在日本如果孩子要升学，是不是也应该买一个学区房呢？学区房会一房难求并且卖出天价吗？
在日本如果要继承房产，听闻遗产税很高，交的钱可能是遗产的50%以上……这种时候房产应该如何继承？
在日本买房，如果看中的是永久产权，那么遇到“借地权”的房产该如何处理？
留洋日本TV第15期，繁星集团CEO刘洋向您解读以上几个“日本常识”。
关于学区房
库索：很多人会关心在日本是不是有学区房这个概念，我觉得还蛮有意思的。
刘洋：有是有，但是它的权重很低。 在北京，学区房可能会对这个房子的价值起到一个决定性的作用 ，它对这个房子的价值权重非常高， 但是在日本的话权重就非常低。
因为日本是一个租售同权的国家 ，就是说：我租房子在这个地方住，首先我是肯定能取得这个地方的户口的，住民票什么的都是能正常取得的；其次，都是就近入学，只要我在这个区域里住，我属于学区，我就一定能上这个地方的公立学校。
库索：不会存在上学难的问题对吧？
刘洋：没有上学难的问题。除非你想去私立学校，那也跟学区没有关系了。因为学区房指的就是公立学校的，不然为什么要叫学区房呢？就是因为住在这个地方就能上这个学，所以叫学区房，就算在这个地方租一个很便宜的小破房，你也可以上学。而且 没有人特别去抢，没有说这个地方有个特别牛逼的学校，然后就在这周围找不到房子了，这种情况几乎没有 。
为什么权重低？ 还有一个原因，公立的小学、初中、高中，，大家的教育质量、师资力量都差不多，公立学校是保证这个民族、这个国家的底线的，它都是平均的。 如果家长真的想上好的学校，绝大多数人是去上私立，私立的话跟学 区房子没有任何关系，你去报名去考你去交钱上就好了。这就是为什么公立学校的学区房权重会很低，不要特别去考虑。
当然，很多中国的客户如果带着孩子来日本上学的话，孩子没有日语基础，很多人都是这个情况，想去上私立小学实际上是很吃力的，他跟不上。
库索：也考不进去吧？
刘洋：有的时候能考进去，但是也跟不上，所以很多中国来的朋友，重视一下学区房还是可以理解的。但是你们不要担心，不要觉得学区房有多么老大难的问题，它只是一个选择，不是一个问题。所以不要被一些中介忽悠了——这是个学区房，你的孩子过来能上学，好的学校怎么样怎么样的，这样的话可以听一听， 但是你一定要相信不会因为这个房子就会变贵，因为这事儿在日本不重要 。
库索：会有中介拿这个来做文章吗？
刘洋：很多，可能不是恶意，但是肯定会把这个东西拿来当一个营销的噱头，就能多卖几个钱。
关于遗产税
库索 ：大家也会很关心在日本房产的遗产税的问题，很多人他会自己来买房子，然后如果他的继承人在海外，是一个什么样的情况？
刘洋： 日本遗产税可能被媒体描绘得非常恐怖，非常的高 ，甚至说可能感觉要继承这个遗产，要先交多少钱，交的钱可能是这个遗产的50%以上……这种媒体报道我看过很多，但实际情况底下， 日本遗产税在一定额度以下几乎是很低的。 在日本的国税厅还是国税局官方网站上，有一个案例是：有2亿日元的资产，也就是大概1300～1400人民币，有一个配偶有两个孩子，一家四口人。他去世之后，算下来整个遗产税大概不到10%—— 2亿资产的遗产税的比例不到10%，这是一个案例 。基于这个案例往上去思考就比这高，往下去思考可能比这还少。知道这样一个案例的话，很多我们的同胞过来投资的时候，就可以基于自己的资产去做一个简单的判断了。如果你有2亿日元的资产，大概就是这个水平。如果说你是有20亿资产的话，我觉得你该交，你在任何国家都该交。如果说你比这还少的话，其实不用担心，并没有媒体描绘的那么恐怖。
实际上日本确实不是一个低税的国家，它的税还蛮高的，如果说你还想去做一些大资产的避税的话，还有很多的其它合法的技术手段。比如说你在投资之前，先把资金在新加坡成立一个信托，以前很多人去香港成立信托公司，现在可以到新加坡去成立，再从信托投到日本来，可能就不存在什么继承（问题），因为你的孩子只是拿到了一个收益权。
库索：这个属于非常大额资金的情况吧？
刘洋：大的资金，如果自己想搞的话，我觉得应该有5000万人民币以上。自己想搞个家族信托的话，如果没有5000万人民币以上没啥意思，如果说你低于5000万人民币，我觉得可以几个人联合搞一个家族信托办公室来做这件事情，然后把资金以债权的形式投到日本来，收益债权的形式回去，利息的形式回去。 这样就非常合理。
库索：所以担心遗产税的问题的前提是你必须要有非常大的一个遗产，如果你的遗产也没多少，你就不用担心这个问题。
刘洋：你这个话说的太对了。
库索：谷町君投资顾问给我写的这个说： 如果你的购房价格在5000万日元以下，一般情况下你就可以忽略不计遗产税。
