今年，深圳有个地方一定是特殊的，即西丽。
西丽很低调，市场却很热。
现在去看西丽二手房市场，会发现成交了不少10万+，甚至11万+、12万+房源，最贵的宝能城已经去到14万+，去年还不过9万+的水平。
尤其大学城片区，从去年12月8.3万的参考均价，已经上涨到今年11月的10.6万，算下来一年涨幅27.7%，超过了深圳绝大多数热门片区。
新房市场表现亦是如此，11月宝能城68套现房开卖，单价8.37-11万，总价2122万起，听说不到一个小时卖完。
无独有偶，11月远洋天著加推，均价8.38万开盘2小时也是售罄，而这也是项目从9月以来的第二次清盘。
据壹地产了解，还未入市的汇城茗院、玖裕茗院、汉园茗院几个“茗院”系项目，也已被购房者盯住了，可见西丽这几年作为南山最后的洼地，正在渐渐地被填平，已默默成为了当红辣子鸡。
鉴于西丽楼市的持续火热，深圳特区40周年 双区之下·美好人居——暨深广电大湾区第八届最美人居年度盛典入围楼盘的权威评测正式启动！壹地产本期测评项目，是 西丽备受关注的新中式超低密度人居盘 ——汇城茗院，这个未开先热的红盘，究竟能打多少分？
人居舒适度★★★★☆
区位上看，汇城茗院位于大学城片区西丽湖路东侧，丽山路与丽水路交汇处，已建设到多层。
若要论人居舒适度，不妨具体从环境、地铁、商业配套等几个维度看起。
维度一：看环境，“一湖一河三山”环绕，即西丽湖、大沙河、阳台山、塘朗山、麒麟山，尤其近西丽湖，直线距离在500米以内，是南山的生态宜居范本。
在大开发大建设的当下，西丽并没有因为其大力发展而破坏它的宜居性，仍是 深圳城市核心区唯一拥有“山、湖、河、海”生态格局的片区 ，生态环境相当好，也是南山区纯粹最适合居住片区，低密宜居环境甚至超过华侨城和香蜜湖。
而汇城茗院山处在这样的区位下，山水资源自然丰富， 旁边就是2.78平方公里的西丽湖 ，其他的大景观如塘朗山、阳台山、麒麟山也都近在咫尺，居住氛围很舒服，加上周边没有什么高层建筑，视野开阔， 以后高层就可北向可看水库景观 。
西丽湖实景 图源：创新南山
值得注意的是，改造后的 13.7公里大沙河生态长廊离项目也很近 。
大沙河生态长廊是继深圳湾滨海休闲带、人才公园之后，南山的第三张靓丽生态名片， 被誉为深圳“塞纳河” ，因为它纵贯南山区，北连长岭陂、南入深圳湾，将沿途的西丽湖、塘朗山、大沙河公园、大冲公园等串联成线，这里处处是景、步步入画，既能带来幽美宜人的居住环境，又能带来更丰富的游玩体验。
大沙河生态长廊实景图 图源：蛇口消息报
维度二：看地铁，三地铁环绕，即5、7、13号线，纯正的地铁盘。
汇城茗院就在7号线的起点站—— 西丽湖站B出口对面 ，步行即达，可快速去到福田、罗湖。
另外 距离5号线大学城站也只有1公里距离 ，向东，3站可以去到深圳北站，而从深圳北站出发，又可以19分钟直抵香港西九龙。
或者向西，2站直达留仙洞，加上5号线延长线已开通，30分钟内还可直达前海核心。
除此之外， 区域内还有在建13号线 ，预计2022年12月开通，届时可以去到深圳湾超总、科技园、留仙洞总部基地、光明科学城、松山湖基地等一连串极具发展潜力的片区。
维度三：看商业，享益田假日里、云城万科里、塘朗城广场、宝能城环球汇等超30万㎡醇熟商业配套。
从项目步行约1000米处，就是约5万平的高端商业益田假日里 ，休闲购物，娱乐餐饮都可一站式满足。
从项目坐2站地铁，去到的是已经开业的云城万科里商业 ，这里聚集了包括喜茶、奈雪、星巴克、湖南老饭铺、探鱼、幸福西饼、木屋烧烤、福鑫记等在内的众多网红店，是平时聚餐的好去处。
从大学城坐1站地铁，又是都已开业的塘朗城广场和宝能城全球汇 。前者建面约6万平，是片区首个集运动奥特莱斯、商场夜宵娱乐集市概念于一体的购物中心。后者建面约13万平，涵盖四大艺术主题馆、两条风景街区、大型休闲广场，是一个媲美万象天地的高端商业体。
图源：宝能环球汇
点评：
汇城茗院在地段位置上就很见优势，首先拥有超千万平无可复制的原生态自然资源，加上项目周边没有主干道，绿化带密集，是当之无愧的宜居之区。
