2020，各区旧改如火如荼，而白云区却鲜少有消息传出。

自2018年旧村改造项目公开招标以来，白云区也只有小坪村和陈田村完成了招商。

今年更是不见任何动静。

白云旧改，现在究竟是一个什么情况呢？

01

相对于大刀阔斧的黄埔旧改，3年要拆完66条村，白云旧改则显得过于“稳”。

今年以来，全市11区，已有8区56条旧村挂网招商，只有越秀、从化、白云三个区毫无动静。

作为旧村改造最早挂网招商的区之一，白云旧改为何突然停滞不前？

●首先，是违建问题。

据相关数据统计，白云的违建数量是天河、海珠和黄埔的总和。

而这些违建建筑物的存在，对于旧改拆迁有一定的难度。

不过，近年来白云区已将拆违作为工作的重中之重。

●其次，现有旧改项目标准过高。

如目前已经启动的陈田村旧改，其曝光的拆补方案如下：

合法面积拆一补一，超建面积拆四补一；4层以上合法面积补平层、超5层的拆四补一，4层以下合法面积加补一层；

非村民证载面积拆一补一、封顶308平，无证房屋按首层拆一补一；

货币补偿1.2万元/平。

标准之高让人眼红，不仅给后续的项目改造提供了参考，也给开发商们带来了资金压力。

●优先为产业发展腾出空间

相对于旧村改造，白云区近年来更大力度用在招商、产业园建设中。

而当旧改启动进入规划阶段，村域面积将难以进行产业征地。

02

好消息是，经过一年多的沉淀，白云区旧改整装待发，于近日公布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿）。

意见稿显示，白云区近期将完成主要南北向交通走廊沿线及重点片区的城市更新，中远期基本完成全区重要功能区域和重要节点的城市更新。

规划将白云区划分了三类更新策略分区，分别为：鼓励改造区、一般改造区和敏感改造区。

鼓励改造区主要由政府统筹与引导，重点通过增存联动、土地置换、同地同价等方式，促进成片连片改造实施，引导资金向本区域集聚，支撑重点平台地区建设。

敏感改造区内的存量用地改造则要审慎而行，要与其所在地区的空间管制规则相适应，重点采用负面清单的形式管理，严格管控城市更新行为。

一般改造区内的存量用地改造采取一般性对待，符合政策及规划要求的允许其改造，不符合的禁止改造。

|白云区更新策略分区划示图

简单理解就是：

鼓励改造区（橙色部分）：将会有密集的货币投放，产业升级，而且周边环境、交通、教育等公共配套会在近年内得到大大提升。

敏感改造区（绿色区域）：能不买，就不要买。周边改造难度大，政府、社会投入资金少，城市界面和配套难以提升；

一般区域改造区域（黄色区域）：换句话说，能改就改，不能改，就这么过下去也行。

所以在白云投资买房置业，一定要紧盯橙色区域，远离绿色区域。

03

这份规划将白云区的城市更新片区划定为93个，总面积325平方公里。

其中，近期（2020-2025年）重点城市更新片区46个，总面积175平方公里。

以下表格红字部分为近期重点城市更新片区：

镇/街

片区

白云湖街（5个）

大岗-环滘片区、夏茅片区、大朗片区、 龙湖片区、唐阁片区。

大源街（4个）

大源西部片区、大源东部片区、米龙片区、 石湖片区。

鹤龙街（2个）

鹤边片区、黄边-联边片区。

黄石街（2个）

江夏片区、陈田片区

嘉禾街（3个）

新科片区、望岗片区、长红片区。

江高镇（10个）

珠江片区、水沥片区、神山片区、泉溪-塘贝片区、何布片区、

井岗-罗溪片区、郭塘片区、茅山片区、江村西 部片区、

江村东部片区。

金沙街（2个）

沙凤片区、横沙片区

京溪街（1个）

京溪片区

景泰街（2个）

广园中片区、景泰片区

均禾街(4个)

清湖片区、平沙片区、罗岗片区、石马片区。

龙归街（8个）

永兴西部片区、园夏片区、夏良片区、北村片区、永兴东部片区、南岭片区、南村片区、柏塘片区。

人和镇（7个）

西湖片区、镇湖-新联片区、秀水片区、鹤亭片区、清河片区、南方片区、

建南片区。

三元里街（1个）

三元里片区

石井街（2个）

石井片区、凰岗片区

石门街（4个）

红星片区、滘心片区、鸦岗片区、朝阳片区。

松洲街（2个）

松溪片区、西洲片区

太和镇（6个）

营溪-和龙片区、田心片区、沙亭片区、大沥片区、草庄片区、谢家庄片区

棠景街（1个）

棠景片区

同德街（1个）

同德围片区

同和街（2个）

同和南部片区、同和北部片区

新市街（1个）

新市片区

永平街（4个）

元下田片区、永泰东部片区、永泰西部片区、东平片区。

云城街（1个）

萧岗片区

钟落潭镇（8个）

钟落潭片区、良田片区、竹一-红旗片区、乌溪片区、新村片区、安平片区、

长腰岭片区、湴湖片区、登塘 片区、马沥片区、长沙埔片区、白沙片区、金盆片区、东凤片区、大 罗片区、梅田片区、黎家塘片区、五龙岗片区。

|白云区城市更新片区规划图

●主导功能定位为产城融合更新的片区有（15个）：

大岗-环滘片区、大源东部片区、大源西部片区、陈田片区、江夏片区、望岗片区、京溪片区、景泰片区、罗岗片区、建南片区、西湖片区、东平片区、永泰东部片区、永泰西部片区、元下田片区。

●主导功能定位为重点产业发展的片区有（17个）：

夏茅片区、黄边-联边片区、长红片区、柏塘片区、凰岗片区、朝阳片区、红星片区、滘心片区、鸦岗片区、松溪片区、西洲片区、大沥片区、田心片区、谢家庄片区、营溪-和龙片区、萧岗片区、五龙岗片区。

●主导功能定位为综合服务提升的片区有（12个）：

鹤边片区、横沙片区、沙凤片区、广园中片区、三元里片区、石井片区、棠景片区、同德围片区、同和北部片区、同和南部片区、新市片区、马沥片区

●主导功能定位为历史文化连片保护与活化的片区有（2个）：

石马片区、镇湖-新联片区

04

至于拆迁补偿方面，白云区将参考各区经验做法，进一步细化核定合法建筑面积的操作指引，结合一户一宅、多户合建等实际情况灵活设置核定标准，形成一套适用于白云区的旧村庄拆迁补偿标准及操作指引，加快推动旧村庄实施进程。

同时还将研究制定白云区存量更新安置房统筹管理办法，创新“实物”与“指标” 等多种安置房兑现方式，为分期实施改造提供更多灵活的操作路径。

白云旧改，厚积薄发，以产业带动，未来的价值也将与日剧增。