房价，永远是最戳买房人的敏感点。

前几天，我们一篇稿件当中释放了12月合肥市区成交均价为19825元/㎡（截至12月10日，数据来源于“金刚石”），后台留言瞬间就炸了。

均价都1.9万/㎡了，感觉距离买房越来越远；

市区均价都快2万/㎡了吗？瑟瑟发抖；

三县均价多少呢？只能买得起县域；

刚需的去处只有新站和瑶海了吗......

不要急，今天这篇稿，就来回答你的问题。

NO.1丨壹

解答！关于当下买最关心的问题

我们先来讨论几个网友比较关心的问题。

1、合肥均价真的1.9万+了吗？

答案是：暂时是的。根据金刚石数据统计，12月合肥市区成交均价为19825元/㎡，数据是不会说谎的。

但是，均价也不是一成不变的，主要还是看备案房源和区域，很好理解，比如2万+区域备案房源多，那均价就会相对较高，如果精装、洋房备案多，均价也会随之拔高。反之，低价区备案多、高层毛坯房源备案多，均价就会低一些。

整体来说，合肥房价走势，整体稳中有升，但也是多个拐点和小高潮并存。

2、市区均价1.9万+，那么县域均价多少呢？

关于县域均价，目前没有统一的公开数据，但根据市场和楼盘情况基本可以判断：

肥西高层1.4万/㎡左右，洋房1.5万+；长丰高层1.3万+，洋房1.4万+；肥东高层1.2万+，洋房1.4万/㎡左右。

一方面，县域房价较低，另一方面，县域首付要求2.5成起，门槛比较友好。

3、门槛价格就是买房门槛吗？

这两个概念完全是两码事，门槛价格基本是区域价格最低的楼盘，但买房门槛未必是以价格来衡量，也可能是受到首付要求的影响，如果要求高首付或全款，那这个盘的门槛肯定会有所提高。

4、刚需在市区，只有瑶海和新站两个选择吗？

我的看法是，市区刚需区非瑶海区和新站区莫属，但刚需也分为很多种，如果你的预算1.5万/㎡以下，可能选择性只有瑶海和新站，但如果预算在1.6万+，庐阳也有盘可以选择，1.7万+，高新也可以买入……关于预算和门槛，这个后面我们会讲到。

5、合肥房价还会涨吗？

答案是会的，虽然 “房住不炒”依然是主基调，房价整体稳定依然是目标，大涨大跌都不会发生。但只要经济向上、城市发展，房价肯定稳中有升，会有小拐点和小波动。合肥房价乘风破浪了几年，温水煮青蛙，还会继续。

NO.2丨贰

大变化！九区三县买房最新门槛

购房者买房为什么纠结？大多数原因，还是被房价牵绊。

那么纵观合肥各区县，购房者买入的门槛价楼盘都有哪些？我特意做了整理，供大家买房参考。

1、滨湖区：2.2万+。

早期一批金融后台基地板块2万/㎡左右的高层，早已卖光。当下，滨湖市场无高层可卖，即使后续有高层上新，2.2万+的价格，高首付的要求依然都是大概率。

如果说非要给滨湖安一个门槛，我觉得与其用价格衡量，不如用首付衡量，5成首付已经是滨湖高层的最低门槛。

2、高新区：1.7万+。

典型的两个盘，一个是乐富强文宸悦府，在售毛坯小高层备案均价17199元/㎡。另一个是保利柏林之春，在售装修高层，均价1.7万+，123㎡大户型是主力。

3、蜀山区：1.9万/㎡左右。

抛开小庙板块不说，当下区域在售楼盘的门槛价在1.9万/㎡左右。奥园城央壹品装修均价1.9万/㎡，还有少量房源在售。董铺湖板块的丽丰璞羽山毛坯小高层，均价1.85万/㎡左右。另外在售的金大地山语四季，装修高层均价1.9万/㎡。

