“想要了解一个行业，最好的方式就是先加入它。”也正是因为这句话，让楼叔大学毕业后的第一时间，选择了从事房地产的相关工作。

加入了这个行业以后我才发现，买房这件事，背后的学问实在是太深了。因此今天想和大家聊一聊，我身边真实案例，希望能对你有所帮助。

楼叔的堂哥莫军，一个38岁的出租车司机，现在月入6千左右，他没有借亲朋好友一分钱，为什么今年却能轻松在河东买下一套总价约277万的江景大房子？

他的故事，可不是仅仅用“励志”就能概括的！

示意图：图片来源网络

在柳州买房就像做生意

“红利期”稍纵即逝

我和堂哥的父辈，都是最早从来宾到柳州打拼的那批人，堂哥以“借读生”的身份从小学读到高中，都有昂贵的借读费。后来随着大潮去当了兵，当兵回来之后，拿着退役费做启动资金，开起了出租车。

堂哥常年奔走在柳州每个角落，认识了形形色色的人，因此比普通人更早明了河东的发展潜力。

堂哥现在住的房子位于河东区文昌桥头的阳光100，这小区在五星商圈和万象、万达商圈之间，是个老牌的优质地段。

示意图：图片来源阳光100官网

堂哥总是回忆说， 当 时很多人觉得他这个二十出头的小伙太冲动，在河东买房真是太傻了。

那段时期，很多柳州人都觉得河东发展不起来，要知道，文昌大桥于2003年12月才开工，2005年9月建成通车，河东还是田地和民房居多；就跟大家觉得当时开出租车没前途，车费太贵没人消费得起，一样的道理。

2004年河东卫星地图（图片来源网络）

尽管在这样的背景下，堂哥还是在爸妈和老婆支持下，用全部积蓄买下了阳光100的一套110㎡户型，总价30万出头，但月供1500元左右，在当时压力不算小。

可是有了自己的家了，感受完全不一样，没有人再敢说堂哥只是一个没出息的开出租车，而这也成为了他一路“逆袭”的资本。

数据来源：安居客

很快发展起来的河东与房价，就令那些嘲笑我堂哥的人后悔地跺脚了。

2009年开盘的时候三千不到的价格买了110㎡户型，如今在该小区在安居客上的二手成交均价为1.2万左右。

示意图：图片来源阳光100官网

在柳州买房

一定要关注区域潜力

几年前，堂哥趁着柳州的汽车购买力爆发的时期，与人合伙做汽车美容生意赚了三十多万，于是他又开始找房了，这一次他看中了位于白沙大桥河东侧的荣和天誉。

这件事情，甚至从柳州传回了老家，大部分亲友都说他疯了。荣和天誉那种地方，有什么好的，又贵。

荣和的楼面地价是4千多元/㎡，从现在看来，这个地价一点都不贵，荣和天誉首开破万，一些户型甚至高达1.1万。

现如今荣和天誉的江景大平层单价在柳州房产交易所官网的成交记录，最高卖到2.9万+，而安居客官网上的荣和天誉二手房均价在2.2万+左右。

数据来源：安居客

最后，因为二胎的意外诞生，又逢他母亲得了血管瘤，好不容易存下来的积蓄，全部都花光了，虽然没能买下荣和天誉，但是还有这套阳光100的房子，人生面临再难的关头，也能心存底气。

事实证明，堂哥的眼光是对的，荣和江景大平层横空出世，把柳州主城区滨江的江景大平层华宅市场打开，开始解放柳州高端住宅的生产力。

示意图：图片来源网络

开发商的品牌与产品

远比我们想象的重要

众所周知柳州房价的天花板，就在风光如画、灯光璀璨的主城区滨江。

从文昌桥一路向北，直至凤凰岭大桥一带往南的滨江，东岸有荣和天誉、彰泰滨江学府、碧桂园·十里江湾、碧桂园滨江府。西岸，则是一个在售长长的绿城杨柳郡，以及最早的主城区滨江豪宅发起者保利大江郡。

