蛋壳公寓似乎自2020年以来就是热搜常客，尤其下半年来更是负面新闻频频，“跑路”传言不断，继上周更是连续三次登上热搜之后，昨天更是七个相关热搜上榜，如今，蛋壳公寓究竟情况如何？

▲ 截图自微博

蛋壳公寓2020年大事纪要

首先，分析师整理了蛋壳公寓2020年大事纪要，看看蛋壳今年都发生了些什么：

1月17日，蛋壳在纽交所上市，开盘价为13.5美元，成为继青客公寓后第二家赴美上市的中国长租公寓公司。目前，蛋壳股价不到1.5美元，跌幅近90%。

2月14日，疫情租金丑闻，蛋壳以疫情为由，要求房东免除1个月租金，同时却未给租客免租，随即被深圳市住建局约谈。后虽推出弥补方案，但并未被租客和业主接纳。

6月16日，高靖接受调查前2天，蚂蚁金服副总裁兼战略投资部负责人纪纲辞任董事，市场猜测蚂蚁金服寻求退出。

（背景：2019年初春，蛋壳上市前的C轮融资，蚂蚁金服领投，共融资5亿美元。截至2020年一季度，蚂蚁金服持有蛋壳公寓8.6%的股权，纪纲代表蚂蚁金服，担任蛋壳公寓董事。）

6月18日，蛋壳公司创始人兼CEO高靖被地方政府部门带走调查，由其联合创始人公司崔岩担任临时CEO。

8月14日，有网友爆料称，蛋壳公寓在没有提前通知租户的情况下，大面积停用租户网络，理由是运营商硬件维护，而运营商否认此事，有消息透露是蛋壳欠了运营商的网费。

8月18日，南方周末发布题为《蛋壳公寓CEO被调查，事涉六亿国资》的文章，指出高靖被调查一事可能涉及江苏昆山市6亿元国资流失。蛋壳回应，文章内容严重不实，将保留诉诸法律的权力。

9月14日，蛋壳公寓App遭工信部通报下架。

10月14日，网传杭州蛋壳公寓财务跑路，公司破产倒闭。蛋壳回应，系因合作方与公司商业纠纷，散布不实谣言，蛋壳公寓经营活动一切正常。

10月20日，消息确认，前百度副总裁、蛋壳公寓首席运营官（COO）顾国栋已于近期离职。

11月4日，蛋壳新增两条被执行人信息显示，执行法院分别为上海市闵行区人民法院和北京市大兴区人民法院，执行标的分别为5191036元和14236元。

11月6日，媒体报道，蛋壳公寓深陷流动性危机，接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款及当东租金的消息。

11月10日，蛋壳北京总部数百人维权，各地供应商集体讨薪，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场发生肢体冲突。

11月12日，蛋壳最新增加被执行人信息显示，执行法院为上海市闵行区人民法院，执行标的为5717998元。至此，蛋壳11月共新增3条被执行人信息，执行标的合计超千万。

11月16日，蛋壳公寓有7条相关热搜，传言蛋壳或将宣布破产。下午，蛋壳回应没有破产、不会跑路。

截至11月16日晚，房东、租客、合作方都在持续维权；

租金贷涉及金融机构微众银行，宣布蛋壳公寓租金贷业务截至到2020年3月31日前暂不计入征信，但对于贷款终止事宜没有清晰声明；

蛋壳公寓官方微博仍正常运行，并保持每日一更，评论经过精选多为租户为其加油，希望其可以坚持下去。

2

暴雷似乎已成定局，

蛋壳公寓哪里出了问题？

扩张速度过快，亏损持续扩大

首先，我们先来看一下蛋壳近年来的发展模式。

蛋壳公寓成立于2015年1月，从一家11人的小型O2O租房公司慢慢融资做大，2017年融到钱后疯狂迅猛扩张。房源规模由15年的2000多套增至超41万套。

尤其在2019年，或许为上市做准备，在一线城市规模扩张受阻后，蛋壳开始下沉至二线城市，增长达150%。

但就租金回报率而言，二线城市的利润远不及一线城市，在二线城市的疯狂扩张或决定了其在2020年资金链出现问题的主基调。

财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛， 从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，亏损达12.30亿元，单季亏损创下近年新高。

▲ 数据来源蛋壳公寓

互联网-金融-房地产的运营模式，遭遇市场监管及疫情后风险暴露无疑

其次，我们来看一下蛋壳公寓的运营模式。

与多数分散式长租公寓相同， 为了获得更多资金流，一般长租公寓运营方会引入金融机构，以房租优惠及月付诱导租户使用租金贷服务。

简单来说，租金贷即租客与金融机构签订贷款条约，分期向金融机构偿还租房贷款，金融机构将全年租金一次性打入长租公寓企业账户。

长租公寓企业提前从金融机构拿到长期租金，以进行规模扩张、吸纳新房源。而金融机构会从蛋壳方获得一定的利息收入。

而住房租赁企业租金收入中规定住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这意味着，原本依靠租金贷业务的蛋壳公寓现金流入将会大幅减少。而蛋壳公寓2019年租金贷占比仍超三分之二，其还需大幅调整。

▲ 数据来源蛋壳公寓

而由于自18年9月起，各城市开始严查隔断房、群租房后，蛋壳公寓可获得利润就有了一次降低。

加上2020年疫情影响下，出租率及租金的下跌，加速了蛋壳公寓资金链问题的暴露。

走到如今这一步，不仅仅是互联网-金融-房地产运营模式的高风险问题，更有大环境及蛋壳盲目追求规模扩张等多种原因。

3

分散式公寓运营风险高，

集中式公寓或将更符合市场期待

蛋壳公寓结果如何尚不能定论，但其资金链出现问题已是板上钉钉。

如何自救，目前看来，蛋壳只能像上半年的青客公寓一样，寄希望于融资救场，然后放慢扩张脚步，缩减开支，苟活以期重整旗鼓。

但就蛋壳股票跌幅及这一年来的丑闻来看，期待投资者接盘机会渺茫。无论如何，分析师都和大家一样，希望蛋壳可以挺过去。

实际上，多数分散式长租公寓的运营模式都是如此，存在 较高风险，即使是市场占有率第一的自如也应吸取教训——盲目扩张，高收低租绝不可取。

而对集中式公寓而言，当下的暴雷乱象或许也是一次机会。分散式公寓已经在租客心里留下了深刻的负面印象，而背后资金实力强大、背靠房企的公寓品牌可以选择在此时加强自身品牌影响力的宣传，以令人安心的资本实力做一波引流。

结语

无论是长租公寓行业还是金融、教育行业，暴雷跑路总会带给行业和消费者以重创，蛋壳这次危机，无论能否化解，无疑都给长租公寓敲起了警钟。希望每一个企业都能更加稳健、负责的发展，为行业创造一个更加优良开明的环境。