写在前面
我们知道，一个板块的发展前景主要看两个方面，一是规划，二是兑现能力。
在苏州，起点高，规划好的板块有很多，高铁新城、科技城、太湖新城等等，
，而吴中太湖新城无疑是较具有代表性的一个板块。
2012年政府开始规划吴中太湖新城，秉持“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”的发展理念，如今的吴中太湖新城高楼林立、各项城市功能配套逐渐完善，说其“代表苏州未来城市建设水平”也当之无愧。
近期，吴中太湖新城又有很多新动作。
昨天，苏地网挂13号公告中，吴中太湖新城又挂出一宗商务金融用地，要求引进一家至少1家总部企业。
就在10月中旬，吴中太湖新城中信泰富新经济联合总部湾项目启动，将规划建设成为超高层甲级写字楼、新经济创新中心及国际化精装住宅。
10月底，吴中太湖新城医院正式开工，它是吴中区首个三甲级医院，将全方位提升太湖新城的综合实力。
随着各项配套的不断落地，板块宜居属性越来越强，今日的吴中太湖新城已经一跃成为苏州楼市的热门板块，齐聚8个在售及待售项目。
本期克而瑞的楼盘测评聚焦吴中太湖新城的红盘——富力合景天鹅港华庭，从配套、产品、板块几个维度全方位解读项目。
天鹅港华庭
吴中太湖新城热销红盘
10月吴中区新房销售金额榜top1
太湖边、地铁口、商场边的精致社区
STEP1 项目概况
01
天鹅港华庭位于吴中区东太湖路南侧、天鹅港大街西侧，距离4号线支线苏州湾北站约220米，算是名副其实的“正轨盘”。
项目分为五个地块开发，3宗为纯住宅用地，2宗为商业用地，将打造成高端居住区、国际五星级酒店、国际综合办公和商业为一体的城市综合体地标。
天鹅港华庭商业规划中，包含两座不高于200米的超高层，业态有约4.2万方五星级及以上国际豪华酒店、4.6万方配套商业、6.8万方办公等。
项目东侧4.2万方的五星级酒店为万豪旗下的JW万豪酒店（江苏首家）；
4.6万方的配套商业将打造苏州第二个悠方商场；
6.8万方办公将打造天鹅港商务中心，悠方也将与政府重点打造的地下商业空间、轨道交通地下站点相连。
其中住宅部分案名为天鹅港华庭，打造洋房、高层、小高层等共计17栋住宅产品，全装修交付，带中央空调和地暖。
项目配套
前文我们就说到，天鹅港华庭位于吴中太湖新城中央商务区，距离地铁4号线支线苏州湾北站约220米，未来4号线将与建设中的7号线相连接，能快速通达全城。
项目北侧为沪常高速，东侧为友新高架，自驾出行也十分便利。
项目周边各项城市配套正在紧锣密鼓地建设中。
项目西侧规划有邻里中心，满足业主日常生活所需，邻里中心南侧规划有小学，家门口既可以享受优质的教育资源。
商业配套方面，项目自身规划的4.6万方悠方商场，以及苏州湾北站规划的30万方地下空间、在建中的逸林商务广场。同板块建设一样，周边的商业建成需要时间。永旺梦乐城距离项目约3公里，目前自驾也十分方便。
值得一提的是，项目距离天鹅港水系公园较近，24万㎡的天鹅湖公园（已竣工），9.8公里的太湖生态水岸（已竣工），业主可以近距离享受生态的美好。可以说，自然景观资源是项目一大亮点。
市场销售情况
天鹅港华庭作为吴中太湖新城板块较早入市的纯新盘，项目自2019年12月13日首开，首开当日劲销11亿，去化超9成，成为苏州楼市炙手可热的明星楼盘之一。
今年3月27日，项目二期加推，当天销售金额达到4.2亿，去化超9成，再度上演“一房难求”的热销场景。
今年9月24日，项目线上开盘，当天劲销7亿，去化约9成。
在克而瑞统计的10月苏州吴中区新房成交榜单中，天鹅港华庭以4.89亿元的销售金额拔得头筹，并以1.69万㎡和115套的销售成绩位列区域新房成交面积榜和套数榜第二，并与第三名拉开较大差距。
其可圈可点的销售成绩在六大区新房成交排名中也榜上有名。
我们知道，吴中太湖新城目前有5个新房在售，竞争十分激烈，而天鹅港华庭却以绝对的优势脱颖而出，除了配套方面的完善，其强大的产品力也足以打动客户。
STEP2 户型特点
02
我们先来看下户型。
就拿本次加推的房源为例。
本次加推一区的1#、4#、5#，其中，1#、4#为18F小高层、5#为24F高层。户型建面为115㎡、129㎡（小高层）和204㎡（高层）。
建面约115㎡三房两厅两卫户型，整体户型比较方正，三开间朝南，采光和通透性较好，双联阳台不仅满足晾晒功能还可以放置健身器材。餐客厨一体竖厅，提高了居家生活的效率。主卧做了步入式衣帽间和明卫，私密性高。
建面约129㎡四房两厅两卫户型，所有房间都带有飘窗，双联阳台舒适性和实用性做到全满，同样是三开间朝南，主卧套房式设计。能够满足二孩家庭和三代同堂居住所需。
建面约204㎡五房两厅三卫户型，这也是天鹅港华庭的一个爆款户型。一梯两户设计，终极改善户型，南向五开间朝南，大横厅，双卧室套房，居住舒适度自不用说，这是每个土豪都会心动的户型，也是彰显身份尊荣感的一款户型。