这里一套滨江大宅的总价，在柳东可随便买一栋别墅了。

彰泰滨江学府实拍图

今年，一场突如其来的“疫情黑天鹅”席卷全球，无论是个人还是企业纷纷自救，而我堂哥又开始找房了，并找我一起商量买市中心哪里的大房子好。

考虑到他有两个孩子，以及要照顾两边父母，而堂哥堂嫂的父母大半辈子都在柳北和河东两个区域活动，我们这些亲戚也主要集中在这两个“市中心”，所以也重点考虑这两区域。

示意图

经过一番深思熟虑，我给他推荐了绿城杨柳郡、彰泰滨江学府、以及碧桂园滨江府的江景大平层140-283㎡不等。

但要说潜力，我堂哥认为彰泰滨江学府高于绿城与碧桂园滨江府，彰泰滨江学府甚至可能会复刻荣和天誉的辉煌。

我则认为绿城和彰泰滨江学府和碧桂园滨江府的潜力相当，两者可能要比碧桂园滨江府稍好些。

为此，我们两人曾发生过一小段“争执”，最后还是一旁的老人看不下去，“别忽略了自身条件与真实需求。”这句通俗易懂的话，停止了我们兄弟两的争论。

示意图：图片来源网络

我之所以推荐绿城杨柳郡，是因为柳北作为传统市中心，以及工业老城，生活氛围独具魅力。

交通便利不用说，连菜场超市和见缝插针的滩头气质都不一样，消费价位也不高，堂哥家里的老人跟其他老人一样都很喜欢这里的“烟火气”。

绿城·杨柳郡还毗邻十五中教育集团总部（滨江），现在已经招生。若是小区以后能被划分到15中，高品质的教学质量，给予孩子接受优质教育的机会。

柳州虽然现在江景房多集中在河东区西侧，这样就使得西晒与瞰江尺度之间的平衡难以把握，绿城·杨柳郡的江景大户型优势在于东面朝江及方正的房形。

方正的房形使得户型空间浪费极少，每个功能区都分到了足够的空间，5.9米纵深的主卧窗户开向南方，向窗外望去，南面美景尽收眼底。次卧建面都在10㎡上下，能让堂哥家每个成员都能享受宽广的生活空间。

紫荆苑建面约171㎡五房两厅两卫

但是，我堂哥认为绿城单价过高，500万起步的总价，着实没必要彻底掏空自己。何况那一片区适龄孩童太多，15中的学区划分也是一个不稳定因素。

再加上虽然政府在大力推进“旧城改造”，但是旧城改造的周期很长很长，红利期可能会被无限稀释，相较于对面河东的发展潜力就显得弱了一些。

示意图：图片来源网络

河东则被柳州规划局定义为集政务、文化、教育、商业、服务、医疗、娱乐、体育于一体，环境优美、景观独特、公共服务设施和市政公用设施配套完善的现代大型生态居住，居民整体素质高。

