部生态休闲片区，即天河高塘石、柯木塱一带，现在仍是一派郊外村景象，也是在拆迁改造。
所以说，销售方这波“蹭天河”的微妙操作，只是为了体现项目靠近天河的位置。短期内，项目所能受到的红利辐射更多的是来自科学城。
（2）配套：短期内只能蹭科学城
处在行政区交界处，优点是来往两区便利，但缺点也很明显——城市发展的辐射多呈环状，越往边缘红利越弱，目前廣府壹號的周边配套实在是不完善。
交通方面，距离廣府壹號最近的地铁站是6号线黄陂站，尽管销售声称：“楼盘和黄陂站之间的直线距离仅900米”，但按百度地图测量，实际的步行距离将近1.5公里，只能勉强算近地铁盘。
（图源/百度地图）
后续，地铁通勤的业主最好使用单车、电动车等代步工具，或者乘坐公交车换乘地铁，项目在楼下规划有公交车站，销售表示：“交楼时公交站也会开通”。
教育配套方面，廣府壹號会配建一所幼儿园、一所24班制小学，销售又透露：“小学可能引进省一级名校，不过目前正在洽谈中，具体学校还没定”，感觉现在的楼盘要是不说引进名校，都不好意思做宣传。
（项目配建小学效果图）
此外，销售还刻意提了提由广附办学的黄埔军校中小学。众所周知，去年黄埔军校小学闹过学位风波，按目前教育局公布的招生计划，黄埔军校小学（即下表的“联和木棉小学（暂定名）”）采取电脑派位方式招生，销售的口径也是：“在自建学校的学位不够时，才会去参与黄埔军校小学的摇号。”
（2020年黄埔区公办中小学招生计划节选）
至于黄埔军校中学，目前教育局还未公布招生方式，但按照这抢手的情况，大概率也是要摇号的。
商业配套方面，廣府壹號会自建商业街和肉菜市场，以满足业主日常生活的需求。此外，项目正南方还有两宗商办地块，据说也是由翔龙操刀，未来将建设20万㎡的商业综合体。
（廣府壹號周边商办地块）
当然，工程建设和商圈的成熟都不是一朝一夕之事，黄陂现在只有一些大排档、小卖部之类的村级商业，商业氛围薄弱，短期内业主的高层次消费还是得蹭科学城，比如万达广场、香雪商圈。
医疗方面也是同样的道理，除了小规模的黄陂医院在楼盘附近，其他的大型医院如中大附属第三医院岭南医院、广州市老年病康复医院等，也都在科学城。
（中大附属第三医院岭南医院实景图）
总之，短期内廣府壹號的生活配套相对欠佳，能否完善还得看后期城市更新成果。
既想做改善，又舍不得刚需蛋糕？
生活配套虽然不乐观，但廣府壹號在生态环境方面却有优势。项目倚靠牛头山、乌石山等山地，植被面积大，空气清新，楼盘东北角还有一处水体，挺适合做改善型的高端住宅，开发商似乎也是将楼盘如此定位，销售表示：“这个楼盘偏向改善型，主要面向周边产业区的高层次人才群体。”
（项目北边的山地）
说到廣府壹號的开发商——广州君梓房地产开发有限公司，是由融创和翔龙共同持股。关于融创，我们第一时间想到的是其创始人孙宏斌的传奇事迹，其实融创还有热衷于开发高端住宅的标签，比如桃花源系、府系产品。而翔龙在珠江新城打造的尚东君御，也被很多媒体称为豪宅标杆。
（资料来源/企查查）
这么一看，廣府壹號仿佛坐实了高端住宅的身份。不过，黄埔君在首期产品中却发现了75㎡的小户型，要知道融创的府系产品基本都是大面积户型，销售又声称：“开发商想照顾刚需客，所以首期做了一些小面积户型，往后的期数估计就只有大面积的了”，营销话术满分！
（1）容积率3.2的“改善盘”？
廣府壹號占地约11.9万㎡，建面约35万㎡，共规划有19栋高层住宅，目前首期的1-4#层高为17-26层不等，以后加推的大部分都是33层高楼。项目绿化率为30%，整体容积率为3.2，这种容积率在市场上基本就是32-34层的楼房，老实说廣府壹號的容积率也只是普遍水准，居住舒适度不算很高。
（廣府壹號项目效果图）
首推的1-4#位于楼盘南部，采光有优势。其中，1-2#要好一些，北向的楼间距更宽，又位于小区内部，楼下也没有底商，相对安静；3-4#靠近规划马路，4#楼下还有底商和肉菜市场，低层可能会有一点噪音影响。
（廣府壹號一期规划图）
（2）“创新独梯入户，享豪宅居住体验”？
廣府壹號目前在推2、4#，每层三梯六户，共有四种户型，精装交付。
南向户型为95㎡三房两厅两卫，胜在采光。楼栋两翼的户型为120㎡四房两厅两卫，南北通透，采光良好。北向户型分为75㎡和85㎡两种，差异在于多出10㎡和多做了一个卫生间，采光相对较差，但能一瞥山景，且小户型胜在总价低。
此外，开发商为了体现“豪宅”理念，做了一个“独梯入户”的设计。通俗来说，就是每部电梯设计两个门，分别朝向两户，各自拥有专属的电梯门卡，电梯出口到家门口的空间，可以做成自家专属的电梯厅，存放日常杂物。
（独梯入户解读图）
客观来讲，这种设计确实算是创新点，能给业主提供更多的私家空间。但是，有得必有失，专属电梯门卡只能刷开自家的电梯门，若是上下班高峰期人太多，或者电梯维修时，想要借用其他电梯还得去敲邻居的门，有点尴尬。
小结：
总的来说，廣府壹號首期的户型涵盖了刚需、刚需偏改善客群，以样板间来看，装修水平属于中等偏上，户型价值也只是比市面上的刚需产品略高些。
（样板房实景图）
实际上，市场上对高端住宅、豪宅的定义并没有具体的标准，在很多人的印象里豪宅指的是高大上的别墅。廣府壹號究竟算不算改善型的高端住宅？那就见仁见智了。
总结
以踩盘时销售的说法来看，廣府壹號首期的均价估计在4.5万/㎡左右，贝壳网挂出的均价也有4.4万/㎡。虽然朋友圈很多中介传出单价低于4万的房源，但信源真实度很难保证，相对而言项目销售的报价会更加靠谱。
（朋友圈流传的报价截图）
总的来说，廣府壹號胜在靠近天河和生态环境，户型产品略偏向于改善需求，但短期内周边不完善的生活配套、未完成更新的城市面貌，也是难以忽视的一个缺点。
目前，科学城周边新盘迭出，售价和廣府壹號相近甚至更低的不在少数，这些竞盘要么是地铁盘，要么有名校加持。相比之下，廣府壹號的地铁优势并不明显，目前也还没确定引进的名校，短期内的销售压力理应不小。当然，那些在天河上班或追求生态宜居的客群中，也会有部分购房者愿意为廣府壹號买单。
以上只是笔者个人观点，各位街坊邻居又是怎么看的呢？欢迎在文末留言讨论。
附踩盘照片：
（售楼部门前，摄/冰角）
（在建中的1-4#，摄/冰角）
（周边旧村及商办地块一角，摄/冰角）
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