自然资源优越也就算了，家门口就是地铁，周边又有几大商圈，意味着生活、休闲、娱乐将极为方便，处在比较舒适的居住生活环境中。
品质打造★★★★★
但凡看过汇城茗院项目的，感受一定是：不做豪宅可惜了。
首先，容积率只有2.055，整个项目只有4栋高层，其余为28套低层建筑，居住舒适度高，且得房率高。
说实话，现在深圳旧改项目容积率普遍高得吓人，以后很难再找到一个如此低容积率的项目了，毕竟未来90%建设用地容积率提高到3～6倍， 最低建筑容积率也要3.0 ，真正的低密度新项目将凤毛麟角。
其次，层高和梯户比也很“豪”，其中楼王单位3.6米层高、2梯2户，高层3米层高、2梯3户，完全是按照豪宅标准配置。
我们知道一般住宅层高为2.8米，豪宅会有做到3米。而汇城茗院楼王直接3.6米，是真的“豪”，也意味着空间感强， 一方面可以灵活地进行空间上的改造，另一方面能赋予室内空间绝佳的采光、开阔的视野，居住更舒适 。
汇城茗院效果图
另外，车位比达到了1：1.3，要知道汇城茗院一共就380户，停车位就有500个。
在深圳，核心区停车难是很令人头痛的问题，据统计目前深圳停车位总缺口＞170万个，如果仅统计到 商品房小区，车位比更低 ，前段时间就发生了深圳蛇口业主买得起千万豪宅，却搞不定一个车位事件。而在汇城茗院车位比1：1.3，可谓拥有奢侈的停车位配置。
同时，住宅和商业街“骨架好看”，采用的是新中式建筑风格，还有半地下车库，品质很高。
下面正是项目效果图，可以看到墙面是米黄色石材、金色铝板、槽钢、百叶以及玻璃，呈现出光滑挺立的竖向线条。
汇城茗院效果图
小区园林景观也为现代中式园林，景观布局很是讲究，以 “一庭一岛一银滩”和“一园一境一禅院”，将项目布局分为六大分区 ，设有迎宾水景、尊享泳池、全龄活动空间、童梦同享儿童活动区、活力跑道、休闲廊架等休憩空间，打造艺术里的 “水·云”生活剧场。
而且在项目 北高南低最大高差约7.4米 的情况下，结合场地高差专门设计了 半地下车库 ，通透明亮。
再者，打造的还是智慧社区，人车均无感通行。
小区的所有出入口通道闸、门禁 只需人脸识别 （或二维码及刷卡验证） 开门，并且单元门人脸识别设备可以验证业主身份， 自动派梯抵达对应楼层 ，不仅高效还能防止了按键的交叉卫生感染风险。
另外配置有天使之眼，高层区域设 800万高清高空抛物监控 ，能够在抛物事件发生后，做到事后取证并追究，让小区业主更安全，更安心。
最后，户型纯粹，高层主要为建面约112-195㎡大户型，设计也都可圈可点。
像约195㎡为南北通透户型， 层高3.6米，开间有5米，景观大阳台宽度2.3米 ，通透性和采光都非常优秀，高层有西丽湖无敌景观。
这个户型还是 标准的四房三卫，做到了双套间的设计 ，重点在于还专门配备了 独立工人套间 ，专为高端圈层量身定制。
约112㎡户型， 餐客双厅贯通3.8米阳台 ，拥有良好的采光和小区花园景观。而且是 “双龙抱珠”的设计 ，增加了空间的使用率。
另外主卧还带有转角大飘窗，且附带有小阳台，亦可改造成小房间，增强整体功能性。
约120㎡户型非常方正，可以做到标准4房设计。另外 客厅阳台开间3.9米 ，室外园景尽收眼底， 主卧同样有转角大飘窗 ，享受超大的景观面。
点评：
2.055容积率、2梯2户梯户比、3.6米层高、1：1.3车位比、中式园林、纯粹大户型，妥妥都是豪宅指标，现在市场上能找出几个这样的项目？
说实话，能同时做到这些，是非常不容易的，就如容积率，越低，就意味着对开发商而言可开发面积变少，赚钱少。
另外在汇城茗院身上还能看出对产品的用心和对细节的要求。
例如半地下室车库，是利用了地形上的北高南低差值进行设计的。以及户型上，专门将住宅设计成了南北朝向的点式住宅，高层住宅户户无遮挡，能使最多套户型能观园望湖光山色。
教育资源★★★★★
教育环境是汇城茗院必提的一大亮点，周边汇聚了丰富的学校配套。
目前来看，项目 对应的学区是平山小学和深圳大学城丽湖实验学校，均在500米范围内 。
