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成都新楼市 文|白杨视觉|燕子

本文为市场资讯，非广告

对购房者来说，买房最怕遇到什么？

……经过同一个购房周期，在市场中上行幅度远低于隔壁楼盘。这恐怕是谁也不愿意看到的。

相邻的两个楼盘、同一时间段、同一类产品，在市场中经历7年沉浮价差拉开近5000元/㎡。若以70㎡的建面计算，总价差已近40万元。

这样价差为何发生又该如何规避，背后的原因难以说清，但通过实际案例或许可以窥视一丝端倪。本期，我们复盘了地处锦江区东二环东湖边的两个住宅项目——摩玛城、瑞升·望江橡树林二期。

▌两项目实拍图

据楼盘网显示，2013年8月6日摩玛城在售房源均价10000/㎡，隔壁瑞升·望江橡树林当时二期现房在售，均价12000元/㎡，全款优惠98折，按揭优惠99.5折。

在目前的二手房市场中，两项目的售价却存在不小差距。截至2020年12月10，链家网显示摩玛城二手房参考均价约为19575元/㎡，瑞升·望江橡树林二手房参考均价约为26332元/㎡。

也就是说历经八年，摩玛城与橡树林二期从最初的单价相差2000元/㎡，来到了如今单价相差6757元/㎡

▌两项目地图位置示意

同一区域相邻的两项目，在区域内商业、交通、教育等大环境配套商几乎一致，且住宅房源在同一时段售价仅相差2000元/㎡，为何会在7年后的二手房市场中相差5000元/㎡的形势？

通过现场的实地走访，我们发现两项目虽然周边大环境配套与底商基本相似，且产品类型一致，但园区维护、物业服务、建筑立面、项目占地大小与房源到二环路的距离、噪音影响方面差异不小。

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物业、园林&立面现状

在看项目现状前我们先来看一下摩玛城与橡树林二期的基本信息，摩玛城开发商为成都市黄和投资有限公司建筑，占地约15333㎡，总体约1521户，容积率约为6.1，物业费约每月2.1元/㎡，共计四栋住宅建筑。

瑞升·望江橡树林二期开发商为四川瑞升实业集团有限公司，占地约38953.59㎡，总体约2324户，容积率约为5.84，物业费约每月2元/㎡，共计7栋住宅建筑。

仅从占地面积上来看橡树林二期为摩玛城的一倍体量，也在住宅楼栋数量方面也较摩玛城多出3栋，相对来说摩玛城整体较为“紧凑”。

我们先来看两项目小区的园林与公区环境现状。对园林来说占地面积较大的小区园林面积相对较大，在绿化方面橡树林二期植被绿化较为茂盛，且树木基本较高粗壮，在树木落叶方面同样清理的较快。

▌摩玛城园林绿化实拍图

▌橡树林二期绿化实拍图

在小区的水景方面，虽然两个项目小区内的池塘水都算不上清澈，但是橡树林二期里面有鱼，还活着！！！而摩玛城的水中有的是落叶、泥沙和石头。

▌摩玛城水景实拍图

▌橡树林二期水景实拍图

这样的差距在园区的长椅、垃圾回收与路面地砖等区域同样存在一定差距。

长椅方面摩玛城小区内部存在较为老旧的设施，如果用力摇晃可以发现底部与地面接触不算牢固；这点在橡树林二期则可以看到椅子表面光洁、没有明显缺漆掉漆，长条板凳方面看起来像是刚刷过漆不久。

但需要注意，下图中橡树林二期照片中的石凳还是出现了缺口，存在一定的使用痕迹。

▌摩玛城椅子实拍图

▌橡树林二期椅子实拍图

在垃圾回收地点方面，我们在摩玛城小区内靠近车库出口的地方看到了随意堆放的垃圾，且地面存在一定脏污。橡树林二期内部则未见明面上的垃圾集中堆放点。

▌摩玛城路面堆放的垃圾

路面地砖方面，下面两项目的对比也可明显看出虽然都存在一定使用痕迹，但路面清洁程度上有一定差距。

▌摩玛城路面地砖实拍图

▌橡树林二期路面地砖实拍图

最后来看两小区的单元入户处，从当日实拍照片中可以看到两小区单元入户处的大门均敞开。摩玛城电梯间地砖存在一定破损，但整体较为干净整洁，在单元楼栋入户处还设置有电子密码的报箱。橡树林二期的电梯间则更为整洁，照片可见路面地砖没有明显破损，单元入户处设置有传统式报箱。

