专家分析：买房裂变具体操作方法：如何一变二，二变三|买房|二手房|宁围|房地产|新盘

我是浙江房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容选自“浙江房哥”微信公众号粉丝提问！

提问：你好房哥，我想投资房产，以父母名义可以一次性付款参与摇号购房，但是自己本身没有房票，以自己名义只能购买不限购的楼盘？如果以父母名义可购买300万总价，自己买可以考虑350万。另外，如果不限购的话，青山湖的湖光山社值得买吗？谢谢。

回答：湖光山社是滨江在青山湖科技的第一个楼盘，对于滨粉是很有诱惑力的。从开盘的情况也能看出，青山湖科技城绝大多数楼盘都还是随到随买的时候，湖光山社一开盘就要摇号了。但从投资角度来讲，地段和板块还是第一位，青山湖科技城中长期会有发展，但短期投资会有压力。

投资买房要适当用上杠杆，但根据你的实际情况，一个是全款300万，一个是按揭350万，其实相差也不是很大，但能买到的楼盘可能就大不相同了。虽然用父母名义全款买房，尤其投资来讲，有点吃亏，但还是要遵循一个原则：投资买房先看地段和板块，再看楼盘。

二选一的话，300万的总价，还是更建议关注桃源、丰收湖、良渚瓶窑一带的新盘，比如丰收湖板块的观湖之宸、源著天樾府，后者是板块内的地铁盘，学校也在边上。还可以考虑南卧新城、萧山科技城这个方向，那边限价2.56万到2.98万之间。

提问：你好房哥，我想咨询三个问题：

1、对敲后虽然能获得大量贷款，但每月高额贷款怎么偿还？（自身资金有限）

2、对敲后怎么再把房子收回来？（本意是不想卖出房子）

3、现有两套房子，无存款，怎么操作才有裂变的可能？

谢谢您的解答！

回答：1.对敲实际就是正常的二手房交易，最好是亲戚熟人之间进行，降低风险。买房裂变前，需要评估自己的抗风险能力，不是为了买而去买，当下并非牛市，杠杆不能一味拉的太高，如果还贷能力很差，就没必要这样操作。一般为了减轻部分还贷压力，买二手直接出租，但是自身也需要一定的经济基础。

2.如果不想卖出房子，那就考虑做dyd。

提问：你好，我觉得自己亚运村基本上是不用想了，然后就考虑宁围板块，我的预算总价在600万左右，请问预计2021年1月1日之后开盘的有哪些楼盘值得关注？

回答：亚运村三个楼盘最近样板房不对外开放了，大概率2020年是开不出来。但实际上，开发商已经很想开盘了，一刻都不想再等。毫无疑问，亚运村肯定很难摇，而且很有可能三个楼盘一起拿证，华润、万科的住宅套数比较少，可能一次性就开完了，绿城2700多套房源，会来两三次的样子。试试运气吧，每次摇号都参与一下，亚运村真的太好了。

至于宁围板块，目前有4个新盘，三盛操盘的汝悦美境已经开盘了，限价3.35万，中签率还挺高的。第二个开盘的会是大家房产操盘的美筑项目，后面还有顺发和景瑞的项目，不会很快就卖完。景瑞项目案名已经公布了，叫作「晴海」。宁围是拥江发展南岸的一块洼地，如果对自己摇号没有一点信心，宁围是很好的B计划。

提问：你好房哥，宁波江北新区买房如何，作为投资，有升值空间吗？

回答：房产投资最重要的是投资品本身的优越性，但是江北新区很大，不能面面俱到，平均用力等于是不用力，发展重在“以点带面”。

房产投资要把握核心点，瞄准龙头股——核心区。

提问：你好房哥，摇了几次奥体都没中，想放弃了。听说奥体附近的大家坤和·美筑要开盘了，感觉地段和价格都挺心动的，值得入手吗？

回答：当然可以。

从区位上看，大家坤和·美筑所在的宁围，无缝对接奥体板块和亚运村，可以说是“亚奥板块”的自然延伸。

虽然美筑和奥体直线距离仅约1公里，但价格倒挂却非常明显。目前，奥体的新房限价为4.7万/㎡，而美筑的限价却仅为3.35万/㎡。1公里的距离，倒挂近 1.4万/㎡。而放在二手房市场上，美筑的价格优势更加明显。上周，时代奥城刷新了最高价，77654元/㎡；同一天，隔壁的创世纪连签3套房，最高均价68875元/㎡。

如此的价格差，放眼全杭州都已经不多见了。

除了价格，美筑自身的配套同样不错。项目距离地铁2号线振宁路站直线距离仅约800米，一路可直达奥体、钱江新城、武林门、城西等城市核心板块。

商业配套上，奥体印象城、宝龙城市广场、华润万象汇等都在其3公里的范围内。而且，美筑周边还规划有多宗商业用地，未来的配套会更加丰富。

提问：你好房哥，我想问下，在温州买首套房，首付是多少？买房，夫妻两个人共同使用公积金贷款的具体规则，从哪里可以查到？公积金余额可以用来付首付吗？楼盘的产权、五证，可以在哪里查？

回答：在温州买房首付最低三成。公积金贷款使用规则在宁波住房公积金管理中心可以查询，而且公积金的余额不能用来付首付。楼盘的五证在其售楼处都有公布的。

提问：你好房哥，我的预算总价在300万内，最近有哪些新盘登记，你能一一罗列出来，并且帮我分析一下这些楼盘的优劣势吗？

回答：好的，因为楼盘太多，你们根本追不过来，房哥为你整理每日的登记，摇号楼盘，并且对每个楼盘的优劣势都进行分析，详细的说明，介绍，描述，请关注“浙江房哥”微信公众号，内部资料。

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