我们总结下天鹅港华庭几个户型的共同特点：
①独立玄关，彰显入户仪式感和身份感，同时储物等实用功能强
②多开间朝南，奢阔大横厅设计，采光和通风效果做到最佳
③大面宽短进深，南向双联阳台设计，保证室内空气流通。
④两卫设计，保护隔代隐私
STEP3 社区公共空间
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整个社区采取北高南低、高层与洋房搭配的布局组合，高层在东北两侧一字排开，围合10栋低层洋房形成环抱湖景的姿态，降低了楼与楼之间的视野遮盖，毫无保留地吸收南侧的景观视野与日照空间。
而本次加推的天鹅港一区位于整个项目的核心，是项目离湖最近的住宅地，地块景观资源最佳、居住环境最安静、出行购物最方便，小区内部整体布局合理，建筑密度低，南侧距离湖边仅300米，由1#、4#和5#三幢湖景小高层组成。
建筑选用了玻璃幕墙搭配铝板作为立面材料，局部金属漆，色调搭配的是顶级品质的高级灰，极具工业性和现代感，是只有高端小区才有的外立面配置，并且外立面采用无腰线设计，保证了外立面的完整性与美观性。
为了使项目与城市特点融合，项目将苏州园林的造景手法引入了住区内，采用了公园式住宅的设计理念。
在社区公共空间的打造上，社区采用人车分流，保证路面的安全性，并配套童玩小丘、活动草坪、阅读花园与健身活动区等公共空间。
STEP4 板块价值
04
最后，我们还是要来看下吴中太湖新城这个起点高、规划全、兑现好的板块，可以说是苏州最有未来感的一个板块，其各项规划合理而又超前，配置几乎是顶级的。
01
高架、隧道、轨交三维一体交通网，通达全城
交通方面，吴中太湖新城有友新高架、中环南延段、绕城高速、苏州湾大桥、湖底隧道，自驾十分便利。
轨交4号线支线在板块有天鹅荡路站、苏州湾北站和木里站三个站点，未来直接联通7号线，通达全城。
02
商业密集度之高 媲美园区湖东
商业配套也在不断完善，目前板块已经拥有永旺梦乐城和歌林小镇两个大型商业综合体，基本满足板块居民购物娱乐需求。
约40万㎡逸林商务广场已经封顶，预计2021年建成。
约30万㎡的苏州地下空间预计今年竣工，规模大、理念新、结构复杂，也是全国为数不多的与轨道站点无缝衔接的大体量地下商综。
除了已经投入使用的吴郡邻里中心，此外，吴中太湖新城规划6个邻里中心，以满足板块居民日常生活所需。
以上是吴中太湖新城的商业布局， 无论是公园式的购物空间，还是开放式的购物街区，吴中太湖新城应有尽有，商业密度之高在苏州几乎数一数二。
其次，城市天际线林立，已经确定的有金融街超高层（200米），富力超高层（200米和165米），融创GCC商务中心等，犹如城市地标般存在，提升了板块的价值。
就在11月11日，苏地网挂13号公告中，吴中太湖新城再挂一宗商务金融用地，要求引进一家至少1家总部企业，并限高200米，未来也是板块天际线的一员。
03
高端的教育资源配套，日臻完善
板块规划了12所幼儿园，6所小学，3所初中，1所高中，还有北美国际高中（私立）来丰富规划区内的教育资源，满足片区内适龄学生的就学需要。
同时板块规划了一所国内三甲——吴中太湖新城医院，重点发展肿瘤特色专科。
04
板块景观优势：稀缺的自然生态资源
相比一核四城中的其他板块，吴中太湖新城的最大优势就是生态景观资源。
坐拥太湖的水脉资源，吴中太湖新城将生态与城市建设有机结合在了一起，在整个板块的南边，沿着湖岸线打造了一条长达9.8公里的生态大堤。
这条生态水岸总绿化面积达到了200万方，包含庭院式绿化、市民公园、慢行系统等功能。
这里还坐落着吴中太湖新城的文化地标——360剧场，将于2021年年底投入使用。
七子水街是吴中太湖新城的绿色名片，与天鹅湖公园融为一体，兼具生态、休闲、购物等功能。
在这里，可以享受到其他板块没有的城市绿肺和自然鲜氧，这也是吴中太湖新城区别于其他板块的重要一点，也是独具特色的一点。
写在最后
以上我们看到，吴中太湖新城在各项城市功能配套方面在不断完善，它确实是代表苏州这个城市建设发展水平的一个板块，也是一个极具未来感的板块，这也是笔者花这么大篇幅来写吴中太湖新城板块的主要原因。
无疑，吴中太湖新城它是一个宜居的板块，近几年住宅开发力度加大，如今板块云集着8个在售及待售项目。与自身超高的规划起点一样，吴中太湖新城住宅主要特点就是纯改善。在售待售的项目里，大面积户型是主流。
显然，这是一个没有刚需的板块。或者我们可以换一个说法，这里居住的圈层纯粹度高。
而富力合景天鹅港华庭作为板块内的明星楼盘，具有一定的竞争力。项目自带商业，与地铁4号线苏州湾站约200多米，还拥有一线湖景资源。受政府限价影响，项目备案均价约为2.9万元/平，相较板块其他楼盘有一定的价格优势。
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