专家提醒：这个的城市风景很美，但是房价有毒！|南山|南山区|布吉|福田汽车|罗湖|龙岗

问：老王你好。我们想现在置换个三房自住+学位，有什么好建议？南山阳光里雅居46平2房一套，无贷款，12年开盘时买的，卖了应该能实收590W。手上还有点钱，勉强可以添200w。我和老公之前都有贷款记录。大宝5岁明年要上小学，小宝3岁晚大宝2年。去年五六月份有看过一下房，想买二套，当时老公犹豫了下没买，想着今年再买，结果涨价很多，现在很后悔。但是我家二胎+上一个老人带娃，确实不够住。请问现在置换三房时候吗？还是放假可能会降？另外现在换手续快的话会影响大宝明年入小学吗？目前是租住在鼎太风华三年，阳光里出租了三年，现在租客退租客想卖。请指示。和老公11年开始一直生活在阳光里及周边。如果置换的话请问下建议哪个小区能满足自住+学位刚需，年收稳点算的话60W。请指示。

答：你好，出手阳光里雅居之后，其实你们的选择范围比较广，不同的教育路线，不同的发展期间，要选择不一样的学校。 1、深圳湾学校所处地段不用说，学校有两点需要考虑：第一，偏国际路线，是否适合。传统路线在初中高中可以转到国际路线，而国际路线则很难转回传统路线。据了解到的家长情况，有家长甘之如饴，也有家长担心不已。第二，虽有理事长王铮”三年南山第三，五年南山第一、深圳第三”的承诺，但今年来自南山区教育局和家长的内部信息均表明有一些不顺利。 2020年首届中考成绩将出，可观察后再定。 2、育才 育才二中三中，伴随蛇口半岛发展起来的南山老牌名校，完全中学。教育质量得到家长认可。需要考虑的是未来发展。以育才二中为例，最近几年，十大录取率略有下滑，而四大录取率下滑明显，折射出顶尖生源的逐年流失。为什么会下滑？两方面原因：第一，片区老化带来生源的老化和优质生源的流失。第二，周边深圳湾等新名校的涌现对育才的挤压。 3、北师大附小和南二外海德 海德，南山区第一梯队的一哥，少见的小学区，炫目的好成绩；生源优质，师资也优质。虽坊间传闻起家于”掐头去尾”，但多年成绩稳定，已形成对优质师资和生源的强大吸引力，已然坐稳名校位置。海德学区小、成绩优、管理严、生源有特色，成为南山区一面独特的旗帜。 “南二外海德在南山的地位就类似实验在深圳的地位”。可能的利空是今年点招被限制。北师大附中，2011-2019年，应是低谷期的八年，原因不便细说。今年迎来第四任校长，来自北京四中的田军，家长们可以说是”喜大普奔”。综上，学位价值稳中向上，未来可期。建议先确定教育路线，再确定学位，最后选学位房。主要推荐以下学区： 1、南外高新，名校 + 宜居，传统路线 2、深圳湾学校，偏国际化路线，学校我在之前的回复里有评价，地段和圈层就不用说了 3、南外科华，同南外高新 4、南二外，同南外高新前两个略好，第一有高中，取消直升后的点招必然对本校学生有偏重，相当于中考有更多机会。

问：老师你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龙光城一套精装，目前已空置三年。我在坂田上班，媳妇在景田上班，现在租在景田，现在我们想在景田搞一套（800—1000），万科金色家园二手还有就是景田的天健天骄新房，如何选择？天健天骄得房率太低，单价也不便宜，最大优势就是新房。或者有什么区域更适合我们，现在手上首付也不够，是抵押加杠杆还是出手一套（坂田or惠州）加杠杆月供可以

答：景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。万科金色家园2003年优点：1.景田D出口，标准地铁口物业。2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业5.户型不错缺点：1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学）2.总价高，没小面积户型。天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间咯。所以是自住改善型的物业，稳健。综合来看，自住选择天健天骄，但是考虑未来升值潜力景田不适合。惠州趁早出手，坂田可暂时保留。

问：老王您好，光明乐府花园与龙岗京基御景半山哪个盘更适合10年投资的

答：您好，感谢赞赏！乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。京基御景半山去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。

问：老师，我想问下，最近我也准备打新，我房子都在罗湖比较多，这波上涨基本没吃到红利目前手上也没名额，罗湖也还没涨。所以想打新试试运气，然后也在关注安托山还有深圳湾的板块，价格是比4月份更高了，主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，想着如果打新不中明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，不知明年才操作会不会太晚了，安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘2600+了，138的也挂到2400。

答：抱歉，现在才看到问题；先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就输四大！百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在今后都会严重跑输大盘；至于是否打新，得根据个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可；对于短期行情我们保持敬畏的心态，踏空是最大的风险。

问：老师，请问首付大概100万左右，有三成首付名额，目前两夫妻，职业不受居住区域限制。买房是首套刚需。考虑以后会有一个孩子。按照目前观察，感觉只能买得起坪山或者龙岗。求老师推荐和指导，万分感谢。

答：去年年中，300出头还能淘到有价值的三房，现在300万是高难度选筹。如果坚持要买两房，只能往东部走，龙岗坪山鱼龙混杂，要从大量盘源中认真淘选。如果考虑投住分离，以后二次置换，还可以买投资类的小户型。讲真，300万值得买的小户型也很难选了。

问：您好，我有两个问题，一是有100万首付，想买一套小房子自住，单身在罗湖上班，对布吉比较熟悉，三号线到单位。我想在三号线沿线买，目前单身，想把父母接来同住，有什么推荐？

答：你好，关注学区建议直接在罗湖选筹。虽然罗湖和布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。但是深圳各个热门板块都涨起来了，不排除布吉也有补涨的可能。

问：老王，首府300-400万。深圳纯投资，想买1000W左右的房子。我首套，老婆名下青岛有过一套贷款。有没有小区推荐？谢谢

答：1000万在二线能买到顶级豪宅，在深圳却会陷入尴尬和纠结的选择。1000万，能在福田南山宝中买一套品质略好，学位中等的三居；能在龙岗坪山买到又新又靓的大House；能在盐田大鹏买到看海的大别野；能买到福田南山一套带顶级学位的普通两居；还能去深圳湾吹吹风，去香蜜湖转一圈，然后认识到自己有多穷。这就是房价体系多元化的深圳，各自对应不同的投资和选盘逻辑。至于推荐片区和楼盘，我们需要和客户充分沟通的基础上，了解清楚客户的资金实力、月供能力、购房需求、风险偏好、租金预期等多个选房维度，才能给出负责任的选筹方案。