深耕粤港澳大湾区，带你Get第一手楼市情报！

如果有人对你说，“走，跟我去肇庆旅游！ ”你可能会欢欣雀跃地跟随他。

如果有人对你说，“走，跟我去肇庆买房！”你一定觉得他今天不是喝多了就是没睡醒。

这并不奇怪。

因为在人们的印象中，肇庆的房子除了周边生态环境好之外，和高投资回报简直扯不上关系。

虽然肇庆也是湾区九城中的一个，但垫底的经济实力让它在一众好汉间寂寂无名。

连搜索引擎都忽视它的存在。

但是我最近看到一个群友在某购房交流群的发言震惊了。

他说未来几年肇庆房价均价要到5万！

这可能吗？

.01

光环下的

肇庆新区

之所以这位群友会得出肇庆房价未来房价会涨到5万左右的结论，和“肇庆新区”的建设有很大的关系。

肇庆新区又被称作“香港飞地”，可见它的地位的确不容小觑。

先让我们了解一下它。

肇庆新区，2012年生人，面积115万平方公里，现已签约京东云华南总部、跨境通（肇庆）电子商务总部及产业园、环球易购等项目，还有大批高端产业企业即将到达战场。

在2017年，京东华南总部项目就已经正式签约落户肇庆新区。紧接着，2018年京东华南运营中心项目又在这里签约落户。

另一方面，从截图里群友提到的学校来说，虽然目前新区内仅有十余所中小学，但在未来的规划版图里，广州大学松田学院、香港公开大学都已确定会在新区建设。早在2019年4月22日，香港公开大学就与肇庆市就已正式签约。

另外，肇庆新区的交通也在改进。2014年贵广、南广高铁相继开通，而新区内就有一个站点。2016年，广佛肇城际轨道、广佛肇高速（一期）又先后通车。肇庆新区四通八达。

总得来说，这个新区可塑性比较强，但是这些利好对楼市却似乎没有太大的影响。

我们都知道，房价对规划最敏感，但从肇庆新区规划到现在已经八年了，红利利好早已释放完毕，市场也并没有想象中的火热。反而是在前几年，竟然出现了大幅度跌价，导致购房者集体退房，还联合政府一起把开发商告到法庭的案例。

.02

扶不起的肇庆

开篇群友发言的截图里，他拿肇庆和东莞的松山湖比。的确，当16年华为搬迁松山湖的消息放出时，松山湖的均价一下子从2字头涨到了6字头。

且不论东莞本身产业结构完善，工业基础雄厚，单单是它临深这一个优势就足以撑起它的溢价空间。地段+产业+交通才是最优打法。

反观肇庆，它有什么？

唯一靠近的GDP万亿城市是佛山，还是挨着的佛山最不发达的三水和高明。

肇庆甚至比不上清远，清远凭借高铁20分钟到广州，还能打一打“广清一体化”这张牌。

再看看肇庆目前的房价。

先从拍地的楼面价讲起。肇庆新区最新又拍出两块宅地，楼面价都不到2000元/㎡。而在广州，拍地价2万的才敢说自己未来的售价预计在6万，而肇庆，似乎太狂了一点。

再说肇庆最新的新房和二手房价格。

来源：吉屋

肇庆新房房价不到8000元/㎡，二手房房价不到7000元/㎡。

即使在肇庆鼎湖新区，新房房价也不过8000出头。确实也有极个别的楼盘均价直逼3万，但未来想和东莞比肩冲6万，是自己太天真，还是当别人都是任割任宰的韭菜？

来源：吉屋

而且，早在大湾区及周边城市房价十年涨幅排行榜里，它的垫底也足以说明新区规划救不了整体房价的问题。

我们再来看看肇庆的人口。虽然肇庆新区的产业布局会为它带来一定的人口流入，但流入的数量很低。2019年末2020初肇庆全市常住人口418.71万人，比上年末增加仅增加3.54万人。仅为中山、珠海的四分之一。

而且，肇庆在人口吸引力上也表现不佳。国际上，一般用经济占比/人口占比，来衡量城市对人口的吸引力，小于1即为吸引力弱，而肇庆在2018年的这一数值为0.82。

基于以上情况，加上肇庆土地资源非常丰富，供给源源不断，肇庆大概率不会出现群友所说的暴涨现象。

.03

投资肇庆？

我没有勇气

其实，要不要投资肇庆，就是要思考以下几个问题。

第一，是肇庆这几年房价走势如何？其实，上文已经给了你答案，十年涨幅垫底，均价不过8000元/㎡。

第二，是区域人口和供需的关系如何。上文也提到肇庆人口增幅小，吸引力不足。而且人才主要流入肇庆集中打造产业园的肇庆新区，人口分布不均。

来源：中原战略研究中心

从今年上半年肇庆各区住宅和商品房供应也可以看出，供应集中在鼎湖区，即肇庆新区。根据中原战略研究中心数据，肇庆今年上半年的库存量是537.64万㎡，比同期增加了90㎡，可见，目前来看还是供过于求的状况。

第三，要思考这个区域产业、规划如何。其实肇庆的产业、规划利好集中在肇庆新区，而肇庆新区只是肇庆的一小部分，发展不均衡仍是肇庆未来会长期面临的问题。

因此，如果要在肇庆买房自住，肇庆新区是不错的选择。因为肇庆新区各方面都不错，只是暴涨概率极低，不适合投资者入手。