▌摩玛城单元入户处实拍图

▌摩玛城电梯间实拍图

▌摩玛城报箱实拍图

▌橡树林二期单元入户处实拍图

▌橡树林二期电梯间实拍图

▌橡树林二期报箱实拍图

同时两小区在园区内均安置有宠物拾便纸 （袋） ，大门处进出小区均要进行体温测试并查看健康码。

▌两小区的宠物拾便纸（袋）实拍图

▌摩玛城大门处实拍图

▌橡树林二期大门处实拍图

在小区外立面方面，摩玛城可以看到外墙有明显的脱落痕迹与修补，这点在橡树林二期的楼栋外立面上则并不明显。

▌摩玛城外立面实拍图

▌橡树林二期外立面实拍图

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便捷交通：临二环or临社区道路

两项目在地理位置上处同一区域，均属锦江区，位于二环内侧，直线距离相距不足400米。如此区位也意味着两项目区域配套方面相似，在交通、教育、商业上可共享。 （测量自百度地图）

但不同的是，摩玛城紧邻二环路，小区正门处便是二环高架，噪音与交通拥堵情况对居住存在一定程度的影响；橡树林二期不紧靠二环，周边道路基本以社区道路为主，虽然目前周边道路在进行一定的修缮有些拥堵，但后期拥堵情况会相对改善一些。

▌摩玛城与二环高架相对位置

▌橡树林二期周边交通实拍图

▌橡树林二期周边道路修缮公告

交通方面目前区域内路网交通便捷，公共交通方面两项目出门即是公交站、摩玛城门前还有二环高架东湖公园站，同时区域内还有即将开通6、8号地铁线。商业方面向东有锦华万达、向南有科华路王府井百货。生态环境方面，紧靠东湖公园与望江楼公园。

▌锦华万达实拍图

学校方面，按照今年的小学划片来看。摩玛城就读于成都市盐道街小学（东湖分校），该小学对口初中为去教科院附中；望江橡树林二期对口小学为成都市盐道街小学（东区），该小学对口初中为成都市其中育才中学（汇源校区）、成都市第三中学。

▌摩玛城对口小学（图源成都学区房小程序）

▌望江橡树林二期对口小学（图源成都学区房小程序）

两项目在自身底商方面均少见明显油烟较大的餐饮类商业，主要以水果店、蔬菜店、药店、洗衣店、房产中介等日常所需为主。

▌摩玛城底商现状实拍图

▌橡树林二期底商现状实拍图

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两项目二手房出售与出租现状

我们最后来看一下两项目整体的新房、二手房价格走势。

楼盘网显示，摩玛城2013年8月6日在售均价为10000元/㎡，户型面积区间约81—97㎡，物业费每月2元/㎡。

在目前链家网上，该项目二手房均价约19575元/㎡，虽然较近两套成交住宅的单价均不超1.9万元/㎡，分别为建面约63㎡的套一、建面约90㎡的套二，但成交周期较短。目前49套二手房在售中，近90天成交15套。

▌图截自链家网

瑞升·望江橡树林二期在楼盘网上则显示，2013年8月6日在售均价为12000元/㎡，主推户型建面约50—80㎡及120—140㎡，物业费每月2.1元/㎡。

在目前链家网上，该项目二手房均价约26332元/㎡，虽然较近两套成交住宅的单价均在3万元/㎡浮动，分别为建面约100㎡的套三、建面约146㎡的套四，成交周期在2个月左右。目前50套二手房在售中，近90天成交11套。

▌图截自链家网

在小区内的租住情况方面，摩玛城内共有40套房屋租赁 （其中33套为整租），整租租金挂牌区间约为3000—4500元/月，合租房源主要以自如公寓为主，挂牌租金约为800—1300元/月。

▌图截自链家网

橡树林二期内共有39套房屋租赁 （其中26套为整租），整租租金挂牌区间约为2300—3500元/月，合租房源主要以自如公寓为主，挂牌租金约为1000—1600元/月。

▌图截自链家网

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小结

1.两项目处于同一区域、周边商业、交通、环境等大区域配套基本一致，在学校划分上存在一定差异。同时摩玛城紧靠二环路，噪音和交通拥堵对日常居住存在一定影响。

2.物业服务方面，按照网络公开信息显示两项目每月物业费相差0.1元/㎡，但最终的呈现效果存在一定差异。橡树林二期从园区绿化、单元楼栋的卫生维护、建筑立面维护方面均较好。

3.二手房层面，摩玛城主要以建面约100㎡以下户型为主，橡树林二期则存在不少建面在120-140㎡的大户型方面。居住舒适度层面橡树林二期更为改善。

免责声明：文内两项目开盘时新房数据主要来源自楼盘网；两项目物业费、容积率、占地面积等基本信息均来自搜狐焦点与楼盘网页面；二手房、租房相关数据来源自链家网；文内照片均拍摄于2020年12月。摩玛城开盘价格来源楼盘网：https://cd.loupan.com/loupan/6097574/dt_539330.html；瑞升·望江橡树林开盘销售价格来源楼盘网：https://cd.loupan.com/loupan/6068420/dt_540732.html。内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

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