值得注意的是， 平山小学在前几年正式划入南二外集团 ，而且去年该学校发展成 九年一贯制的新学校 工作已经启动。
南二外教学实力有目共睹，最近看报道，南二外也很重视这个挂牌的学校，未来值得期待。
除了平山小学和丽湖学校，项目所在的大学城片区，未来的想象力更大， 坊间传言这里有望成为深圳版海淀区 。
众所周知北京海淀区的特点就是，顶级大学云集+互联网科技产业扎堆+多所基础教育名校分布。
抛开互联网科技产业这一项不谈，汇城茗院所在的西丽大学城气质就很像北京海淀区。
首先，这里有深圳最大的大学城，是全市高校资源最为密集的区域，留仙大道往北一侧，分布着密密麻麻的高校及实验室。
例如耳熟能详的清华大学深圳国际研究生院、北京大学汇丰商学院、北京大学深圳研究生院、深圳大学、南方科技大学、哈尔滨工业大学(深圳)等等，都聚集在这一块。
壹地产注意到，西丽大学城还在继续扩大，就在12月初， 西丽湖度假村完成了清拆 ，约43万㎡的土地 大部分将用于清华大学深圳国际研究生院二期校园建设 。
其次，除了高等教育，西丽的基础教育也在发力，中小学教育水平在持续提升，很多名校都在西丽办学。
大家知道，2016年之前，西丽的基础教育资源比较薄弱，基本上没有名校。但2016年后，这一情况得到改变，南山教育局推动名校集团化，进而 “育才、南外、南实验、南二外、深大附属、南科大、南文理”七大教育集团纷纷进驻西丽 。
据统计 近四年来，西丽引进了8所名校分校 ，这里可能成为深圳又一个中小学教育很强的区域。
因此南山大学城，荟聚的是大量“高智高知高位”人士，可以说在深圳再也没有人文气息和学术气息比这里更浓烈的地方了。
点评：
就在前段时间，深圳宣布到2025年新建近百万学位，还要新增教师5至6万名，可见在大湾区和先行示范区背景下，深圳将建设成一座国际化的大都市，会越来越重视教育。
而西丽大学城片区，有着可与硅谷、中关村相媲美的高校资源，已有两院院士78人，全职院士28人，占全市的68%。大学城内目前拥有4.54万高校学子，1.4万科教人员，未来还将有8万高知高智分子进驻，区域内可能会汇集2.5万博士及以上人才，沉甸甸的数据表明，这里有望成为深圳居住人口学历最高的区域之一。
像汇城茗院周边，早年就是大学城老师居住比较集中区域，高学历高素质居民众多。因此项目所在区域人文氛围浓郁，整体的教育环境和生活氛围比较好。
区位地段★★★★☆
最后来看汇城茗院所在的西丽片区潜力。
就在今年11月，西丽中心区总规划图公布， 定位为南山北部新兴产业集聚片区、西丽国际科教城综合配套服务片区 ，规划居住人口规模14.1万人、就业人口20万人。
与此同时 ， 新增了3条地铁线 （15、27和29号线） 、 16所学校 （7个幼儿园、3个小学、3个九年制一贯学校、1个初中、2个普通高中） ，以及 2个图书馆、1个影剧院 等 ，意味着西丽中心区整体改造箭在弦上，目标 是 将西丽中心区地区建设成为南山区北部重要的生产生活服务中心 。
不过总的来说， 西丽综合交通枢纽（西丽高铁站）+西丽湖国际科教城+留仙洞总部基地，是西丽的三张王牌，更是南山打造“中国硅谷”的三 大核心引擎 。
1、西丽高铁站，深圳规模最大的交通枢纽，地位无可取代，西丽或将会接替龙华，成为新的“宇宙中心”？
单论规模，西丽高铁站13台25线，比深圳北站还多出2站台5条线。
看具体线路，将引入 3条国家铁路 （赣深客专、深茂铁路、深汕客专） + 3条城际铁路 （深惠（深珠）、深莞增、深珠（规划方案）） + 4条城市轨道 （13、15、27、29号线） 。
不难发现，这些高铁城际铁路，将覆盖除广州、香港以外的大部分珠三角城市，而地铁，则连通了深圳主要商务区。
有意思的是， 西丽高铁站还处在广深港澳科创走廊的轴线上 ，意味着将成为整个大湾区的科创核心枢纽之一，未来会改变很多深圳人的出行方式。
一个深圳北站，让龙华成了传说中的“宇宙中心 ”，现在规模更大的西丽高铁站出现，西丽未来也就更值得期待了。
2、被写入深圳地方条例的69.8平方公里西丽湖科教城，将是深圳源头创新核心策源地，是高科技的发动机。
