现如今，把“公寓”拆分来看，“公”是公共，“寓”是住所，寓所，公寓最核心的本质便是“公共寓所”。
近年来，不少长租公寓多为旧有农民房、办公、住宅、厂房等物业改造而来，要实现从“旧有物业”到“长租公寓”这一角色转变的关键要素就是设计。
通过设计让原本不那么好的、不那么适宜的空间变得适合居住，让原本较为粗糙难看的环境条件对租客变得舒适而美好，在这个生态中，设计创造了无可比拟的价值。
设计公寓，有着严谨的底层逻辑。
首先，公寓设计的内容是明确的，分为外立面、门头、公区、通道和房间五部分。这五个部分，有各自的“任务”，要达到各自的目标。
今天我们来聊聊，公寓设计的底层逻辑，捋顺公寓产品的五个部分，以及它们各自的任务。
希望对你有启发。
01
货架中的赢家
“一切创意，都是为了降低营销传播成本。”
--《超级符号就是超级创意》第四章标题
如果我们把公寓比作产品，那么城中村就是放满产品的货架。
外立面就是产品的包装。
茫茫城中村，放眼望去，包装够好的那栋更容易让人关注。
在城中村里，哪个公寓楼获得了最多的关注，并成功转化更多消费的，就是“货架中的赢家”。
包装即是产品，包装即是自媒体:
公寓外立面的包装效应很重要，但只限于达到区分农民房，和引发更多关注的目的。
值得注意的是，并不是要一味地追求外立面的新颖独特。
做项目合理分配资源很重要，如果外立面占资源太多，整体项目就会“外强中干”。
最终让租客留下的不是局部，而是整体的舒适和谐。
02
门头
一扇让人愿意走进来的门
公寓门头的任务是让人进来。
这句话有两层含义：
让人愿意进来
让人知道从这能进来
这两句话看起来像废话，之所以要提，是因为市面上人们不愿意进去的大门很多，甚至不知道这是公寓大门的也很多。
乍一看可能觉得无关紧要，实际上，在城中村里，面对乌漆嘛黑的大门或者七拐八绕的巷道，租客不愿意走进去的门多的是。
因为一层空间能当商铺使用，所以不少农民房在改造的时候会把一层的大多面积做成商铺。
这样非常好，利益可以最大化。
但是，首先要看清项目的位置，在地段一般的位置，楼栋的一层做商铺效果并不好。
然后要注意，公寓才是这栋楼的主体，才是收益的最大来源。
外立面和门面都是公寓的脸面，醒目而显眼的门头设计如同一只招财猫，当路人愿意为此多看几眼的时候，你就赢了。
要让人知道门在哪，从哪进，然后让人愿意走进来。
更好的居住体验和有限的面积、各项成本间的矛盾，贯穿公寓设计的始终。
03
公区
刚进楼内的感觉就很好
从空间上说，公区在大门之后，是人进入楼内体验到的第一个空间。
公区的主要任务有两个：
好看，别让人刚进来就想出去；
好用，具备功能性，让租客愿意使用公区内的各种设备，体验各种功能；
但事与愿违，很多时候，有一种空间让人不想呆、不想路过，甚至不愿想起，比如这种：
准确地说，这不叫公区，但却在公区的位置，试想下，每天回家都要经受这里，该是一种多让人难受的折磨。
租客时常会想：“我要努力，要勤奋，早晚有一天我会离开这里，加油，奥力给。”
我们不要让这种事发生，要让租客觉得住在这里是对自己的认可。
公区的功能，主要看公区面积。
而决定公区面积的重要因素是房间数量，房间数量越多越能支撑公区的功能空间。
房间数量较少，则不足以支撑过剩的功能空间。
一个项目200多套，公区就要大一点，功能就要多样一些。
另一个项目30多套，公区就小一点，满足通道式公区的通道功能，也可顺着公区动线，沿途做功能。
