如果问你，过去20年最好的投资是什么？我相信很多人都会告诉我说是买房。确实，过去20年房价上涨了4倍，从2000多元一平方涨到现在8000多一平方，有些地方更是上涨了20倍不止，让很多买房的人实现了财富自由。
但时间来到了2020年了，如果再问一下大家未来10年还能买房吗？买房还能赚钱吗？我相信很多小伙伴都不敢信誓旦旦的打包票了。尤其是这两年，房价在国家的调控下，开始趋于稳定，甚至出现部分城市下跌，使得很多人对于楼市未来的预期开始发生动摇了。
最近，我身边就有一位亲戚，他问我说，他目前手头上攒有50万，不知道要理财好，还是买个房子来收租保值好。理财又觉得利息太低，没啥意思。但买房子又怕跌了，让自己攒了10几年的钱一下子就没了，所以我想到底该如何选择。
其实关于这个问题的答案，本质上还是看未来房价是涨是跌，如果未来房价继续上涨，几乎所有人都会选择买房。那究竟未来房价是涨是跌呢？其实我也没办法给出准确的答案，只能给大家分析一下楼市目前的宏观环境，尤其是支撑房价上涨的3个关键因素是否改变，剩下的答案只有留给大家自己来评判了。
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一、金融环境。
根据央行发布的《中国金融稳定报告》显示，过去10年时间里，我国住户部门杠杆率从17.9%上升到49.0%；房贷收入比从22.6%增至60.5%。一般来说，房贷收入比最好是不超过50%，一旦超过的话，会存在次贷危机。
但从这份数据中，我们也不难看出，过去10年时间里，加杠杆买房俨然成为了普遍现象，而且房贷支出在收入中占比过高，已经影响到了生活质量。因此，随着房贷收入比的不断提高，我相信国家将会出手整治。
二、住房需求开始放缓。
根据58、安居客研究院给出的数据显示，目前我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积接近40平方米，人均拥有1.5套，总体已经告别了住房不足的阶段。而且每年还在以1000万套房子入市，随着市面上的房子越来越多，供需关系已经改变，未来将会有大量房子无人问津。
三、人口自然增长量却处于放缓态势。
根据国家统计局发布的消息显示，截至2019年末，中国大陆人口首次突破14亿，但是人口自然增长量却处于放缓态势。而且伴随着老龄化社会的到来，以及人口出生率下降的影响下，我国的人口负增长或在2028年到来。可见，在人口减少的情况下，对于房价肯定是个利空。
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因此，结合以上三点来看，无论是人口、供需、还是金融环境对于房价都不太友好，像过去那种全国房价普遍上涨的日子怕是结束了，大概率会出现城市分化的现象，也就是大城市可能还会涨，而小城市涨不动了。
那对于购房者来说，就得学会“择城买房”了。对于一些经济发展潜力不足、资源型转型不成功的城市则保存现金，不要买房。
对于一些城市吸附力强，人口流入指标呈现净增长，则可以继续购买。当然，前提是要有足够的资金，不要影响自己的日常生活。
总而言之，除了自住外的买房，都要以保值增值为目的，不要盲目买。
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