干货！一文说清「十四五规划下惠州南站发展机遇」|南站|惠州|深圳|福田汽车|轨道交通|高铁

从世界大国崛起的历史进程看，强大的国家离不开强劲的交通枢纽，它们的兴盛往往也始于交通的崛起，城市的发展亦如是！

随着交通规划建设推进，惠州极有可能将迎来新一轮的发展契机，而优先发展的板块势必为临深板块的枢纽中心，比如深圳东进惠州首站-惠州南站。

为了探寻「十四五规划下的惠州南站发展新机遇」，12月3日，深广电壹深圳、壹地产联合碧桂园·南站新城，邀请深圳专家、学者以及众多深圳媒体，选择高铁出行，从深圳北站出发前往惠州南站进行考察。

首先，上午考察了邻近惠州南站的碧桂园南站新城，随后参观了位于碧桂园南站新城旁的华南师范附属学校。

接着，下午深广电壹深圳、壹地产联合碧桂园·南站新城举办了一场主题为「深圳向东第1站，寻找下一座TOD新城」——十四五规划下的惠州南站发展新机遇的线上直播分享会交流会。

在分享交流会上，通过思想火花的碰撞，专家、学者们分享了超多精彩观点，主要涉及到南站新城规划亮点；对比湾区其他TOD新城，南站TOD新城优势在哪？相比中山，惠州置业的优势在哪？如何选？……

惠州南站新城

规划超乎想象！

未来高铁往来惠阳和深圳的通勤的生活是不是会成为一种趋势？伴随着城市融合、人才的外溢、产业的流动、轨道的建设，对高铁周边影响有多大？

Q1:如何看待南站新城？

深圳市房地产业协会新媒体专家委员会副主任 /《刘晓博说财经》创始人 / 深圳市媒体研究会副会长：刘晓博

刘晓博：我觉得还是超乎我的想象，没想到南站新城的规划理念这么先进，比如它的高线公园已经是2.0版，深圳的还是1.0版，纽约也是1.0版，所以我们有后发优势。而且南站新城面积11.86平方公里非常大，碧桂园占了接近40%的面积，所以这个片区确实很值得期待，很有可能会复制深圳北站片区的奇迹。深圳北站是带旺了整个龙华区，一度成为深圳的宇宙中心，创造了北站和红山等等的亮点区域，我觉得惠州南站也是非常值得期待的。

深圳壹地产 / 湾区壹地产总编辑，《文杰淘楼》创始人：陶文杰

陶文杰：我最大的感受就是大，11.86平方公里，接近1200万平方米的占地，比深圳北站要大，北站的建筑面积也就900多万平方米，福田CBD的面积也就750还是780万平米左右，这里的占地都有1200万平米了，面积特别大。这么大的体量，以后可以做非常多的文章，可能会超过我们想象。

Q2:从深圳北站坐高铁到惠州南站，再到项目有什么感受？

深圳地产琅琊榜十大专家，概率智库专家联盟CEO：图腾镜

图腾镜：高铁确实是改变了城市交通，一眨眼工夫就到了。我早上习惯处理微信里面的一些公务，大概有50多个公务要处理，但是在高铁上还没处理完就到站了，也就20多分钟的时间就到了。在深圳哪怕你住在前海，到福田上班，开车最少也要40分钟，比深圳北到惠州南的时间还要久。

刘晓博：感受非常快，这也证明了国家构建都市圈的战略叫“轨道上的都市圈”，因为轨道确实是改变了这个世界。包括未来的无人驾驶，我觉得可能都未必能够有这么大的意义，它风雨无阻，通勤的保障能力很强，尤其是和地铁结合起来，确实能够产生一个核聚变的效应，让我们对城市的理解，包括未来城市发展，它会走入多中心化，这都会得到一个实现。

Q3:未来高铁往来惠阳和深圳，这种通勤的生活是不是会成为一种趋势？

深圳市房地产业协会新媒体专家委员会副主任 /《刘晓博说财经》创始人 / 深圳市媒体研究会副会长：刘晓博

刘晓博：可以在今年两大变化背景下来分析：

第一：今年中国的城镇化战略有过一次修订，回溯前面20多年，城镇化一直强调大中小城市均衡发展，在过去两年强调都市圈、城市群、中心城市。

11月1日，总书记在《求是》杂志上发表文章，他有一个疫情后的反思，就是说“对于中心城市人口密度要下降”，解决方案就是「郊区化和多中心化」。点名北京、上海这两个人口密度很高的城市，虽然没有提到深圳，但实际上深圳的人口密度比北京、上海高。