让公区热闹起来，要做到有东西可以吸引租客，比如做个投影幕放放电影，或者看看足球。
这里有一个细节，就是“听”要比“看”更有效。
因为“听”是被动的，我们放声音，人除非捂住耳朵，否则他就会听到。
而“看”是主动的，租客不去看就看不到。
投影之所有效，是因为租客会先听到让他好奇的声音，驱使着他，指引着他进来看，恰巧是他感兴趣的内容，他就自然而然地留下欣赏。
这就是人通过感官去获取信息，然后拾取有用信息，最终决定的过程。
看似简单的逻辑，实则是以基础科学理论为支撑的设计行为。
最后再说一点，除非天台的条件特别好，否则不要考虑在天台上做公区，因为基本不会有人上去，做晾晒倒是个不错的选择。
04
通道
简单到只有明亮
通道包括楼梯、电梯和走廊。
楼梯和走廊要明亮，电梯里最好有面镜子。
楼梯和走廊的灯光要足，尤其要注意长明灯亮度要足。
电梯门一开，就要是明亮的走廊，绝对不能是乌漆嘛黑的，就算是七尺大汉也不禁心里哆嗦，更别提温柔可爱的女孩子：
如果租客走廊道回家还需要个人给他（她）壮胆儿，那这个产品做的就太糟糕了。
租客的体验感决定产品好坏。
做好了租客有可能会租，做差了租客就肯定不会租。
租客第一次过来看房，看到闹鬼一样的走廊，那这次销售是很难有好结果的。
租客住进来后，每天回家前想起那条闹鬼一样的走廊，也会心有余悸，续租率肯定受影响。
产品的每个部分尽量做到加分，让租客在体验公寓每一个部分的时候就觉得“挺好”、“不错”。
这样会让租客形成惯性，容易一直“挺好”、“不错”下去。
千万别说钱不够。
哪怕通道啥造型都没有，只刷白色乳胶漆、买足够亮的等就行。
因为，通道要完成的任务就是明亮。
05
房间
把人留下
房间的目的是把人留下，把人留下说的是：
首销好租，续租稳定。
要实现这两个目标，做房间主要有四点：
户型规整；
功能齐全；
留出空白，
隔音要好。
首先，户型是底层。记住两句话，第一句，户型不好就什么都不好；第二句，让人住的舒服比坪效重要。
然后，功能要全，该有的要有。阳台、卫生间、厨房，睡觉的地方；休闲的地方；学习或玩电脑的地方......
功能方面，阳台比厨房重要，厨房是加分项，而阳台是必选项。
家具方面，记住四个“一米五”：
床宽度一米五；
沙发宽一米五；
桌子宽一米五；
衣柜宽一米五。
有条件的话尽可能满足这四个“一米五”，没条件就保证床和衣柜“一米五”。
如果还不行，衣柜宽度可以缩到一米二，床的宽度可以缩小至一米三，桌子可以缩小到一米，沙发可以换单人沙发（沙发不是必选项）。
如果再不行，那说明项目平面有问题，需要重新设计平面图。
再然后，留出空白。功能虽然要全，但不要把空间塞满，要留出点地方。
给房间留出空白有两个目的：
让租客有地方放自己想放的东西；
让租客可以购买自己喜欢的家具。
第一点是硬需求，第二点是附加的好处。
最后，房间一定要隔音。对外，窗户要隔音，对内，墙和入户门要隔音。尤其是窗户要隔音，隔音不好会影响续租率，花钱租房子，吵的连觉都睡不好，这房子就住不下去了。
好的设计，可以帮助公寓品牌吸引并留住目标客户；好的设计，可以帮助公寓品牌发现价值，提升价值，从而传播价值。
当代租房主力军----年轻群体的消费观念更加多元开放，对居住品质有较高的要求，毕竟条件允许的情况下，大多数人都愿意“住得好一些”。
END
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