近期广州二手楼市，可谓烈火烹油。

根据中原发布数据显示，刚刚过去的10月，广州二手住宅成交同比涨39.2%，成交市场占有率达到56.1%！创下近3年新高！（数据来源：克而瑞）

成交量上升会带动价格上涨。根据国家统计局发布的10月70城数据显示，10月广州二手房价格同比涨幅达到5.7%！近几个月，如万博、金融城、科学城、知识城等热门板块的二手价格天花板被打破。

像是万博的标杆项目万科欧泊挂牌价从从4万涨到5万，部分挂牌价高达7万/m！有业主甚至一夜调价40万！

数据来源：链家

位于金融城的美林湖畔，售价也从6万涨到8万。牛奶厂二手房价从4万涨至7万。

而今年热到出圈的黄埔，二手房热度更是居高不下。自7月以来，二手房挂牌价就一路上涨，涨幅高达5.41%。（数据统计时间：2020年7月1日-2020年10月30日）

黄埔多个板块二手挂牌价也创新高。知识城标杆项目万科幸福誉部分挂牌价已破3万，科学城有热门小区新福港鼎峰的挂牌价上调到5.5万/m。（数据来源：链家；数据统计时间：2020年10月）

当然，虽说今年广州二手房处于普涨状态，但是细分到各个小区，也有涨幅快慢之分。

最近也有很多粉丝在后台留言：在热度普遍较高的二手市场，如何分辨出更具增长价值的小区呢？

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二手房价格的增长速度

如何判断？

在二手房市场中，有着独立的价值增长逻辑，一个小区的增长潜力如何，其实可以通过几个要素判断出来。

社区环境

小区环境会直接影响到用户的居住体验，居住小区的环境质量高，对于大多数居民来说会有一种归属感、幸福感。

加上后疫情时代，购房者们充分体验到小区周边环境及绿化密度的重要性。根据网易数据调查显示，有50.7%的受访者认为居住环境和身体健康的关系很大。（信息来源：网易数据）

反馈到二手市场上，就是在同一片区之中，花园小的小区，竞争力总是不敌花园面积大、园林养护好的小区。

举个例子，两个小区，其中一个花园里树木稀疏、草地干枯、污水横流、步道堆满落叶。另一个花园里绿树成荫、草木枝叶得到定期修剪、草坪上依稀可见露珠、灌木层叠有致，花团锦簇。你会更愿意购买哪个小区？

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开发商品牌

人们在购房时，更愿意购买品牌开发商的房子，因此，大品牌开发商的小区总能获得更高的市场溢价。

除了品牌溢价，从实际情况看，由于大开发商有着成熟且成体系的部门架构，在户型设计、后期配套投入及运营方面，确实比小品牌开发商存在优势。

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物业管理

在二手房买卖中，物管的优劣，直接影响二手房的保值增值幅度。如对小区公共环境的保养情况，直接决定了购房者对该小区的第一印象。而在经历了年初的疫情之后，更多购房者会重视物业水平，优劣物业导致的小区差价将进一步拉大。

视频来源：央视新闻

举个例子，像是一路之隔万科新里程与龙光峰景华庭，两个小区楼龄相仿，但万科新里程的均价比龙光峰景华庭高出5000元左右。（数据来源：贝壳网；数据统计时间：2020年11月20日-2020年11月26日）

数据来源：贝壳网

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配套落地情况

小区配套的成熟度与落地情况，也会直接影响业主居住舒适度。

根据网易调查数据显示，76.5%的购房者置业，会更关注小区周围的交通和生活便利程度。（信息来源：网易数据）丰盛配套为小区带来的溢价效应，可谓十分明显。

举个例子，万科幸福誉作为知识城之中，配套率先落地的项目，近六年的涨幅高达168%，远超知识城同类项目。万科幸福誉售价也比周边小区多出1000-2000元/m。（数据来源：贝壳网；数据统计时间：2020年11月20日-2020年11月26日）

数据来源：贝壳网

如果说，新盘时期大家都在同一起跑线，那么进入二手市场，以上几个要素就是迅速拉开差价的关键。

而后，我们统计了广州二手房涨幅榜TOP50，发现广州涨幅凶猛的小区，都在这些要素上有着亮眼表现。

（上下滑动查看榜单详情，点击可查看大图）

不仅如此，我们还在榜单中发现了一个有意思的指标：

上榜的小区中，来自万科旗下的项目竟然占了9席！且涨幅位于全市前列！

在同一片区中，万科的小区挂牌价，也比其他小区要高。

举个例子，万博片区的万科欧泊，比片区挂牌价贵了15000元/m。长岭居的万科金色梦想，也比片区均价贵了近3000元/m！（数据来源：安居客；数据统计时间：2020年11月）

