老旧小区改造：改什么？怎么改？钱从哪来？昨天，记者从政府部门获悉，我省出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，江西将大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

改造范围：

重点改造2000年底前

建成的城镇老旧小区

我省明确改造范围：城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，根据国家年度计划申报要求，逐步将建成于2000年底后又亟需改造的城镇老旧小区纳入改造计划。

对已享受过其他中央补助资金进行过改造的城镇老旧小区，仍存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，可逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金。不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城镇老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围。

2020年，新开工改造城镇老旧小区1506个，涉及居民33.16万户；到2022年，建立健全城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

改造标准：

老旧小区分为基础类、

完善类、提升类三类改造

我省提出，城镇老旧小区改造标准分为基础类、完善类、提升类三类。

基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是小区环境整治、市政配套基础设施改造提升，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，小区环境整治包括依法拆除各类违法建设、恢复消防通道，清理规范防盗窗或防盗网，清理楼道杂物及各类小广告，整治噪音、餐饮油烟污染等“脏乱差”现象；改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、照明、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。基础类要做到应改尽改，中央财政资金重点支持市政配套基础设施改造提升以及小区内公共部位维修等。

完善类：在基础类改造基础上，增加为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设配套设施包括改造或建设小区及周边绿化设施、适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。完善类要做到能改尽改，财政资金可通过“以奖代补”的形式支持完善类内容的改造。

提升类：在完善类基础上，增加为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、养老服务设施、周界防护等智能感知设施，以及托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。提升类要结合周边区域特点，按照15分钟生活圈要求，发挥财政资金的引导作用，吸引社会资本参与提升类设施的建设、改造和运营。

改造模式：

鼓励成街连片整体改造

打造15分钟生活圈

我省提出，开展调查摸底，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估地方财政承受能力，在不增加债务风险的基础上，科学编制、逐级生成县（市、区）、设区市、省城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025年）。按照居民自愿、自下而上的原则，将居民改造意愿、参与积极性、实施物业管理等因素作为重要参考，确定项目改造时序，分批分次逐步纳入年度实施计划。

大力推行区块化改造模式，合理拓展改造项目实施地域范围，结合城市功能与品质提升、城市更新等工作，鼓励符合条件的相邻小区及周边地区统一实施，做到统一设计、统一改造、统一管理，成街连片整体改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享，打造15分钟生活圈。

在不增加政府隐性债务负担前提下，鼓励将多个城镇老旧小区与相邻的棚户区、老城区、老旧厂房、城中村、集贸市场、停车设施、商业设施等改造（建设）项目统筹，通过项目内部资源搭配，实现资金回报平衡，引入社会资本参与有关设施的设计、建设、运营，创新城镇老旧小区改造方式和融资模式。

工作机制：

改造前问需于民、改造中

问计于民、改造后问效于民

我省提出，要健全群众参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，运用线上线下手段，广泛发动居民参与改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。组织引导社区内机关、企事业单位及各类社会组织积极参与改造。

积极推动改造后小区实施专业化物业管理，指导改造后小区结合实际情况，聘请物业服务企业实施物业管理或业主自治管理，鼓励各地探索组建国有资本参与的物业服务企业，为改造后的城镇老旧小区提供物业管理服务。

资金支持：

居民可提取公积金加装电梯

我省提出，按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，引导居民通过捐资捐物、投工投劳、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实出资责任。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励有需要的居民结合改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

鼓励原产权单位对原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。鼓励支持通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。鼓励支持各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。

支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入按规定免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

配套政策：

鼓励小区及周边存量土地

建设公共服务设施

我省精简城镇老旧小区改造项目审批事项和环节，构建快速审批流程，推行并联审批和网上审批，切实提高项目审批效率。

高效盘活既有资源，在不违反规划且依法征得居民等同意的前提下，鼓励利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。鼓励党政机关、国有企事业单位依法依规将城镇老旧小区内或周边存量房屋提供给街道、社区用于公共服务。

城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法积极予以办理。

（王纪洪 南昌晚报·爱南昌客户端记者 吴跃强）