城市发展驶上快车道，去中心化是规模扩张的具象表达。

过去二十年，绵阳拆旧搭新，一路向西，晋级蜕变，框架脉络逐渐清晰。

在壮阔的发展伟略之下，小拿腔调的古典美正在被更现代更成规模的后现代主义取代。

掐准时机，这个节点，绵阳楼市正在迎来三轮巨变：

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巨变

成片改造的运作机制正在退出市场

时代的车轮滚滚向前，承载过去一代人记忆的永兴老街，最近被曝出在加快拆迁速度。

图片来源于网友提供

永兴老街，最早可追溯到乾隆年间，在《直隶绵州志》记载：直隶绵州所属“街市场集”中，“永兴场”即其一；所设“十一九铺”中，有“辛店子”，“辛店子”亦即永兴。

未有高新，先有永兴，而在上一代人眼里，辛店子≈永兴，有上百年历史的老街就是彼时绵阳最繁华的集市中心之一。

承载厚重历史的永兴老街，还牵动着无数人的心。

去年“华润集团300亿产业新城项目落户绵阳高新区”，区域规划总面积2500余亩，项目建设内容包括历史文化的挖掘及古街的打造、高档精品酒店、商务配套、商业综合体、国际学校等。

那是绵阳三年棚改攻坚的第一年，这个新闻宛若一枚重磅炸弹，成为了那一年的刷屏级热点。

两年后，仍然有很多人关心这个片区的改造情况，以及华润何时到来。

在收到老街改造这条消息的第二天，我就去了现场查看情况。

和一些阿姨叔叔交谈后，得知现在的老街拆迁进展仍旧较为缓慢，先拆除的部分土地还未平整完。

一些打上“拆”标记的老房子，仍然还有商家在营业，老街的生活平静似水，表面上并未因拆迁产生太大的波澜。

根据2018年5月30日，高新区政府发布的《绵阳高新区产业新城（永兴旧城改造）项目招商公告》里，项目区域范围：该项目区域规划总面积约2500亩，东、北均临安昌河，南至永发路和永安路，西靠绵广高速。大致包括永兴旧城核心片区、飞牛坝、黎家院片区、张家营片区三个片区。