库索：对，实际上你想，我刚才举的例子是2亿日元都不到10%（的遗产税），我觉得2亿日元以下都不用考虑，甚至于说再多一点，比如说能达到30%的遗产税，又怎么样呢？我觉得真的不用去特别考虑这件事情，很多的富人都有了更高一个层级的避税的方法，我刚才讲的信托可能是他们目前用的比较多的一种形式。
库索：关于房产作为遗产的继承问题，如果继承人是在海外，会比较麻烦吗？
刘洋：不麻烦，一样的，按照日本当地法律的规定来处理就可以了。
库索：就是日本当地法律已经有一套比较成熟的流程，并且不麻烦？
刘洋：可能在拿回国的时候，比如说你在日本有了这样遗产继承的过程，你交完了税，可能你到你的自己的祖国的时候还会再被税一次，有这个可能性。
库索：有的人比较关心能够以未成年的身份在日本进行购房吗？
刘洋：在我们的实际操作案例里，是有不少未成年人通过我们的办理取得了房产证。基本要求就是未成年人要有一个自主判断的能力就可以了。所谓的自主判断能力，就是说——我给你买套房，你知道这件事吗？你知道你现在正在买一套房吗？知道就可以。该办什么资料办什么资料，该办印章办印章，就可以。
库索：在这个过程中，如果发生赠与行为，也有税吗？
刘洋：目前从实例上来讲并没有发生，但是不排除这种可能性。
我们在日本做不动产投资的过程当中，在税务处理这个层面上，谷町君是非常严谨的。过去海外的投资客在日本投资的时候，交税的不多，根据我们看实际同行的案例，交税的非常少，都不交税。
我们 谷町君是所有人都交税，所有的客户都交税，所以在很多的交税环节的处理上，我们发现日本当地的税务局也没有相关的经验 。为什么那批人没有交税他们也没有去查，因为他们也没有功夫，也没有相关的经验，然后量又非常大，都是个人，怎么查？我们在跟他们沟通过程当中，好多事情都是我们去问他们，他们不知道，现查了告诉我们，然后我们回来看不对劲，又告诉他们这个地方是不是这个问题……实际上是 在一来一回沟通交流的过程当中，才把这个税交明白 。
库索：其实他也在学习。
刘洋：他真的不懂，他只是有一个法律，没有实际操作过。
关于土地产权
库索：关于日本土地的问题，很多人在提到日本的购房的时候，都觉得有一个优势，就是土地是永久产权的。其实我也是才知道：日本土地其实有两种情况，一种是有所有权，一个是租借权，这其中又是什么样的区别？
刘洋：首先 谷町君做的所有的物业都是永久产权 。日本的借地权，实际上就是属于他有一块土地，但是他也不盖，这个时候有一个投资人说：我想在这个地方盖楼，可不可以租你的地盖？要租个30年50年。如果达成了协议就交租金就好了，就可以盖。
库索：我家附近有一个世界遗产叫下鸭神社，那个神社里面前些年为了赚钱，就开始建了特别高级的公寓，大概一两亿元一套的那种，但它产权只有40年，我就很奇怪……
刘洋：因为它应该就是借地权。
库索：为什么会有人愿意买40年产权的房子呢？
刘洋：实际上产权这个事情，可能相对来讲中国人比较重视，因为中国人没有，中国人也是几十年到70年之间，小产权大产权之类的，所以就会觉得拥有产权非常重要。日本绝大多数都是永久产权，有些地没办法，因为地脚太好，比如说鸭川边上这种地，我就是不卖，但是你又特别想要这个地方的居住权，可能就是谈合作了。
实际上你想一下，真正你这个房子能够住多少年？这是一块。另外哪怕住到了40年，你的建筑物只要还在，就是铁定会续租的。因为他没有办法不续租。
库索：对购房者来说，还需要再花费一笔钱是吗？
刘洋：购房者来讲的话，就要看签的合同是什么，如果签的合同只是买了40年，那40年之后还要去再交一部分的租金。还有一种可能性就是，本来签的合同就是每个月付租金，直接把每个月的租金当成管理费一样的形式去付了就可以了。
实际上我们现在录节目的办公楼，最开始就是借地权，上一个持有者他拿的就是借地权，他每个月要给土地的使用者付几十万日元的租金，很便宜，将近300平米的土地。我们买的时候，就告诉上一个卖主，因为我们是中国的投资客，所以要永久权，你先去把土地买过来，我们才能买你的楼。后来他就去把这个土地给买回来了。
他之前为什么一直没买？因为作为日本人，他觉得没必要，交租金实际上更划算。如果买的话，比如说找银行贷款去买，可能每个月还的贷款比租金还要高，他觉得还不如交租金呢，（而且）他这个租金还是几十年前签的价格，没变过。
所以这个是基于自己算账的东西，如果说你是一个生意人，实际上并不会太多的在乎这些东西，只有单纯的老百姓才会去在乎这个东西。
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