等到2021年8月（信息来源：柳州城建集团）凤凰岭大桥通车，从河东前往柳北感受柳北烟火气，再多不过花一首歌的时间。

柳北雀儿山市场

堂哥最在意的是随着政府不断对河东的发展加注资源，在《河东北片控制性详细规划》的指导下，一个个生活配套大项目纷纷落地。

2017年9月28日 柳州市中医院东院正式投入使用

2018年年初 桂中街心公园获批

2018年8月28日 前茅小学和前茅中学揭牌

2019年2月 《柳州市紫荆花花园规划方案》审议通过

2019年9月 欧丽洛雅全球家居至尊Mall开业

2020年4月30日 城中体育公园开园

2020年11月 秋澜颐养院获批

……

涵盖了体育、医疗、养老、教育、商业、文娱等不断有规划兑现，会给目前还处于红利期的河东北房价带来越来越大的助力。

紫荆花公园概念图——紫荆花登山道

彰泰滨江学府位于在建的凤凰岭大桥旁，正对面就是绿城杨柳郡的下白沙项目群落，坐拥百里柳江江景视野，仅一步之隔，就是城中区政府，说无缝衔接都不为过。

周边规划建设有城中区市直机关幼儿园、前茅小学、前茅中学3座名校构筑从幼儿园到中学的全龄段体系，听说前茅中学还是柳高的重要生源地。

在建的凤凰岭大桥

毗邻鹧鸪江大桥的碧桂园滨江府，地段稍微弱一些，价格方面有些许优势，可在售的建面约283㎡江景大平层，总价约400多万上下，西北方的楼栋朝向，也把堂哥“劝退”了。

当时，彰泰滨江学府的置业顾问告诉我堂哥，现在低层的价格11800元/㎡起，非常优惠。

如果首付一时间凑不齐，还有分期政策，最低15万起就可以，对于资金一下子周转不过来生意人来说十分友好。

样板间实拍图

不过，我堂哥作为改需，还是更喜欢高层，并且能够看江。 何况，在他看阳光100这块区域的潜力已经快要见底，一直留着意义不大。

如今，课外培训班浪潮席卷全国，堂嫂的英语培训学校规模越开越大，她遇到各种不同职业身份的家长，所以他们夫妻比谁都要明白一个圈层的生活环境以及学习环境对于孩子的影响有着深远意义。

河东北航拍图

思前想后，在英语老师出身的堂嫂支持下，堂哥不再理会包括我在内的外部干扰，很坚决还是选择了自己最熟悉的河东，买下彰泰滨江学府总价约277万的一套187㎡一线江景大平层。

最终选择将阳光100的房子卖出120多万，首付之后还剩下30多万，这样下来，月供1万左右，对于他们一家人来说压力不算大。

户型图

堂哥对该户型也十分满意，客厅与餐厅同样是横厅，6.2米的大阳台直接贯通，拥有270°的瞰江面，因为是朝西江景房，所以有一定转角，既减少西晒的劣势，又使得户型两面朝江，将瞰江优势发挥出来。

柳江的阳光与江风无死角进入屋内，白天光照效果突出，夜晚观月也有一定优势。

堂哥带我去看样板间的时候，兴奋的给我描绘了至少给出了4组公共区生活场景。

①茶室：家人可以聚在一起喝茶聊天。

②社交厨房：开放式厨房加中岛，可以一边在厨房操作一边跟餐厅的人互动。

③家庭起居室：一家人在一起看电视、聊天。

④开放式书房：小孩可以在这里看书写作业、大人可以一边处理工作，一边辅导小孩。

如果加上健身房，就一共有5组场景，平时可以在健身房锻炼身体。

户型采用双主卧布局，两间主卧均能观赏江景，西面配备独立阳台，起到一定遮挡直射光线的左右，同时也设有夫妻聊天的私密空间。

该户型配置有3间卫生间也让堂哥眼前一亮，完全照顾到了他这样家庭人员使用需求。

可以说这款户型功能性和使用性的设计很用心，虽然不跟主流设计方正户型，但是相比当下市场上很多大平层户型都要优秀。

别人在犹豫时

往往就是最好的购房时机

有人说，这些年来，唯一从没说过假话的，就是案场的售楼小姐和售楼先生了。

中秋节家族聚会上，亲戚们曾让堂哥来讲讲自己的买房心得。

他总是淡然地说：永远尽自己最大所能，在市中心买最大的房子。

问:目前房价这么高，如果接下来有机会还买房子吗？

堂哥：买啊，要不然手上这些钱留着干嘛？看着贬值么？

问:那么，你认为房价永远会涨下去么？

堂哥：目前看起来，房子还是较好的资金蓄水池，至少河东的房子是老百姓对抗通胀的好避风港。

问:为什么？

堂哥:因为河东不是柳州人的河东，是全广西人民的河东。就算退一万步说，全柳州房价跌了，河东的房价估计也是最坚挺最抗跌的！我人在柳州，当然是要尽可能住得舒服些，是自住不是投资，响应号召“房子居而不炒”，何乐而不为呢！

问:你确定？

堂哥:我确定！我本来也不是什么有钱人！如果你真要买房，那就买了再说，只有真的上车了，你才有跟别人换座位的资格！

只有上了房价这辆快车，才意味着你可以跟坐在车上一起前进，不被趋势的洪流所抛下。

当我们回顾柳州楼市历史，市场行情发生转变的时候，从来不会给人太多反应时间，没人能抄到楼市真正的底。

随着购房需求的不断细化和升级，越来越多想我堂哥的改善型的换房需求也加入了刚需的主战场，柳州的整个楼市的成交数据也在不断被刷新。

而那些在楼市的大门外苦苦等待的人，可能到最后也不能理解为什么今年下半年的柳州楼市这么热闹，真的只是因为“年底大促”吗？

彰泰滨江学府项目实景图

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