【出品】适道商业（ID：survivalbiz）
2018年8月，时任我爱我家副总裁胡景晖说，自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租，“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。他还放出危言，“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。”
房租全线上涨背后，长租公寓面临的资金压力与日俱增。胡景晖还表示，“若长租公寓资金链断裂，收不到房租的业主将会驱赶承租人，成百上千万租客终将露宿街头。”
如今回过头看，一语成谶。不知道被离职的胡景晖心里会怎么想？
01 高进低租，长收短付，靠资金链续命
“长租公寓”最早的商业模式是公司将业主的房屋租赁过来，在装修改造、配齐家私家电之后，再以单间的形式出租给房客。
在2015年时最早出现，2016年开始在国内迅速流行，在2016到2018年间，比较知名的“长租公寓”增加了超过300家。
和美国不同。美国的长租公寓发展时间长，有比较完整的产业链和运营体系。
举个例子，单色公寓运营而言，比较典型的是EQR（美国公寓运营商），其主要有四大板块，第一是居住服务体系板块；第二是居住便利化板块；第三是社区建设；第四是适应性服务。
而居住服务一定是重中之重，便利化主要是指搬家服务，美国70%的出租房是没有家具的。
此外，在资金端这方面，美国的REITs非常成熟。REITs是房地产证券化的重要手段，它明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
从美国近15年的公寓REITS发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右，只有金融危机时期（2008～2010）出现了空置率高和有效租金下降的情况。
但是在国内，蛋壳等长租公寓们在本质上是结合了房地产与金融的模式在营运，实则是中介公司，就是二房东。
而且，在资金营运方面采取的是“高进低租，长收短付”。
什么意思呢，就是说用高于市场价拿房，给房东的付款方式是一个月租金或一季度租金，再以低租金出房。
这看起来亏钱了对不对？但从租客手中收取的是半年，甚至一年的租金。那租客没那么多钱怎么办？于是把金融机构也拉到这场游戏中，租客通过与蛋壳合作的金融机构（比如微众银行）办理贷款，就可以一次性预付一年房租及押金。
说白了，这个链条是：蛋壳们高价从房东手里拿房源，月付给房东；再低价租给房客，但是房客一次性付全年的款（从银行贷款）；所以蛋壳从金融机构（也就是房客）手里拿到这笔钱后，可以利用这笔资金扩大规模或进行再投资。
02 是不是庞氏骗局，要看资本入不入局
听起来这个链条是不是很熟悉？
说实话，如果这个过程中没有投资机构参与的话，可能还就真的是庞氏骗局了。因为这种“拆东墙补西墙”的模式，总有一天会让骗局泡沫破裂，让大量投资者和租客蒙受损失。
但是蛋壳们又撬动了“第四方”，也就是投资机构：投资机构烧钱玩补贴的方式也不是第一天了，前有O2O，后有社区团购，这一套“以资金换市场”的玩法已经很熟练了。
但是投资机构也不是傻子啊，他们补贴给房客是图个啥呢，难道真的是做慈善吗？当然不是，他们寄希望于蛋壳在IPO之后可以从二级市场上融资，
目前来看这个逻辑是成立的，你看，这一边是房客在微博上摇旗呐喊，一边是蛋壳的股价大涨9%。
如果在二级市场上融（割）到钱（韭）（菜）了，是可以慢慢把租金提高到市场水平，乐观的想，一旦实现了垄断，就可以在市场上有议价权，把房租提高，实现“低进高租”。
目前来看，滴滴就是这么玩的。先通过补贴的方式抢人头，跑马圈地，然后一方面券越来越少，打车越来越贵；一方面找司机抽佣，不仅是网约车司机，出租车司机现在都要收服务费了。
这就是为什么长租公寓长期亏钱，但是，一点都不慌。
从目前唯二两家在美国上市的青客公寓（NASDAQ：QK）和蛋壳公寓（NYSE:DNK）所发布的财报来看，规模都是越做越大，亏损越来越多。
比如在2017年到2019年的三年中，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿、26.75亿和71.29亿元人民币，净利润分别为-2.72亿、-13.7亿和-34.37亿元人民币。
青客公寓的营业收入分别为5.23亿、8.89亿和12.34亿元人民币，净利润则分别为-2.45亿，-4.99亿和-4.98亿元人民币。
可是贝壳们的算盘打错了，因为今年遇到了疫情。
疫情导致市场规模没有按照计划来进行，说白了，就是账算不过来了，随着资金的差额逐渐扩大，如今资金链断裂，各地陆续破产倒闭。
据说，还有人趁机来了波骚操作，薅了把资本的羊毛：
有对小情侣去年刚买了房，但是毛坯房，因为买房的原因积蓄基本上都掏空了，还贷压力又大又没钱装修。
想着既不用自己花钱装修还能住自家的房子。住了差不多刚好一年，蛋壳倒闭了，结果白嫖了个装修，还赚了个差价，为了薅资本主义羊毛。
有时候精打细算没什么不好，说不定因祸得福。
就在两人愁眉不展之时，正好赶上蛋壳高价收房低价出租，两人就想到了个空手套白狼的骚操作，把自己的房子租给蛋壳，然后跟女朋友两个人再租回来住。
最后，适道想说，只有当资本化率高于融资成本时，以公司化运营的长租公寓模式才能够真正成立。
一家公司赚不到钱，可能是公司自己的问题。所有的公司都赚不到钱，这个行业可能存在一些结构性的问题。进一步来看，如果一个行业从诞生开始，所有的企业都在亏损，这个行业是否有存在的必要呢？
你对长租公寓的未来怎么看？欢迎留下你的评论，和我一起探索商业帝国适者生存之道！
热门跟贴