4、包河区：2万/㎡左右。

包河房价以2万+为主，门槛楼盘为乐富强悦融湾，在售低密多层，备案价2.1万+，置地瑞玺小高层，面积110㎡、130㎡、150㎡，均价21740元/㎡。

包河同样是高首付的“沦陷地”，门槛盘，不一定代表买入门槛。

5、庐阳区：1.5万+。

北四里河板块的碧桂园时代倾城，在售毛坯高层约104㎡，毛坯小高层主力面积约118㎡、115㎡，均价1.5万+。市区刚需，除了瑶海和新站，庐阳北也可以纳入考虑范围。

6、经开区：突破2万/㎡。

公园万象，是区域仅有房源在售的两个新盘之一，项目在售小高层主力面积94-117㎡，装修均价20100元/㎡，而且比较难买。

7、新站区：12999元/㎡。

此前，新站区的门槛以前是龙湖春江紫宸，小高层均价12999元/㎡，洋房均价13998元/㎡。后来，乐富强悦澜湾也加入刚需战队，在售小高层面积约90㎡、104㎡，均价同样为12999元/㎡。

8、瑶海区：1.28万/㎡。

金科四季春晓高层销售均价1.28万/㎡，面积约88-105㎡，单价、总价门槛都较低。

9、三县方面：

长丰的洼地在岗集板块，1.1-1.3万+/㎡。祥源玖悦湾、中国铁建悦湖国际、中梁华地辰阳府、新城悦隽九里都有房在售。

肥东10500元/㎡起，区域内几乎大部分楼盘都在1.3万/㎡以下，还有不少备案价在10500元/㎡左右的“万元盘”。因为楼盘数量较多，具体就不一一列举，大家可以实地考察探盘。

肥西10600元/㎡起，一是祥源花世界，高层均价1.2万+；二是华地翡翠公园高层均价10600元/㎡，洋房均价11600元/㎡。

关于各区买房门槛：

首先需要认清现实，基本每半年到一年一次“大换血”，当然只往“高位”换，很难再换回“低位”，冷门区域除外。

其次，现阶段，合肥各区域符合门槛价的楼盘，总有一些不足或缺陷，或者仅剩大户型，或者地段较差。既然预算有限，就不要想着捡漏，更不要过于挑剔。

NO.3丨叁

关于当下市场，我的看法和建议......

最近几天，陆陆续续的各家年终总结稿和明年预判稿已经出来了。

整体来说，真实的合肥楼市，已经确诊：

一是，房价、地价阴涨，新盘推动市场热度、间接性小高潮，是今年一整年的写照，也将是明年大概率的趋势。

二是，当下的合肥市场情绪，躁动、焦虑，不买怕涨，买了怕亏。

我的建议是，刚需可以激进一些，热门区域可以躁动一些，但投资、换房还是要以需求为前提的稳重出手。

三是，从空间来看，目前合肥滨湖、包河、高新、经开等区域的高性价比盘“卖一套少一套”，量少、价低、高首付是关键词。买房人，适当可以在这几个区域冲一冲。

后面买房，我认为主要是有这几个方向：

1、预算足够，政务、滨湖、高新优质二手房，省府板块、蜀西湖板块、北雁湖板块、庐阳四里河等区域优质的核心板块，只要出手就基本买对了一大半。

2、预算有限的刚需，地铁、学校至少有一个，公园、商场至少有一个，品牌、物业至少有一个，哪怕偏一点，买了大概率也不会亏。

3、换房改善的，只要和你老房子比各方面条件都有所提升，就不会换错。

4、要警惕的，是那些在当下的大部分区域房源紧张、一房难求之下，依然没有一点市场声音，怎么都带不动的盘和区域，这样的，就尽量别碰了。

如果没有意外，我认为明年楼市的关键词将是：火焰与火苗并存，火爆与冷门并存。前者说的是板块轮动，后者说的是板块分化。