我也根据永兴当前的发展，大致划分了片区规划情况，如下图：

“华润”旧改项目拟划定范围可以简单分为两部分：上场口和下场口（包含老街）。

下场口内的水电校早在多年前就已搬迁完毕，但老街拆除进度缓慢，上场口也是小拆小建。

实际上，按照这样的进度，华润改造项目如期履行的那一天还相距甚远，因为项目占地几乎是永兴整个片区（参考2010年高新区永兴片区控制性详细规划）规模的五分之一。

以改造规模达589亩的长虹家电城为例，一个厂区的改造周期最少也是以年为单位计算。

永兴旧城千亩体量，这种程度的改造，已经能称之为城市更新了，在绵阳历史上罕见，推进难度也显而易见。

在里，我们也曾说过，今年初国家通过《政府工作会议》一锤定音，2020年是棚改的“收尾之年”、“终结之年”。

最后这十多天一结束，绵阳的三年棚改攻坚走到末尾，棚改启动期也到此结束。

这也意味着，明年开始，以棚改旧改名义的改造项目，会越来越少，尤其是耗时费力的成片改造项目，今后或许都不再有。

巨变

02

城市框架越拉越大，“崭新”的永兴即将登场

今年之内，光是科技城集中发展区，就已经快速吸引了一波热度。

这个规划区范围面积约281平方公里，相当于四个经开区，两个高新区那么大的科技城集中发展区，会逐步成为绵阳冲刺I型大城市的关键一步。

路网搭建、产业切入、人气渐旺，科技城集中发展区内的金家林、青义、石马、综保税区、科技之心片区，先后进入开发阶段。

以永兴为切入点，二环路与普明大桥交界之处，向北向西，正在形成里旧城、外新区的发展格局。

沿线的青义、石马、七姓坝等片区，分别在这两年陆续出台新的规划，结合集中发展区的规划定位，绵阳向西，眼下已经被各种“新区”完全包围。

成片成规模的城市改造已成为过去时，拆改耗时长，开发周期变得不可控。新区大片待开发土地，成为挖掘价值的第一步。

金家林、青义甚至河东新区，在售、待售楼盘体量正在赶超主城旧城，当这些新区逐渐成为主流，称霸绵阳的时候，楼市重心将不可遏制的转移。

因为仅仅是科技城集中发展区，就足以力保城西未来的价值高度。

和新区旧城发展模式，有最大反差的永兴，恰恰是城市向西发展的临门一脚。

产业外扩是第一步，随着绵阳城市规模的不断扩大，出现了中心区—外围区—郊区的功能分化，制造业转向郊区的集聚现象显著，老区的工业规模迅速下降。

扩大规模是第二步：去年10月10日，绵阳召开全市乡镇行政区划调整改革工作会议，调整设置的乡镇(街道)(2)将永兴镇、磨家镇、河边镇合并，设立永兴镇，镇人民政府驻兴业南路2号(原永兴镇人民政府驻地)。

定位于科技城集中发展区南翼服务核心，以光电产业为主，集休闲旅游、综合服务为一体的工旅型城市新区——河边镇，以及设有会展中心、拟建双包山创新公园和中心医院三级医院的磨家镇，都成为了永兴二环外区域版图的新成员。

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巨变

供应剧增，明年领跑高新楼市

建设规模再提一个台阶，但即便是这样，从高新区普通住宅的成交数量来看，永兴片区的新房总量并没有普明大桥以东方向的普明—火炬—双碑三个片区多。

而且从昨年底开始，这三个片区在城西楼市占据很大份额，新开楼盘很争气的把区域销量提高上去。

长久以来，关注高新区的购房者，除了生活和工作需要，长期将不出普明大桥作为置业准则之一。

这是因为缺乏关注的永兴片区，过去在可供开发土地几近为零的“刺激”下，发展受到一定限制，大体量高品质的商品房也比较少见。

改善性能提不上去，小微楼盘占主导，让不少关注区域的朋友失望而归，但这种情况，会在明年明显改善。

这是本周二统计的一份绵阳高新区楼盘情况，目前双碑、火炬、普明片区的待售楼盘已经不多。跨过普明大桥，综合了商、经、教、科、医、娱等功能的永兴片区，待售盘还在持续增加。

以普明大桥为界，向东板块未来购入新房的可能性会随供应减少而递减，西向板块逐渐成为置业主力。

远的不说，明年永兴-会展新城那一片，预备新开的楼盘已有3-4个。

而最近两个月，片区似乎也在酝酿“大招”，2020年的最后两天，筹备出让732.73亩地块，包括居住用地、商业兼容居住用地以及中小学用地。

这些地块分散在永兴主城、会展新城、磨家，据业内资深人士爆料，磨家地块已经有信心恒定的买主，会展新城地块位置也与此前传闻的宝能城地块极为吻合。

出让面积：606.09亩

规划用地性质：商业兼容居住、居住用地、商业用地、中小学用地

容积率：1.0-2.3

建筑限高：18-100米

建筑密度：22%-50%

绿地率：15%-35%

出让面积：121.86亩

规划用地性质：居住用地

容积率：1.8

建筑限高：20米

建筑密度：30%

绿地率：30%

出让面积：4.78亩

规划用地性质：居住用地

容积率：2.8

建筑限高：60米

建筑密度：20%

绿地率：30%

伴随着这次大规模的土地供应，商业、住宅、教育都将得到较大补充，永兴正在释放积极信号。

在科技城集中发展区的牵引之下，沉寂许久的永兴也将“完整”登场，打一场漂亮的翻身仗！

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图文来源：绵阳楼市

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