对比一下可以发现，深圳面积不到2000平方公里，比北京六环内的面积还要小，所以当深圳按照总书记的要求进行郊区化发展、多中心化发展的时候，惠州临深、东莞临深都是在这个范围内的，实际上总书记这个提法对我们惠阳是一个利好。

图源：刘晓博说财经

第二：今天5月深圳都市圈这个概念提出，从深圳都市圈地图可以看到深圳中心偏西南的，中央和广东省是希望深圳都市圈是你的一亩三分地，你要深耕。深圳现在的发展战略叫“东进、北拓、南联、西协、中优”，主要力道在东进和北拓。也就是说深圳要完成中央和广东省交给我们的使命，必然要东进、北上，北上的空间没有东进的空间大，因为深圳都市圈的核心地理中心是在惠州，所以将来深圳肯定是要沿着这个方向走。

张五常说“深圳要成为世界的经济中心，因为深圳有东莞”，实际上他只说对了一半，因为深圳还有惠州，惠州面积更大、空间更大，所以将来肯定深圳和惠州是同城化的，尤其是临深区域，像白云新城、南站新城。南站新城这个规划显然就是为深圳东进做准备的，它这个空间非常大，它又通过高速铁路、高速地铁连接，所以将来两个地方关系会越来越密切。

Q4:南站新城规划亮点有哪些？规划落地后之于湾区、深圳的意义是什么？将给深圳人的生活带来什么样的影响？

悉地国际设计顾问（深圳）有限公司设计总监：聂昌宁先生

聂昌宁：深圳很拥挤、节奏很快，但是到惠州这边都是青山绿水。我们这个区域的规划设计也体现了这一点，不仅有一个滨水休闲带，还有一个公园，山水相依。

图腾镜：大城的规划对深圳人来说，它是一个回家就是度假的开始，就是慢生活启动。我跟一些北京过来的专家聊天，才知道他们虽然在北京上班，但是住在河北。虽然他们是收入比较高的北京人，但他们也愿意住在郊区。我们在美国、加拿大去看，美国人和加拿大人一般也是住在离工作地点开车一个小时的郊区。

TOD轨道交通模式

对城市发展有哪些重要影响

Q1:对比大湾区其它的TOD新城，惠州南站的优势在哪里？

《楼兔子》创始人，资深媒体人：胡春

胡春：深圳前海15平方公里有一个亚洲最大的地下轨道交通枢纽，你说它是TOD新城也说得通，只不过前海除了TOD之外还有更多的其他的推动力，所以大家相对来说没有那么太强调这份价值点。在粤东地区，坪山高铁站也是TOD，但是没有惠州南站这样的整体规划，惠州南站的TOD新城的势力范围更大，整个东部都是，将来它的人流汇聚和资源汇聚全部要到这里。

Q2:惠州南站TOD新城从生活通勤深圳的角度出发，它有哪些优势？

《深圳买房计划》创始人，资深媒体人：卢韵如

卢韵如：深圳的平均通勤时间是41分钟，这个时间其实是远远低于北京（58分钟）和上海（57分钟）。

在南站新城中我更期待的是深圳地铁14号线惠州段，14号线是深圳现在已经出台的三条快线之一，它本身速度也非常快，而且将来是到岗厦、福田非常方便，这条线是贯穿整个狭长深圳东部一直到中心区的，如果这条地铁线将来能够修通，会真正让深圳人实现双城生活。

地产大号《楼市开讲》创始人：张公子

张公子：无论国内外，凡是特大型的先进城市，购买力毋庸置疑一定是外溢的。所以未来我们在深圳上班住在南站新城，是完全有可能的，而且对于深圳的刚需置业来讲可能是一个新常态。

以前我总觉得有点质疑，但是今天我们切身体会了一下高铁的速度，真的是非常快。更现实来说，我觉得地铁尤其是14号线的开通，可能是帮助这波人住在这里有更现实的意义。因为14号线和其它的线路不一样，规划速度很快每小时120到130公里，它类似于准高铁。14号线开通运行之后基本上可以实现住在南站新城，到深圳福田中心区上班。

