房地产“泡沫”有多大？央行原副行长吴晓灵：做好“破灭”的准备|买房|吴晓灵|房价|房贷|楼市

买房，你的压力有多大？

这个问题是大多数人都会问自己的一个问题，尤其是对于年轻人来说，面对着结婚，生子，落户等一系列问题都与房产“绑定”在了一块。如果不买房，虽然不至于“寸步难行”，但是，也是“困难重重”。

可是，想要买房，谈何容易？根据相关数据显示，在2000年的时候，我国的平均房价不足2000元/平，而到了2020年，全国的平均房价已经即将突破万元大关，在刚刚过去的8、9月份平均房价，更是已经突破了万元大关，在这过去二十年间，我国的平均房价上涨了5倍左右，像是很多热点城市，一二线核心城市，房价更是上涨了10-20倍左右，也就是说，只要是想买房，动辄就要花费上百万，即便是在三四线城市买房，在经过了2015年-2018年这一波房价的上涨以后，三四线城市买房也需要大几十万，面对这样的房价，对于大多数家庭来说，都是一笔“巨款”，压力是非常大的。为此，买房，你的压力有多大？那就要看看你的家庭经济实力，可以承担多大的压力了。

当然了，压力大，主要原因在于“兜里没钱”。相对于快速上涨的房价，人们的收入水平却没能跟上，即便是在深圳这样的一线发达城市，月薪不足6000元的也有将近一半的人。这样一来，就产生了一个疑问，我国房地产存在“泡沫”吗？相信这也是很多人所关心的话题，答案是存在的，这不是什么秘密，关于我国房地产存在“泡沫”的问题，很多专家，业内人士也都有过表态。但是，这个“泡沫”到底有多大？这个目前还没有定论，暂时也无法统计，但是我们可以根据3个方面大致来了解一下。

一：居民购房的负债比例

面对“日益增高”的房价，贷款买房也就成为大多数购房人的首选，付个首付，剩下的从银行贷款，然后，背上长达二三十年的房贷。

根据央行的数据显示，截止到上半年，我国的住房部门总债务余额人民币为58.9万亿元，居民负债率接近59%，这里面住房负债有多少？根据2019年的数据显示，房贷约合29.8万亿元，占比超过53%。

住房贷款的比例越高，也就说明房地产泡沫越大。此外，如果再加上很多其他资金来源，比如网贷，小额贷，装修贷等等一些资金也流入了房地产，泡沫也会随之增加。

二：住房总量以及空置率

根据易居研究院的数据显示，我国的商品房住宅已出现“供大于求”的现象。此外，根据经济学家任泽平的说法，我国的存量房产约合3.11亿套，如果按照一套住房可供3人居住（3口之家），那么，约3.11亿套存量房，可供9.33亿人居住，可是，我国的城镇常住人口仅8.5亿人左右，需要明确的是，我国还拥有大量的小产权房，根据统计，我国的小产权房的数量在很多城市都是与商品房的数量旗鼓相当，相差无几的。

总体来看，我国的住房总量已经呈现“供大于求”的现象。

还有空置率。虽然，目前官方还没有一份关于我国空置率的详细数据调查报告，但是，根据2017年西南财大出具的一份关于《2017中国城镇住房空置分析》中显示，我国的平均空置率约21.4%，如果这个数据正确，那么，我国的空置房已经超过约6000万套，甚至更高。

三：房价收入比

何谓“房价收入比”？官方解释是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

举例说明。某城市一套房子总价为200万，假设某城市居民家庭月收入为12000元，年收入也就是14.4万元，这样的话，房价收入比为13.8年。

根据上海易居研究院2015年《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，深圳为27.7，上海20.8，北京18.1，厦门16.6，福州14.7，太原12.2，天津11.7，杭州11.3，南京11.3，广州11.1。

比如深圳，一个家庭不吃不喝不花钱需要27.7年，才可以买一套房。谁可以做到不吃不喝不花钱？要知道那是2015年的数据，如今5年过去了，这个数据也已经提高不少了，毕竟2015年-2018年还有一波房价上涨。

不过，近两年楼市正在严厉调控楼市，尤其是今年的两大政策，一是对资金流向的监管，二是“三道红线”的设立，尤其是“三道红线”的设立，目的就在于“降负债”“去杠杆”，这样一来，房价走势也越来越平稳，尤其是2019年以后，房价收入比也在慢慢降下来，很多房价“虚高”的城市，比如很多三四线城市，也在经历着新一轮的“洗牌”。另一方面，随着经济的快速发展，人均收入也在提高。相信，随着楼市调控的不断收紧，房价回归到常态化，合理化也只是时间问题。