从地理位置上看，西丽湖科教城位置很重要， 向南可以串联起深圳高新区、深港科技创新合作区（河套片区）等，向北可以打通光明、东莞等制造产业化重镇，担当中心的角色 。
西丽湖国际科教城区域范围
从定位上看，西丽湖科教城为世界级的，已上升为广东省和深圳市的重要战略平台。现在再去看，已经 汇聚了鹏城实验室、深圳湾实验室、国家超算深圳中心等最顶级的科研平台 ，科技研发、产业创新能力很强，是全市科研密度最高、科研基础最成熟的区域。
不过这些只是开始，未来还将着重培育一批鲲鹏生态链企业、ARM生态企业和产教融合型企业，打造人工智能、生物医药、数字经济、创意文化等特色产业集群，将成为人才输送、科研创新、产学研深度融合的湾区智核。
3、留仙洞总部基地是深圳六大总部基地和17个重点开发建设区域之一，将规划打造为深圳新一代科技园区，目标定位是“中国硅谷”。
摊开地图可以看到，深圳最造富的一条产业轴—— 科技中轴 ，是沿着大沙河由南至北的，一路下来串起了深圳几大重点发展区域， 集中了深圳市80%以上的创新资源 。
据统计，深圳近160家上市公司，约2/3的高端研发人才、40%的高新技术企业都分布在这条科技中轴上。
科技中轴效果图 图源：网络
而 留仙洞总部基地就是当中的关键，规模达到了500万-600万平 ，与后海总部基地、深圳湾总部基地一起协同作战发挥巨大的聚集效应，目标是未来 产值达到3000亿以上，实现18万人就业，约5万人居住生活 。
不过这些并非停留在纸上的规划，目前留仙洞总部基地产业建筑群已经基本成型，有 大疆无人机、乐普医疗、天珑移动、传音手机等多家世界500强企业进驻办公 ，另外 优必选、深信服、光峰科技、航天工业等4家高新技术企业总部也将落户于此 。
包括日前留仙洞总部基地核心位置的南山科技创新中心规划也正式曝光，项目总投资约106亿，预计2023年完工，成为南山打造“中国硅谷“目标的重要举措之一。
点评：
西丽湖科教城+留仙洞总部基地+西丽高铁站“王炸”组合，无疑给西丽的腾飞插上了翅膀。
而且上层也是很重视西丽建设的，今年5月深圳明确表示将重点打造西丽湖国际科教城，支持鹏程实验室、深圳湾实验室等科研机构的发展。
在深圳40周年庆祝大会前的央视特别报道节目连线深圳湾创业广场时，还点到了西丽湖国际科教城、鹏城实验室。
不难预见，随着西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地的加速推进建设，大量高科技产业、世界龙头企业、全球前沿人才迅速向这一区域聚集，西丽潜力巨大，将是未来发生重大变化的新兴片区。
测评专家委员会有话说
陶文杰
深圳壹地产/湾区壹地产总编辑
西丽的三驾马车中，留仙洞总部基地，带来的是一群高素质的人、新的信息、企业与企业之间新的重组等等，最终能带动相关的产业经济链，从而拉动区域经济、就业和居住。
而西丽枢纽是打造中国硅谷不可或缺的基本要素，能促进产业互联与功能互补，会把深圳的高新技术产业，向北通过赣深客专辐射粤北河源等地区，向东通过深汕客专辐射粤东潮汕地区，向西通过深茂铁路辐射茂名、湛江等地区。
不过西丽的最大价值，更在于高科技的发动机：环西丽湖国际科教城，是一个资源最丰富、基础最雄厚、规划最超前的创新高地，将是大湾区顶级人才最集中的区域。
总而言之，在深圳湾、科技园房价高企的背景下，南山未来可能最大的机会在于北部的西丽，在于西丽湖大学城。因为这里优质教育资源、生态资源、交通枢纽，理论上可能会产生新的龙头盘。
而汇城茗院项目本身处于南山核心城区，拥有丰富自然资源，出行也很方便，产品稀缺品质高，很适合南山、龙华的改善型客户。
汇城茗院测评汇总
各项指标
评级
人居舒适度
品质打造
★★★★★
教育资源
★★★★★
区位地段
★★★★☆
【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。 本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
热门跟贴