金桥枢纽板块处于长沙市东北区域，横跨北三环，相对其他热门板块发展程度偏低，但城市外扩发展中，政策规划利好、交通规划完备、产业拉动人流和需求、景观环境宜人的区域将成为房企入驻首选，近几年已陆续有品牌房企进驻金桥枢纽板块，本文将从以上4个角度探索驱动板块楼市发展的因素以及板块楼市发展现状。

第一部分：板块价值

依托交通、产业、景观等资源
板块成为崛起中的长沙西中心

1、区位价值——板块地处湘江新区核心位置，为湘江新区商贸商务副中心

金桥枢纽板块位于岳麓区、宁乡市和望城区交界处，处于湘江新区核心位置，承接三大区域联动发展职能，为湘江新区规划中至关重要的一环。板块定位为“城市对外新门户”和“湘江新区商贸商务副中心”，构建以商贸商务、科创研发为主导，集文化互联、生态休闲功能于一体的综合性城市功能区。

2、 交通价值——高铁西站将推动长沙完成高铁“米字”架构，成为南中国“高铁之心”

2016年7月，国家发展改革委、交通运输部、中国铁路总公司联合发布了《中长期铁路网规划》，勾画了新时期“八纵八横”高速铁路网的宏大蓝图。“八纵八横”高速铁路网，即以沿海、京沪等“八纵”通道和陆桥、 沿江等“八横”通道为主干，城际铁路为补充的高速铁路网。

目前运营中的长沙高铁南站主要途径线路为京广高速和沪昆高速铁路，途径长沙高铁西站的渝长厦、西长等铁路建成后，长沙将由“十”字型高铁交会点逐步变成“米”字型高铁网的中心点。

“米”字型铁路网络格局完成后，多条高铁、城际线交汇带来长距离出行时间大大降低，长沙与国家枢纽中心城市、区域中心城市等之间时空距离大幅缩短，长沙将成为名副其实的南中国“高铁之心”。

3、 产业价值——板块处于319国道浏长宁产业带关键节点，成为三区产业协同发展区域

金桥枢纽板块目前已有商贸物流、先进装备制造、电工电气、食品加工、现代服务业等产业，通过交通职能与其他产业区高效连接。

长沙高新区、望城经开区、宁乡经开区等是区域产业发展的主战场，各园区产值超千亿，为金桥枢纽铺下产业协同发展空间。

金桥枢纽位于宁乡市、长沙主城区和浏阳市组成的319国道制造业产业带上，承接三大区域产业协同发展职能，肩负湘江新区产业联动、基础设施互通的重要使命。

4、景观价值——大量高能级山水资源使板块拥有依山傍水的独特景观魅力

板块西靠乌山森林公园，东倚谷山森林公园、尖山湖公园，板块内分布有观音岩水库和大量原生态植被、水系资源，均为中大型高能级山水景观点，生态资源优势突出，绿水青山彰显其独特魅力。

乌山森林公园与谷山森林公园分别为省级森林公园和区级森林公园，另分布有大量原生态山地，内部三条水系穿过，零星分布多处湖泊、池塘，绿水青山赋予板块独特的生态魅力，生态环境全市独有占位。

第二部分：楼市发展情况

前期为长沙老牌高端墅区
高铁西将带动居住氛围快速提升

金桥枢纽板块可划分为观音岩片区、金桥产业片区和高铁西片区，板块前期楼市以观音岩片区大批别墅项目兴起伊始，随着金桥产业新城以及其他产业的崛起和落位，部分品牌房企落子于金桥产业片区，目前观音岩片区以居住属性为主，金桥产业片区与高铁西片区规划涵盖住宅、商业、产业、教育、交通、绿地等职能属性，相较观音岩片区配套更为完善，居住更为便捷舒适，弥补了金桥枢纽板块配套空白。

1、楼市发展阶段一：2011-2017年，山水资源成就长沙老牌高端别墅聚集区

金桥枢纽板块新房市场最初以别墅项目为主，自2011年起，绕观音岩山水资源体系陆续兴起一批高端别墅项目，如米地亚家园、金地三千府、观龙湖、中粮北纬28度、大汉汉园、绿城高尔夫小镇等，奠定了长沙老牌别墅集群区地位。

