楼市分化越来越明显，楼盘的命运也越发不同。有的开盘即售罄，有的却无人问津。

中央公园够火吧？但就算是在中央公园，也有楼盘过得忒艰难。“开盘3个月，至今挂零蛋”。

01

“挂零”的楼盘是荣盛鹿山府。

一个月前植物系大V写过，当时就被锤与现场的热销信息不符，“开盘快2个月了，网签0套”。

以上截图信息来自植物系大V

把时间线串一串，一个月前就是“开盘快2个月了”，相当于鹿山府到现在已经开盘快3个月，依然一套没卖出去。

鹿山府

我从轻轨10号线鹿山站下车，大约步行了7分钟就到了售房部。确实没什么人气。在售房部待了半个多小时，只有我这一位假客户。

沙盘区，没得任何客户

当我问及此事，置业顾问露出尴尬的表情，“工作日的客户确实不多，周末就不一样了。你放心嘛，我们开盘以来都卖了好几十套了”。

鹿山府的网签数据，可不是这样说的……

网签数据显示，鹿山府目前为止拿了2次预售。

第一次是9月4日，4栋楼、212套房子。三个月时间，网签0套。

第二次是9月29日，1栋楼、48套房子。两个月时间，网签0套。

从网签数据看，从9月4日到12月3日，整整三个月，鹿山府的260套房子，一套都没有卖出去。

鹿山府网签数据，截至2020年12月3日

楼盘卖的不好的原因，总结起来无非两种：市场环境不景气，买房子的人少；或者，项目本身有困境，比如产品问题、周边竞争压力大等。

而今年下半年的楼市行情其实不算差。尤其是10月，成交206万方，比去年同期多卖51万方。是今年目前为止成交最高的月份。

相当于鹿山府开盘之后，恰好遇上了今年以来卖得最好的时候。

市场：这个锅，我不背。

02

鹿山府位于中央公园桂馥大道，和中央公园目前最成熟的“一环”有点距离，更靠近空港、两路等区域。目前的生活配套也是主要依靠它们。

但它离10号线鹿山站比较近，步行7分钟左右就能到。

鹿山府所在位置

它的周边环境也很一般。目之所及，几乎都是建筑工地以及路上行驶的大货车、旁边待拆迁的旧厂。而且近邻马路，楼盘靠外的部分楼栋可能会受到噪音影响。

项目位置、配套都比较一般，环境现状较差。

鹿山府外部环境

鹿山府外部环境

03

但环境和位置都不算主因，毕竟这些都可以且可能被改善。而且，离鹿山府几十米的地方还有一个楼盘，弘阳昕悦棠。它卖得还算不错。

昕悦棠网签数据，截至2020年12月3日

昕悦棠10月1日拿预售，比鹿山府晚将近一个月。两栋楼，共计65套房子，截至目前网签36套。

如果加上预定的15套，相当于昕悦棠已经卖了51套。这批房源离售罄不远了。

隔壁邻居，开盘比自己晚，卖得却比自己好……为什么？有时候，对比是最大的伤害（以下分析为个人观点，仅供讨论）。

04

鹿山府，容积率约2.0，产品分洋房和小高层两种。洋房套内约71㎡—101㎡，套内均价约20000元/㎡。

昕悅棠，容积率约1.5，只有洋房。套内约71㎡—84㎡，均价也是套内20000元/㎡。

单看这些指标，两个楼盘只有一些细节上的差异。但如果结合中央公园的现状，也许就是这些细节导致了它们截然不同的命运走向。

首先是产品。

放眼整个重庆，鹿山府2.0的容积率绝对不算高。但中央公园不一样。

2018年到现在，中央公园一共成交了19块纯住宅用地。其中，容积率2.0的土地只有3块。剩下16块土地，容积率集中在1.5。

不同的容积率下，鹿山府是小高层和洋房、昕悦棠是纯洋房。理论上讲，昕悦棠的舒适度和品质感会略高于鹿山府。

数据来源于九耀

其次是面积。

两个楼盘的面积，最小的都是套内约71㎡。但面积上限不同，鹿山府是101㎡、昕悦棠是84㎡。

套内均价2万的条件下，鹿山府大户型的总价已经超过了200万。

最后是客群，这是最关键的地方。

鹿山府和昕悦棠在中央公园的位置，其实更适合预算相对有限的客户。他们对价格更敏感，更追求性价比。

对他们来说，虽然两个楼盘都有小户型、均价也差不多。但面对一个纯洋房且总价更低的选择，天秤是很有可能倾斜的。

而那些预算相对充足、总价承受能力超过200万的客户，又不一定非要选择鹿山府，整个中央公园的楼盘都可以看。

鹿山府的小户型面临昕悦棠的竞争，大户型又面临中央公园其它楼盘的分流。但鹿山府还挺得住。

当我问及是否有优惠时，置业顾问说“目前没有优惠，如果诚心想买，签合同时可以向上面申请一些折扣。”

分销却劝我，“鹿山府现在有95折。你如果真想买，我建议你再等等。他们后期肯定有更多优惠，卖得太差了。”

05

回来后，我又在网上查询荣盛的消息。然后，又多了一个猜测……

荣盛2016年进入重庆。在这四年里，共打造了五个项目：荣盛城、荣盛华府、荣盛锦绣南山、荣盛滨江华府、荣盛鹿山府。

除了刚开盘的鹿山府，其它四个楼盘都曾被负面缠身。

荣盛滨江华府，在巴滨路，被业主拉横幅维权，还疑似停工。

截图来自重庆购物狂

图片来自重庆购物狂

荣盛城，在大渡口，被业主声讨“品质不如还建房”。

截图来自重庆购物狂论坛

荣盛锦绣南山，在龙洲湾，此前被爆疑似停工、违规收费等问题。

百度搜索“荣盛锦绣南山停工”出来的结果

荣盛华府，在茶园，曾被业主在领导留言板上投诉房屋质量问题。

截图自领导留言板

一条名为《有没有重庆买了荣盛房子的业主，来谈谈你们对荣盛的看法》的帖子里，下方的留言多为负面评价。

以上截图均来自重庆购物狂

总共5个楼盘，4个都有过负面。

因为仅是从网上查到的信息，没有核实过真假，也不知道荣盛后来是如何处理这些问题的，所以不做任何评论。

但这些东西积压下来，对荣盛的品牌形象和市场口碑，势必会造成不良影响。不知道鹿山府目前的处境，是不是跟这个因素有关系。

人在江湖飘，多爱惜自己的羽毛，总不会有错。