楼市迎来“新风向”？新规下，明年房价或将超出多数人的想象|买房|房价|房价下跌|房地产企业|楼市

文：子建

2017年杭州举行中国全球投资峰会，马云在现场预言“未来房价如葱，8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”。

事实上，住房作为老百姓的日常生活必需品，已不再是简单的“住”的问题。，小到教育、医疗、户籍、养老福利；大到投资升值抗通胀，房子更多了一份金融属性，这让大家对“买房”更加趋之若鹜。近10年来，无论是投资产权房、商品房、学区房，买房的人无一例外都实现了财富增值，现在所有的目光都寄托在房价“只涨不跌”上，即便“房价如葱”是马云提出，大家也只是把它当作一个茶余饭后话题，并没当真。

从近几年的市场表现来看，2020年的房地产市场几乎是增长最疲弱的一年。前三个月，受突发事件影响，房地产销售几乎进入停滞期，不少房地产企业一度出现零成交。房地产企业整体销售目标平均完成率仅为12.7%，创近年来新低。进入二季度后，随着复工停产，房地产业开始复苏并逐步复苏。不过，与以往相比，开发商依然面临销售低迷的局面。上半年总体目标平均完成率仅为41.1%。

由于上半年销售缺口较大，开发商的销售和回款压力集中在下半年，而且根据典型房企的货值安排来看，下半年货值基数的比例要保持在3:7的比例，面对如大比例的货值比例，无形中增加了下半年的销售压力。但从三季度来看，尤其是9月份这个传统销售旺季的市场表现来看，房地产企业销售依然惨淡，压力不减。据克而瑞地产研究中心发布的最新报告显示，截至9月底，今年仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

在年度业绩目标完成率较低、房地产市场销售持续负增长的情况下，房地产企业在四季度仍需加快促销的节奏和节奏，而要实现这一目标，以价换量将是主要途径。事实上，进入“金九银十”以来，房企已经开始打起了“价格战”。比如恒大推出三折优惠，这意味着如果其他房企不采取让利、打折促销的措施，那么他们的市场份额就会输给恒大。结果可能连甩卖的机会都没有。

对此，相关人士曾表示：2021年房价可能会出乎我们的意料。要知道房价是涨是跌，首先要知道影响房价变化的因素。调查显示，影响房价变动的因素很多，但主要因素有：供求关系、住房空置率和城镇化。

空置率

根据国家统计局公布的数据，我国城镇人均住房套数已达1.6套，住房拥有率达到96%，人均住房面积超过39平方米。与人口稀少的西方国家相比，这一数字基本持平。

从这个数据上说，现在有足够的房子供人们居住，甚至多出了不少房子。那么，为什么还有那么多人为房子发愁呢？那是因为我国的房价仍然偏高。有钱买房的人会买多套房子，而没钱买房的人根本就没有房子。

在这种情况下，就会出现空置率很高的情况。据统计，仅北京、上海、广州的空置率就已经达到20%，更不用说一些三、四、五线城市的空置率了。

供求关系

无论价格有多高，如果没有足够的需求来支撑，那么就没有市场。现阶段，由于买涨不买跌的心态根深蒂固，除非真的急着住，否则谁也不愿意做接盘侠，这也是导致销售疲软的最直接原因，预计这种情况还会持续下去。

长期以来，由于房屋的金融性质，投机者和一些企业持有大量投资性房产，造成大量空置房。

与此同时，到2019年底，中国城镇化率已超过60%。显然，住房需求逐渐放缓将成为现实。同时，随着城镇进入下半年，人口流动的方向也开始从“农村向城市流动”向“城市间流动”转变，这意味着未来部分城市住房空置率将越来越高。事实上，鹤岗、石嘴山、双鸭山、阜新、铁岭等近期备受关注的城市都是相当明显的例子。由于人口外流，房屋供不应求。甚至3万到5万人都能买房，这在三四年前是不可想象的。