2、楼市发展阶段二：2017-2019年，以产业赋能促使区域快速外扩发展

在“长沙向西”的城市战略发展方向和大河西先导区核心区规划指引下，板块内商贸物流、现代服务业、先进装备制造、食品加工等产业迅速崛起落位，其中金桥国际商贸城作为湖南首个“千亿商贸物流城”规模成型，产业的落位带动人口的流动和聚集，为片区的房地产市场发展带来机会。

从土地出让方向来看，近三年金桥枢纽板块出让经营性用地逐步扩张至三环外的金桥产业片区，2018-2019年间片区集中出让一批经营性用地，大部分为商住用地，均分布于金桥国际产业新城周边。

3、楼市发展阶段三：2018-未来，高铁利好带动居住价值快速提升

汇集高铁、城际、地铁、有轨电车、磁悬浮、城市公交六位一体的综合型交通枢纽——高铁西站，定位为国家级大型综合交通枢纽，实现运营通车后将为板块带来大量高流量和高需求。

从板块内部发展方向来看，原有观音岩片区市场基本饱和，金桥枢纽板块未来楼市方向主要以高铁西站为主价值点带动发展，目前高铁西片区开发程度低，无土地出让，金桥产业片区距离站点存在一定距离，可免受噪音侵扰，共享交通优势的同时具备商业、产业、景观等优势，居住氛围更胜一筹。

交通枢纽区域选择居住型项目，主要看几点：距离交通枢纽距离适中，项目规划布局宜居，产品设计舒适。

金桥产业区目前仅大汉公园里、澳海望洲府、澳海文澜府三个住宅项目在售，均坐落于金桥国际产业新城周边，从规划来看，三项目距离西站适中，靠近金桥产业集群区，占据片区居住氛围更佳的位置。

从项目配套来看，三项目相隔较近，共享片区内商业、教育、交通等配套，但从居住环境、物业类型、产品设计三个宜居维度来看，澳海望洲府优势突出。

【闹中取静：适距的高铁枢纽+近风光带与观音岩，居住环境更为舒适】

澳海望洲府距离高铁西站约4公里，无噪音困扰，东侧紧邻千亩马桥河风光带，南侧靠近杉木塔公园和月亮河公园，北临普瑞大道可直达老牌别墅聚集区的观音岩片区，居住环境舒适。

【多元化物业搭配，全龄化社区空间满足多元需求】

项目为澳海控股倾力打造的中高端住宅大盘，总建面140万方，规划有高层住宅、花园洋房、低密度联排别墅，多元化物业类型适配不同客户需求，较宽的楼间距和高低配设计使居住空间视野更为开阔。

项目在西侧高层区块，结合业主诉求，分别打造了以“老人、妇女、儿童”为活动主体的景观空间，在其他宅间小空间也通过植物的形态及季相变化，间插性打造了“知棠院、画枫院、折桂院、寻梅院、桃李院”，小区的生活变得多姿多彩，集健身、休闲、运动、游乐、邻里交流之功能于一身。

【户型通透，赠送面积多】

澳海望洲府在售户型基本为南北通透户型，各居室比例周正，赠送面积较多，均为全明设计，通风采光俱佳，卫生间三分离，动静分区，整体舒适度高。

在售主力户型以三房为主，户型方正，南北通透，餐客一体，动静功能区相隔分明，主卧私密性较好，卫生间三分离，干湿布局合理，L型或U型厨房设计，拥有更多灵动空间，生活舒适度高。

金桥枢纽板块当前处于楼市发展初期，政策倾斜下板块以湘江新区核心区位规划布局，联动三大区域战略交接点，未来将以交通、产业、景观赋能吸引更多市场目光，或将成为长沙新崛起的西中心，而占据重要交通枢纽位置的金桥产业片区与高铁西片区将成为板块增值扩容方向，因此当前立足于居住氛围更佳位置、综合配套更优和产品质素高的项目将拥有更高升值潜力和投资价值。

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来源/克而瑞湖南

图文/陈佳