深圳楼市：深汕合作区的住宅值得投资吗？|住宅|南山|南油|福田汽车|罗湖

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问：福田皇达东方雅苑南山京基御景峯哪个更好

答：如果一定要二选一的话，肯定是后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。京基御景峯虽也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。

问：庄哥您好！请问深汕合作区的住宅值得投资吗？

答：我非常不看好飞地建设，天然的割裂导致成功的概率几乎为零。但这块飞地的主导者是深圳，又让我有点不确定。现在单价毕竟只有一万出头，如果百八十万对你来说不算钱，买一套赌一把也无所谓，买完就忘记它，等十年后再看吧。

问：庄哥，你好，南山比较有投资潜力，价格低洼的估计是南头南油吧？福田呢？建议去哪些区域选筹

答：从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油，福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘。

问：庄哥您好，我在外地，今年春节前通过pingmi在深圳投资了一套城天，但随着对深圳的了解，越来越觉得不该买罗湖，这也成为了我的一个心结。如您方便，是否可以评价一下这个楼盘，优缺点？

答：您好，您可以放宽心，我们通常不建议罗湖是因为产品落后，户型过时，并不能全盘否定所有罗湖房子的价值，尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是囿于预算的话，买这个楼盘并没有错的，这个盘在我看来就是福田的花好园，南山的深蓝季节，宝安的花样年，典型的小资上车盘，换手率虽然高但是交易很活跃，客群多为追求精致生活的年轻人，装修也多清新有格调，这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。另外，罗湖的租售比是非常高的，楼市盘整期，租金就是护城河，状态持续越久，高租金的房子越占优势。

问：庄哥好，我们公司有一个罗湖清水湖片区的公寓内部价格购房名额，具体公寓名字是:中海慧智大厦U-SPACE。该公寓面积是45平，层高5.1米，总价约150万元。首付50%，商业贷款。产权只有30年，不限购，需要注册公司，以公司名义购入。请问这样的公寓是否有购入的价值，风险点在哪？交易税费高吗？

答：您好，每个产品都有不同的受众群体，我们不能一概而论的说是坑，只能说公寓不适合大部分人，等住宅买无可买了再说，不能因为点芝麻小便宜，丢了大西瓜——占用原本可以住宅的资金，错失买房机会。