现在买房，贷款是主流。房贷的流程还是比较复杂的，有时房贷快，有时房贷慢，我们今天聊聊买房贷款的全流程，以后买房，对照操作即可。
房贷的全流程
1、开发商在取得《房屋预售许可证》之前，一般都要与提供按揭的银行进行多次协商、沟通，敲定方方面面的细节问题。
一旦许可证下来，客户只需按开发商的步子走，没必要格外操心。
2、客户在购房时，一般都需要先交付数量不等的预购定金，收到定金后，售楼处会代表开发商与客户签订《定购房屋协议书》。
协议书规定客户在某日之前交清首付款，否则的话，预购定金不予退还。协议还规定客户在交首付款时需要携带的证明材料及文件。
3、客户在交首付款时，原先交纳的定金转作房屋首付款。
售楼处收到首付款及相应的材料后，就代表开发商与客户签订正式的《商品房买卖合同》，该合同是格式合同，购房人无权要求修改。
签好合同后，售楼处会告知购房人什么时候去哪家银行办理按揭手续，售楼处专门委派跑银行按揭贷款的专员全程陪同，并负责办理相关手续。
4、办理贷款那天，银行信贷员先审核客户提交的各种材料，大约要二三个小时。
审核通过后，购房人需在贷款合同上签字并按手模。银行营业部拿到贷款合同后，先将购房人的购房货款一笔画到购房人的活期存折账户上。
然后再从存折账户上，一笔转划到开发商在该行的企业账户上。购房人连摸一下的资格都没有。
快的话，三天就能拿到银行贷款，将房顺利买下。
5、不是所有的购房人都能拿到贷款。有些实力不够的客户，也要被银行拒绝发放贷款的。
影响放款的因素：
影响房款的因素比较多，由于都是人为操作，会有一定的弹性空间。
首先是一手房和二手房的区别，一手房多数为开发商阶段性担保，所以放款时间会比较短。
去开发商那盖个章，银行扣开发商一点点担保金，前置过程中最麻烦的担保环节就结束了。
具备放款条件，究竟放不放款，都是银行说了算了，反正手续齐全了。
再就是二手房，因为二手房没有开发商的介入，几乎就是看着抵押这一种担保方式。
过户后需要办理抵押登记，麻烦他项权证以后才具备放款条件，所以二手房在贷款时，需要的时间会比较长。
其实银行对客户资质的审核时间都不长，在具备放款条件后如果你买的是商用房，那恭喜你了。
你的贷款会优先发放。但如果你买的是住宅，那么银行是不愿意先给你放款，毕竟住房贷款利率低。
比如银行一共一个亿的放款额度，全放商用房才好呢。然而一手房不会这样，虽然也会优先考虑商用房或者公寓，但是为了维系和开发商之间的关系，住宅也是要放款的。
所以呢，弹性空间还是有的。最后补充说一下吧，目前各个房管局的办理时限不同，很多地区要求过户下证一个月，抵押登记一个月，这样的话，光房管局耽误的时间就是两个月。
当然，一手房没有这个问题，找开发商盖章基本上三天之内就能解决。
还有就是公积金贷款，这个东西比较特殊，银行仅仅是帮助收集资料并整理上报，控制不了时间。
这种业务的审核时间是按月计算的，也是看心情。
同样，放款也是，有额度怎么都行，没额度的话，几个月也是他。
结语：这是在贷款过程中最慢的几个点。
银行在审核贷款的时候是很快的，正常情况下一周之内前期审批工作都能完成。
除非金额比较高，需要上信审会，这个就不好说了。
最后想说，房贷是普通人能接触到的利率很低的贷款，能够贷就多贷，能贷多少年就贷
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