◆2020年的沈阳房地产市场经历了四个阶段，休市、复苏、严控、冲刺。在此过程中，供需双端对市场预期均受到了影响，理性增强。11月土地市场与10月相比，算得上是平稳落幕，众多房企把任务押宝在了年终冲刺阶段。

◆1-11月，沈阳经营性用地共成交65宗，成交总面积508.7万平，相比去年同期下降1.44%。从区域成交上看，沈北新区共出让13宗，总用地面积106.5万平，平均成交楼面价为2919元/建筑平方米，地价处于低位。

◆初步统计12月有7宗热地待出让，其中12月4日就有3宗，分别是沈阳经济技术开发区艾默生地块、苏家屯区中央大街葵松路南地块、于洪区平罗湾4号地块。沈北新区在12月无土地出让，区域成交排名或将生变。通过对这三宗热地进行研究，得出了多个新规划，有的涉及城建、有的涉及区域级重点项目、有的地块竞拍条件略微复杂。

潜在客群基数大品牌矩阵与配套加持市场

从铁西区发展规划上看，在“一核两翼”的推动下，主城与新区的联动效果愈发明显，本文提及的艾默生地块所在片区，正是承接了铁西主城与张士板块新房市场逐渐饱和后需求外溢的首站。同时，周边分布着多个大型工业产业集团项目公司，形成了庞大的潜在客群池。

随着万科、招商、大悦城等6家品牌房企的拿地布局，品牌加持的作用促使板块热度急速攀升。从周边地块出让情况来看，在溢价空间受限的环境下，艾默生地块以顶价出让、进入竞教育设施配建的可能性极高，这不仅是市场趋势，也是地块周边优等配套加持的结果。

艾默生地块区位示意图

6个竞拍条件，这个地块要求可真多

从土地入市到拍卖周期上看，12月4日即将出让的艾默生地块可以称得上是沈阳经济技术开发区2020年的最后一宗出让地，也许正是因为片区的收官之地，才配得上拥有多达6项竞拍限制。

咱也不敢问为啥竞拍需求这么多，毕竟地块区位优势在这放着呢，市场价值高于开发价值是肯定的了，这或许应该算是原因中的一条。

直通东、北核心区，道路成置业“动脉”

看苏家屯中央大街东、葵松路南地块所在区位，道路将是未来入市项目的主力卖点。

沿中央大街北上，通过中央大街跨浑河桥，途经“一河两岸”西段，直达沈阳经济技术开发区的中法生态城；往东，经葵松路直达苏家屯区中心居住区，算是区域的主城区，各项配套完善。

同时，地块周边分布七中沈水分校、沈水幸福公园及多个成熟小区，可满足即时生活所需。

中央大街葵松路南地块区位示意图

苏家屯文化CBD，板块加速发展的推动剂

我们常说区域发展看规划，项目发展看区域。从中央大街葵松路南地块的竞拍文件中不难发现，未来竞得人需要对西侧的艺术中心进行投资建设，耗资不低于1.5亿元，未来将打造成苏家屯区的文化CBD，一个新中心即将崛起。

这种操作类似于皇姑的首府新区、沈北的道义东板块、铁西的副城中关村等，蓝图已经出现，置业机会还需购房者自己把握。

20万平低密大盘将至，谁将与美的为邻？

从地块基数指标上看，未来开发项目建面约20万平，限高60平，容积率为1.8，以100平为平均户型面积段计算，未来将引入近2000户业主。

随着配套日益兴起，居住氛围将逐步提升。虽然美的大东、铁西及平罗的项目均属企业布局市场的新棋子，但不排除再拿新地的可能，毕竟拿下该地可以产生连锁共振效应。

即使不是美的，换做任何一家房企进驻都将借力于片区发展优势，但面对近身强劲的竞品学府美的城而言，可谓是“鸭梨山大”了。

地铁、商业、教育配齐，蒲河南岸滨水宜居地

2020年“全国两会”与“十四五规划的建议”给楼市未来发展确定了基调，主要包括：深入推进新型城镇化、促进房地产消费健康发展、“三稳”、发挥中心城市和城市群综合带动作用、坚持“房住不炒”定位、因城施策、完善便民设施、深化土地管理制度改革等。

有很多内容已被重复提出多次，更加说明其在楼市发展过程中的重要性。

平罗湾4号地块区位示意图