鸿鑫御景

前段时间我们对鸿鑫御景项目进行了盘点，其园林、配置、用料、物业等每一项虽不是枣庄最强但综合水平却是最优！

鸿鑫业主留言连廊护栏不给封、阳台不让封，一致于前天终于找开发商和物业理论去了。

而昨天东方明珠的业主因小区门口的文化东路迟迟没有通车也进行了“维权”，其该盘交付日期为10月30日，据业主反映暖气主管道还未对接好，我们现场观察道路硬化及园林绿化春节前未必能完工，更别说取得竣工验收报告了！

那么我们就简单聊一下这两个小区！

01

鸿鑫御景北区

鸿鑫御景是我们早期东湖片区的首推项目，这也是基于对新城鸿鑫俊景品质及办证效率的判断结果。我们一贯坚持的观念：最好的样板间就是这个开发商的前期项目！

那么这个盘交付后面临的并非质量问题，主要集中在高层的连廊及多层封阳台问题。那么问题如何呢？

关于连廊

一个业主和我们关于连廊的讨论已到了“出神入化、登峰造极”的地步了。我们一再强调护栏的高度一定会符合设计规范否则不会通过验收，高层护栏的高度应高于1.1米。

民用建筑设计通则已明文规定24米以上建筑栏杆高度不低于1.1米 ，那么鸿鑫御景护栏的高度呢？

鸿鑫御景

我们实地测量的高度为1.26米，符合设计规范。需要注意该护栏为铝合金及钢化玻璃材质，造价较高。

真是让我们哭笑不得，连廊为应急通道，除非电梯损坏及消防应急的情况下才走，但是业主的安全顾虑也是有道理的。那么枣庄其他家如何呢？

红钻公馆

红钻的阳台确实如业主所说连廊进行了封闭，因其墙板高度仅为0.96米添加不锈钢护栏也是为了满足设计要求。但是这种效果最好，安全感最高。

誉德华府

誉德华府的也为两梯四户连廊设计，其护栏高度为1.63米。未进行封闭，但护栏高度较高安全感较好。材质及美观度相比御景项目差一些。

君悦府

新城君悦府项目的高层连廊也为护栏设计，预计高度也会大于1.1米。其实包括融创、碧桂园的高层连廊也不会给封闭，这是满足设计要求的。 当然我们还是希望用不锈钢管进行封闭这样更加安全！

关于阳台

鸿鑫御景的阳台之争严格来说是露台让不让封的争论，其实这个也是御景这个盘洋房的一个亮点。相比自己家的鸿鑫俊景项目御景更为精致而富有情怀，这种南方小洋楼常见的凸字形露台在枣庄并不多见，甚至在该盘的洋房里面也极为稀缺，约六七十套才有这种露台。

严格来说这是一个观景阳台，设计之初就是养花种草与小区的自然景观相融的窗口。封闭反而面临的问题更多：

首先、这是景观阳台，封闭属于更改设计用途，增加建筑面积，更改容积率，从规划设计上是不容许的。

再次、这种外挑式景观阳台的是没有承重柱的，如果做阳光房其顶面一般都是双层甚至三层的隔热钢化玻璃，七八平方就重达几百上千斤，加上钢材立面的玻璃型材重量。后期你再放一个洗衣机，该阳台的承载是否满足要求？楼下的住户是否面临着风险？....

从设计美观及安全性上封闭做阳光房都极为麻烦， 你像五楼的这种露台一旦封闭一二三四楼的住户每天都面临风险，因为这种阳台的设计之初只是一块水泥板而已并不称重！

这个景观阳台的封闭空间毫无疑问属于违章建筑，各规划执法部门一旦接到投诉，将责令恢复原状。

那么我们如何晒衣服呢？

其实这种户型的内阳台也已设计，我们称之为洗衣房。阳台小了点但也满足居住要求。至于业主反应物业太啰嗦，管的事太多。我想大家希望自己的小区放任自流吗？青岛新时代作为一家专业的物业公司，我们认为还有很长的路要走。毕竟房产的保值最后还得靠他们！

这里不再啰嗦鸿鑫的连廊和阳台问题了，看看东方明珠怎么了。

02

东方明珠

东方明珠严格说是田屯矿的棚改项目为大产权商品房，我们对滕州这家开发商是极为同情的。在东部这个被遗忘的角落两年间没有一丁点利好的前提下，苦等文化路东延......默默的建设默默的卖房，太难了........

我们从中心城区路网规划图中得知确实有这个文化路东延的规划，但是我们从近两年的政府工作报告、及报刊中并未获知该路网何时开工的只言片语。以现状看文化路东延面临弘名新材料厂、柳峪村部分拆迁。成本较高难度较大，在城市西进的背景下拆迁意愿不足等等因素。何时修？真是说不清......

这也是今年融创御园业主维权的主要问题，但是我们要明白一个道理： 道路及学区并非开发商能掌控，这是基本常识。 任由开发商说的天花吊坠我们需要一个基本的判断力，做好最坏的打算。

例如有粉丝向我们反应：”青檀府的销售说青檀府属于十五中西校”、这是完全引起误解的，各方面资料显示青檀府为：光明路中学（十五中西校改扩建），也仅是知道光明路中学为十五中西校的改扩建。

开发商虚假宣传的违法成本极低、例如新城碧贵园因违反房地产广告发布规定仅被罚了三万块，这也是顶格处罚。

总结：

对于那些偷工减料公然侮辱韭菜智商赤裸裸欺诈的开发商我们是深恶痛绝的，但是对于那些符合设计规范的问题我们却不能称为“维权”的。

像连廊的安全性问题我们是否从设计规范上提高标准？露台封闭不封闭在卖房之初做好约定？那么后期的问题自然会减少，岂不更好？

从现阶段维权事例看，有些维权仅是对建筑规范设计不了解造成的误解。这就需要我们韭菜多做对比多学习相关知识武装自己才能辩是非在维权的战斗中立于不败之地.........

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