融创服务：水大鱼大|房地产|物业|物业服务|物业管理|物管|融创

文丨地产三哥

罗马不是一天建成的。水不是一天变深的。鱼也不是一天长大的。

融创服务是融创房地产业务之外另外一条大鱼，这条养了16年的“大鱼”在万亿物业市场和母公司规模的“大水”中快速进化。

一、水大鱼大：万亿市场

2019年末，全国物业管理行业在管建筑面积239亿平米，4年后这一数字会达到311亿平米。

如果我们按照2元/平米/月计算，物业管理就是一个接近万亿的市场。如果以30%的毛利率计算整个行业，这个行业的毛利是3000亿元。

一万亿元的市场，3000亿元的毛利。

物业市场的增长和房地产市场直接相关：根据中国指数研究院的资料，中国住宅商品房的合约销售总建筑面积从 2015 年的11亿平方米增至2019年的15亿平方米，年复合增长率为 7.5% 。同期，在建住宅商品房的建筑面积从2015年的51亿平方米增至2019年的63亿平方米，年复合增长率为5.2% 。

物业管理市场，水大。

大水必然养大鱼。

2019年，物业服务百强物管企业收入超过1040亿元；百强企业在管面积合计 42.8 亿平米，面积占比 17.9% ；十强企业在管建筑面积占比11 % 以上。

以刚刚在联交所上市的融创服务为例：截至2020年6月30日在管面积1.05亿平米，半年度综合收入17.9亿元。

截至2020年9月30日，融创服务在管面积1.16亿平米，合约建筑面积2.47亿平米。合约建筑面积锁定了未来增长的基本面，这和母公司的开发速度和规模是直接相关的。

二、大鱼进化：母公司规模

物业百强的在管面积市场占有率从2015年的13.5%提升到2019年的17.9%。

同期，物业十强的占有率从7.6%提升到11%以上。

市场在集中。

大水大鱼，就像日渐集中和分化的房地产开发市场一样。

2019年房地产开发百强企业市场份额超过60%，2015年这个数字是30.7%（数据来自克而瑞）。

房地产是物业管理背后的“爸爸”，房企规模好比蓄水池，直接决定了物业管理的规模。

以融创为例，融创服务也是在融创中国的全力支持下高速发展，2019年末融创的在管面积还只有0.53亿平米。截至2020年9月30日，在管建筑面积1.16亿平方米，合约建筑面积2.47亿平方米。随着竣工交房，在管面积呈现加速状态。

在管面积是一个存量累积的过程：仅融创中国2016-2019年的四年累计的合约销售面积接近一亿平方米，融创服务凭借与融创中国的深度绑定和优质布局锁定了业绩增长。

除了母公司的规模，融创服务对外整合的力度也提供了物业管理规模另外一个增长引擎：2019年11月，融创完成对成都环球世纪的整合；

2020年5月，完成了对开元物业管理的收购；

2020年8月，与南昌市政公用资产管理有限公司合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作，致力打造成江西省最大的公众物业集成服务商；

2020年6月，与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定了其大量储备项目。

母公司的规模和对外整合决定了物业公司的扩张速度。

因为母公司的强大的销售和交房支撑，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业（其中于2019年12月31日在管建筑面积超过50百万平方米或合约建筑面积超过100百万平方米的2019年物业服务百强企业有36家）相比，排名第一。

三、一样的关键词：“一二线”

在融创招股书中，有一个非常有趣的数字。

2020年6月30日，融创服务的整体平均物业管理费约为每月每平方米人民币3.03元（其中住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米人民币2.70元）。

百强房企物业管理收入817亿元，面积42.8亿平米，平均每月1.59元/平米。

背后的原因和融创房地产开发定位如出一辙：聚焦深耕与一二线。

融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市；集团旗下在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市（截至2020年6月30日：融创服务招股书）：融创住宅物业签约物业管理项目中，位于一线城市的八个项目收取的平均物业管理费均超过每月每平方米人民币5.0元，位于新一二线城市的108个项目收取的平均物业管理费均超过每月每平方米人民币3.0元。

一二线城市占比超过80%，这是一个和融创房地产开发高度重合的数据。

在融创中国重仓的城市中，融创服务的在管项目和面积也远超行业百强的平均水平：

聚焦和持续深耕核心城市，确保了服务质量，截至 2019 年 12 月 31 日止年度，融创服务的物业管理服务合同续约率达 99.7% 。

四、资本追捧：市场分化

物业管理行业现金流稳定，盈利模式清晰，赛道广阔，所以它一直受到资本的追捧，据不完全统计物业行业上市企业已经达到30余家，平均动态市盈率40倍以上。

融创服务已于公开发售之前成功引入4名基石投资者总认购3.7亿美元：腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本，分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。

值得一提的是，融创服务是腾讯截至目前在物管行业最大手笔的一次基石投资，也是IDG资本在物管领域进行的首次基石投资。几大知名投资机构参与配售，显示公司所处行业赛道及自身高确定性的发展潜力深受市场的认可与追捧。

但融创服务上市时机并非很好。

物业板块经过资本市场一年多的连续热炒之后，今年10月以来，国内多只物业股出现连续回调，市值大幅缩水。新股也接连遭遇破发，行业整体承压，这让市场对融创服务的上市表现颇为担忧。

融创服务招股10.55港元-12.65港元，上市前暗盘交易场中开报11.6港元。

11月19日，融创服务上市首日大涨21.9%至收盘价14.14港元。

在此节点以招股价区间中位价顺利发行，上市首日大幅上涨，至少表明了两点：