星耀长沙

想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

这些名字要分清

1、购房合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

2、按揭贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

3、房产证

上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

4、房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

夫妻之间加名、去名

1、婚前财产加名

丈夫买了一套房子，产权证上只写了丈夫的名字，婚后想在房产证上写上妻子的名字。

2、婚后财产加名

丈夫妻子婚后共同买了一套房，产权证上只写了丈夫的名字，现在想在房产证上写上妻子名字。

3、婚后财产去名

丈夫妻子婚后共同买了一套房，产权证上写了丈夫、妻子2人的名字，现在想在房产证上去掉丈夫名字。

处理方式：更正登记

夫妻之间加名、去名流程相对简单，而且免征契税、个税、增值税，只要提交夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到房管局办理即可。

夫妻以外的人加名、去名

1、父母子女间加名

父亲想把自己名下89平米的房子加上儿子的名字，儿子名下无房。

2、兄弟姐妹加名

哥哥跟妹妹继承了父母的一套房产，但是房产证上只写了哥哥的名字、现在想加上妹妹的名字。

3、婚前财产去名

小强、小丽是情侣，本来共同买了一套房子当做婚房，房产证上写了2人名字，但是由于发生矛盾导致分手，两人协商房子归小丽，小丽归还小强出资的那一部分，房产证上去掉小强的名字。

处理方式：

父母子女间、兄弟姐妹间、情侣间加名、去名可以通过买卖或者赠与的方式处理。

意思就是房主把房子一半产权赠与或者卖给要加名的人，这样就能证明房子有加名人的份，申请加名才显得理所当然。

赠与和买卖有什么区别

办理流程：

1）双方签订房屋赠与合同。

2）将赠与合同拿到公证处进行赠与公证（有城市仅需提供亲属关系公证，如北京）。

3）双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。

缴费情况：

直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名，非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税（以前是营业税），如无血缘关系人加名。

限购情况：

有城市赠与受限购政策影响，如受赠人是被限购人群，也无法加名。

赠与和买卖有什么区别

1、办理流程：

1）双方签订房屋买卖合同。

2）进行网签备案。

3）去房管局办理购房资格审查通过后，打印购房合同办理过户加名。

缴费情况：

房屋买卖需要按照二手房交易的缴费标准缴纳契税、个税、增值税（以前是营业税），与是否为直系亲属无关。

限购情况：

房屋买卖形式完全受限购政策影响，如果受赠人是被限购人群，也无法办理加名，与是否为直系亲属无关。

房产证加名、去名注意事项

1、上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

2、加名之前要考虑好，如果名下没房要加上名字，再买房时可能算二套房，贷款的首付和利率都要上浮，缴纳的税费也会算按照二套房的标准计算，外地户口的还可能面临被限购的窘境。

3、夫妻间加名无论是婚前财产加名还是婚后财产加名，均免征契税、个税、增值税。

法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

银行担心什么？

一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；

二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。

注意：

在实施限购政策后，许多夫妻对房产证的名字犯了难，对于夫妻间房产证过户规则和流程也是一知半解，以为只要办理了过户，另一方就可以另外再购买一套房产。

实际上，从《民法典》（自2021年1月1日施行）的规定来看，在婚姻存续期间房产无论登记在谁的名下都为夫妻共同财产，双方共同共有，房产证过户没有任何意义，但是如果双方约定该房产归一方所有，那么法律上也认可这种约定。

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