数据来源：安居客

为何万科小区的涨幅在二手市场中如此亮眼？

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为何万科小区涨幅

表现如此亮眼？

对万科小区进行分析之后，我们发现了它的秘密。

投资眼光精准

一直以来，万科跟着城市发展战略布局。

在粤港澳大湾区自贸区、广州副中心南沙，万科布局了万科白鹭郡、万科海上明月双子。在广州东进脉络上，万科更是全面布局，扼据着广州第二CBD黄埔，打造了万科城市之光、万科东荟城、万科山景城·樾山、万科幸福誉等多个住宅。

万科城市之光效果图

事实证明，被万科选中的板块有着惊人的价值。而万科项目在板块之中，也有着极为亮眼的表现。

比如位于香雪板块的万科东荟城挂牌价高达40611元/m，高出板块平均价9340元/m。（数据来源：安居客；数据统计时间：2020年11月）

数据来源：安居客

而位于科学城板块的万科金色梦想，仅7-10月短短3个月时间，挂牌价涨了6065元/m，超过板块平均涨幅。（数据来源：安居客；数据统计时间：2020年11月）

数据来源：安居客

当然，不得不提的还有前段时间备受热议的万博板块万科欧泊和知识城板块万科幸福誉，关于这两个项目的涨幅我们之前写过详细分析，可以戳这里查看。

一夜狂涨40万！现在追涨万科欧泊，是不是稳赚？

飙到3万/㎡！知识城房价领涨黄埔，刚需还上得了车吗？

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领先行业的万科物业加持

万科项目领涨市场的关键因素之一，还有来自万科物业的“滤镜加持”。

作为物业管理标准的制定者、物管行业的领军者。就连阿里、华为等头部企业的物业合作公司，均是万科。

万科物业工作实景图

万科社区采用行业领先的智能安防系统，全方位保障业主生活安全、家家户户都有专属管家等等。

万科物业工作实景图

贴心的服务，换来的是行业与购房者的认可。根据中指院发布的中国物业服务企业百强榜，万科物业连续10年蝉联榜首。万科物业为住宅项目带来的溢价也相当可观，据统计，其服务的住宅项目中有98.3%的小区二手房价格要高于周边，且溢价空间可以达到26.77%。（数据来源：《万科周刊》）

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配套先行，为美好生活铺垫

万科有一个title，叫做“城乡建设与生活服务商”（信息来源：万科官网），这一title的直观体现，在于项目的配套先行。

万科的多个项目仍处于在售阶段时，就已经引入了生活所需的基本配套，让购房者看得见，摸得着，而且省去了入住后等待的空窗期。

万科社区配套实景图

像是知识城的万科幸福誉建面约2万㎡的社区底商，是中新知识城片区内早期成型并成熟的商业配套。黄埔热门楼盘万科东荟城自建的万荟商业广场，也于开售阶段就已开业。位于海珠的万科里，更成长为整个片区的商业icon。

万科里实景图

随着业主入住，万科承诺的配套也会逐步落地。如为万科东荟城引入黄埔区大热公办小学东荟花园小学；在万科幸福誉落地会元小学（公立）、天誉小学（公立）、会元中学（公办初中）等6所学校（非项目配套学校，具体的入学政策以当年教育局规定为准）等等。

配套学校实景图

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万科社区换新计划，维护社区“颜值”

很多小区随着时间的侵蚀，外观和设施都会老化，从而折价。但在万科的社区中，对园林及社区维护有着严格的标准，让万科小区的“老化速度”，比同年龄的小区更慢，即便是10年以上的老社区，依旧保持颜值。

万科社区实景图

此外，万科近两年还启动了“美丽社区焕新计划”，每年均投入上千万的资金，在全广州万科社区焕新改造累计310+个项目，对外墙、公共设施等进行了翻新甚至添置，让入住多年的万科社区，不断焕发勃勃生机。

万科社区实景图

万科项目在二手市场强大的竞争力，与万科用心的经营维护密不可分。万科对业主的用心、贴心，都会被感知，购房者终将会把这份认可，反馈到房产价值中。