Q3:碧桂园当时是怎么样的初衷会选择在惠阳打造一个新城？在环深周边布局那么大的项目？

碧桂园惠州区域二部营销总经理：余玉女士

余玉：在我们看来，深圳东进是不可挡的趋势。深圳现在每个区域都很火，西部很火，东部也很火，其实沿着轨道交通走过来这边也很方便。

我们现在通勤的方式很多样，轨道交通也是非常普遍的出行方式，轨道交通可以把我们很好地串联起来。我们希望客户不仅是住在他的房子里面，我们还希望给他提供便捷的交通。惠州南站是连接粤东的重要的枢纽，不管去深圳还是去潮汕都非常方便；再者深汕高铁马上就要动工了，它的时速比厦深高铁更快，未来可便捷通达珠三角各个城市。

南站新城除了有住宅之外，还有产业，还有配套，现在碧桂园南站新城旁边的小学也已经开学了，项目接下来的组团也有自带幼儿园，配套基本已经开建，部分配套已经成形。

Q4:从投资的角度来看，到底是选三房还是选四房更好一点？

资深房地产人 / 地产评论员，著名户型专家：凤凰树

凤凰树：碧桂园南站新城和我以前看的碧桂园的项目感觉不太一样，有两个特别吸引我的点。首先，最吸引我的是3.1米的层高！在深圳顶级豪宅有3.15米，碧桂园南站新城相同面积段最多做到2.9米。其次，是高层使用率约81%。在深圳的超高层的平均使用率是74%，有些项目只有68%的使用率。同等面积段的面积，碧桂园南站新城的套内面积、得房率比深圳高8%到10%，这两个数据就让我觉得物有所值。

坚定看好深圳东部

与其他城市相比惠州亮点太多！

Q1:深圳东部好还是西部？

深圳房地产信息网媒体总经理，深圳房地产专家顾问委员会秘书长，《壹周君》创始人：周学军

周学军：我是一个坚定的东部主义者，坦白说我这些年投资的房产在西部的很少，都没有蹭热点，大部分都是集中在东部，有三个原因：

1、西部透支了太多的价值，炒作成分太高，而且没有真正意义上的产业支持。

2、东部交通非常便捷，我今天早上坐高铁过来，体验了一把瞬间到达的快感，非常快捷，这种准时准点、班车式的上班模式，应该说会改变很多人的生活。

3、最优质的资源也都在东部，比如：深海资源、山湖资源，包括大开发商的大盘资源，还有大家非常关注的教育资源。这些年房地产改变了中国的教育格局，所有高端的学校，优质的学校，基本上都是由开发商承建或者是引进的，所以我觉得在东部，无论是深圳的龙岗、坪山还是惠阳，包括博罗，大量的优质学校的出现，给了我们很多客户非常大的信心。

Q2:临深惠州VS中山如何看？

碧桂园南站新城项目营销负责人：郭城

郭城：买房要先搞清楚目的是什么，是自住为主的刚需还是有投资需求。

先看中山：马鞍岛现在的房价已经到了3万，马鞍岛的房价为什么会这么高？主要有两个因素。第一，广州在抢它。因为广中珠澳高铁的规划设计以及广州地铁18号线都将通到中山。第二：通过深中通道来抢深圳的辐射。正是两方面都在抢，看上去有非常多的利好，所以房价一路飙升。不过，广州地大、盘多，随着“广中”交通的开通，中山人口会不会流失？深中通道是否真能解决深中两城的通勤需求？这两个点都值得深究。

反过来环深只有往东和往北两个方向，往西它是没有办法形成很大影响力的，但是现在往北已经去不了，因为东莞已经限购，房价也非常高了。惠阳现在有三条高速、三条高铁以及两条地铁，既有广度又有深度，将来它的流速还会加快，规模一定会成倍上涨，这是西部以及其它地方比不上的，所以东部肯定占据绝对的优势。再加上惠州南站的客户群体纯粹，主要以深圳为主，居住氛围也更好，所以惠州未来能更好承接来自深圳的外溢需求，价值潜力更高！

周学军：我在中山没有房子，但是我在惠州有房子。我对中山的看法是，一座桥是改变不了一个城市的经济联通的。反而东部这一块，因为它的陆地是相连的，而且它的文化，包括它的产业转移起来是非常快的。同时还有一个现象，这么多年来，深圳的周边城市，无论是东莞还是中山或者是广州都限购，唯一不限购的只有惠州，这是个什么样的现象？其实我想以我“阴谋论”的想法，这一定是上面有一盘棋在下，因为一定要把资金引导到这个片区来，才会有这么一个缺口，大量的吸引这些资金投资。

