今年是非常特殊的一年，年初的时候很多人收入受到影响，推迟了购房计划，不过随着人们的生活回到正轨，收入也慢慢恢复，也开始有购房的打算。当然也有一些人因为楼市风向发生改变，选择持币观望，也延迟了购房计划。不管是什么原因延迟了购房计划，对于刚需购房者来说，还是想尽快买房，只有买了房子之后，才会感觉到安心。因此对于购房者来说，2021年是非常重要的一年，不过如今的楼市确实迎来了一些转变，对明年买房的购房者会产生很大的影响。
01央行“三道红线”压顶，房企发展方向发生改变。
过去的房企都在追求规模上的扩张，扩张导致的后果就是房企的负债越来越高，房企运营的风险也越来越高。企业寻求扩大规模本来是好事，但是像房企这样依靠负债来进行扩张，只会增加房企资金断裂的风险。
今年9月份，央行和住建部邀请12家重点房企召开座谈会，并给这些房企划定了“三道红线”，这“三道红线”的具体内容是：
1、剔除预收款之后的资产负债率不大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、现金短债比小于1。
这“三道红线”主要是针对房企融资而设定的，如果房企不达标，未来融资就会受限，对于负债率很高的房企来说，融资是非常重要的。“三道红线”新规提出之后，房企已经不能再追求无止境的扩张，为了符合“三道红线”的要求，房企不得不开始进行降负债。如今房企已经开始的新的发展方向，纷纷开始追求绿档房企（三道红线全部达标的房企），相信企业新的发展方向会有助于房企朝着健康的方向发展，也会促进房地产市场健康平稳发展。
02从过去的房价普涨转变为现在的楼市分化。
20年前，全国的平均房价不过2000元左右，而根据国家统计局的最新数据，已经连续好几个月房价均价突破一万元。房价比过去涨了整整4倍，这也只是平均房价的涨幅，有些城市的房价涨了10倍甚至20倍。总体而言，过去绝大多数城市的房价都在持续上涨，房价平稳或者下跌的只是个别城市，因此我们也认为过去二十年是房价普涨的时代。
而近几年楼市发生了一些改变，2017年开始，多数一二线城市的房价就基本已经开始趋于稳定，就比如北京从2017年开始，楼市就基本已经横盘，天津从2017年开始，房价已经调整3年，郑州的房价也和3年前的差不多。当然也有少部分一二线城市的楼市持续火热，主要是长三角和珠三角区域的城市。到了2018年末，三四线城市的上涨周期也已经过去，三四线城市的房价也开始处于调整状态。现在楼市基本已经进入分化的状态，既有楼市局部火热的城市，也有因为房价虚高而调整的城市，同样也有因为楼市调控很严而横盘的城市。不管怎样，现在房价上涨或者下跌都已经逐渐成为常态，楼市整体稳定与局部分化已经成为未来楼市发展的主基调。
03从“闭眼买房”到“持币观望”，人们购房观念发生改变。
长久以来，买房一直是稳赚不赔的，这一观念已经深入人心，不过这一观念正在发生改变，越来越多人开始选择“持币观望”，开始犹豫到底要不要尽快买房。购房观念发生改变一方面是因为楼市发生改变；另一方面是因为今年的楼市寒冬，确实让很多人从购房的热情中逐渐冷静下来。
其实购房观念的改变对楼市的影响也很大，过去人们只追求买房，而现在购房者开始追求好房。过去的人们基本都是恐慌性购房，看到售楼部人山人海的场景，担心自己会买不到房子，就会急着付定金签合同。现在越来越多人慢慢看清楼市，也看清了开发商的套路，在买房的时候已经逐渐变得冷静和理性。因此现在的购房者已经开始追求好房子，追求有升值空间的房子，购房观念的改变也会让真正的好房子变得受欢迎，而那些相对比较差的房子可能会发生贬值。
基于以上楼市的3大转变，可以说现在的楼市真的和过去不一样。尽管这些改变都是利好刚需购房者的，但是在楼市的新环境下，2021年买房可能会遇到3个坏消息，打算买房的人一定要做到提前知晓。
1、可能会错过好的购房时机。
今年“金九银十”的时候，很多房企都开始进行促销打折。最近笔者一个朋友准备买房，我和朋友也去了多家售楼部，发现确实很多房子都有所降价。尤其是郊区的房子，去年一个9600的楼盘，今年只要7200，不过那个楼盘在金九银十的时候已经清盘，我和朋友去的时候房子已经全部卖完。当然其他楼盘也都有一定的优惠，虽然没有房企宣传的那么大的优惠，不过也确实比去年的房价有所下调。
对于房企来说主要是迫于“三道红线”的压力，想要快点去负债，才推出一些优惠活动来进行去库存。房企打折促销是肯定是利好刚需购房者的，不过房企打折也是有一定时限的，对于购房者来说可能会错过打折卖房的最好时机，另外很多房企都是为了清盘才打折，有可能会和我朋友一样，等准备买房的时候，选好的楼盘房子已经卖完。
2、可能会买到贬值的房子。
在楼市分化的大背景下，房价有涨有跌自然是常态。楼市分化肯定是利好刚需的，因为刚需不用再担心房价会持续上涨，也没必要太急着买房，也有可能遇到降价的房子，降低购房成本。不过楼市分化对于刚需来说也有一定的风险，对于刚需来说最害怕的就是买之前房价没有下跌，而买房之后房价开始下跌，没相当于自己高位接盘。
不管是刚需还是投资客，都不希望自己买到会贬值的房子，不过在楼市分化的时候，没有人能确保自己肯定能买到能够保值的房子。因此笔者建议，如果你是投资客，对自己的眼光没有绝对的信心，不要轻易投资房产；如果你是刚需，尽可能选择居住体验好的房子，当然城市的潜力和地段也不能忽视，对于刚需来说，房子最首要的价值就是居住价值。
3、可能面临房子延期交房或者楼盘烂尾。
因为年初的楼市寒冬，房子的交易量大幅下降，很多开发商因为房子不能卖出去而资金紧张，尽管后来楼市很快复苏，交易量也基本和去年持平，但是整体的交易量还是不如去年。目前部分开发商仍然处于资金比较紧张的状态，开发商的资金紧张就可能会造成工期延误，有可能会产生延期交房，另外年初几个月的停工也会造成延期交房。如果仅仅是延期交房其实还可以接受，有些开发商甚至可能因为资金断裂而破产，如果没有房企接盘的话，甚至有楼盘烂尾的可能。
因此在这个特殊的时期，购房者一定要十分谨慎，能买现房就不要买期房，只要是期房就有可能出现延期交房和楼盘烂尾。如果必须要买期房的话，也应该选择口碑比较好的知名房企，这样才能把延期交房和楼盘烂尾的风险降到最低。
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