华附学府大盘

碧桂园南站新城

南站新城总投资1000亿，华附学校已入驻，学府林立，碧桂园南站新城与华附学校一路之隔。

Q1:碧桂园南站新城华附学校硬件配套如何？

《爱住家》创始人，房地产&教育研究专家：黄芳

黄芳：今天来到碧桂园南站新城，给我最大冲击是「这是一个巨大的TOD」，规模超越深圳北站，旁边的学校的标签更厉害，就是广东最厉害的学位房，我姐姐的两个小孩就是毕业于华南师范大学附属学校，然后一个小孩现在读麻省理工，一个考上了清华大学。

华附的风格跟深中的风格略微有点像，但是更大气一点。碧桂园南站新城旁的华附学校很有特色。首先，体育场馆是非常大；其次，操场跑道非常标准，整个学校的建筑是非常绿色、生态；再者，教室的黑板是电子黑板，不是传统的黑板，从硬件来讲，已经跑赢了深圳一半的学校。

据说这个学校是碧桂园帮助建设的，它的设计是对标最顶尖的学校，还有它背后有华师的要求，这方面我们要对比深中，深中的泥岗校区是一个科技型的学校，它用了很多科学的配置在教学体系里面，今天我看到这个电子黑板，我也有这种感觉。

Q2:碧桂园南站新城华附学校软实力怎样？

碧桂园南站新城项目营销负责人：郭城

郭城：在专家论证会时，专家组的组长、成员提了很多要求，比如老师工资待遇要有所差别、教学用创新教材、每月要举办各种大赛、要学习先进的教学理念等等。碧桂园作为主要赞助商，会尽量满足这些要求，可以说做教育也是我们的一个导向。包括现在这后面的幼儿园，我们也是在跟相关的教育机构在谈，也将建一个高水平的幼儿园。

碧桂园南站新城

湾区门户，TOD学府大城

碧桂园南站新城占据深圳东进首站绝佳区位、拥有一站式齐全配套规划外，还是一个性价比极高的学府大盘！

首先，交通优势明显，不到30分钟价差7万+/平

碧桂园南站新城邻近惠州南站，占据广深港高铁、厦深高铁、深汕高铁三大轨道利好，同时还可快速连接惠大、惠深沿海高速、沈海高速通达珠三角，也可与惠州平潭机场及深圳宝安机场无缝连接。

从惠州南站搭乘厦深高铁出发，最快26分钟可达深圳北，目前深圳北片区二手房挂牌均价9.4万/平，部分项目均价超过16万/平（数据来源：链家网）；碧桂园南站新城均价1.7万/平还带装修，约30分钟车程，价差超7.7万/平。

再者，可享华附优质教育配套！

今年8月，碧桂园为南站新城打造的高起点、高规格、高标准小学正式移交惠阳政府，成为惠阳区全面对标深圳学校的标杆小学。同月，华南师范大学附属学校入驻南站新城小学专家论证会通过，一流名校华附强势入驻，为南站新城带来优质教育资源。

相比深圳动辄10万+/平的学区房，碧桂园南站新城仅约1.7万/平就可拥有「华附级」教育资源，可见碧桂园南站新城性价比之高。

目前碧桂园南站新城在售的是【天元】组团，占地面积约3.45万平，总建面约13.05万平，容积率2.4，整体采用点式布局，栋栋宽楼间距，户户有朝南面，是通风、采光、视野俱佳的康养人居社区。

据了解，碧桂园南站新城【天元】组团目前在售的户型分别为建面约104㎡的3房2厅2卫、建面约120-123㎡4房2厅2卫。其中，建面120-123㎡户型均为双阳台设计，南北通透，通风采光极佳。且户型设计层高约3.1米，使用率比深圳同等级别项目高8%左右，整体空间感更大，居住舒适度更高。

从深圳发展带来的外溢需求，到深圳东进的必然，再到深惠间城轨的建设，基本可以确定未来深圳东进惠州首站-南站新城必将承接这第一波利好。随着区域规划建设的推进，碧桂园南站新城未来可期，值得重点关注！

目前碧桂园南站新城正在火热销售中，感兴趣的朋友们可以到现场参观了解。

【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。